财务数据和关键指标变化 - FFO和核心FFO可分配给普通股股东的第二季度分别为每股0.40美元和0.41美元，上半年均为每股0.80美元 [36][37] - 第二季度总运营收入为3350万美元，总运营费用为2410万美元（不包括一项物业减值费用） [38] - 过去五年公司将债务与总资产比率降低近15%至46.5%，距长期目标杠杆水平还差1% - 2% [40] - 截至目前，2020年和2021年到期贷款分别为300万美元和2100万美元 [41] - 第二季度通过普通股销售筹集50万美元，通过优先股销售筹集190万美元 [43] - 截至目前，公司有300万美元现金和3600万美元信贷额度可用 [44] - 机构持股比例截至6月30日增至60%，较过去四年增加近20% [47] - 公司股票周一收盘价为18.54美元，股息收益率约为8.1% [48] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度执行多项租赁交易，包括续租和扩租，使相关物业直线租金在续租期间增加约14% [9][16] - 上半年完成八项租赁交易，加权平均直线租金增加5%，租户改善津贴约为每平方英尺6美元 [16][17] - 4 - 6月收取98%的预定租金收入，7月收取99% [9][10] 投资业务 - 2019年1月至2020年6月投资2.01亿美元，均为工业物业，工业资产配置从33%增至43%，目标是18 - 24个月内达到60% [12] - 第二季度因疫情未收购物业，目前有一处15.3万平方英尺工业物业处于尽职调查阶段，预计9月1日完成收购，总成本约1060万美元，GAAP资本化率为8% [13][14] 处置业务 - 出售俄亥俄州枫叶高地34.7万平方英尺工业物业，售价1140万美元，净资本收益120万美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 经济放缓影响行业，4 - 6月投资销售交易量低于2019年，港口集装箱量同比下降10% - 30% [29][30] - 多个市场工业物业资本化率未上升，但部分较小制造类物业和售后回租交易资本化率有所扩大 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略强调增加工业资产配置，以提高物业运营效率、降低资本支出并提升估值 [11] - 积极管理租户关系，提供租金延期而非减免，以维持核心FFO每股收益并尽快恢复现金流 [22] - 持续监测市场变化，调整策略以适应市场条件，寻找工业收购机会 [32] - 计划选择性出售非核心单层办公物业，每年出售金额控制在1500 - 2000万美元，重新配置资金用于工业投资 [63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情带来不确定性，政府反应难以预测，但公司团队表现出色，租金收取情况良好 [50][51] - 长期看好同店业绩，2021 - 2022年租约到期率平均约5%，现金流应保持稳定 [28] - 相信美国医疗行业有能力找到解决疫情问题的方法，公司将继续按现有模式运营，但步伐会更慢、更谨慎 [99] 其他重要信息 - 财报电话会议中讨论的FFO、调整后FFO和核心FFO是非GAAP会计指标，用于更好反映公司经营业绩和进行业绩比较 [6][7] - 公司实施员工在家办公安排，同时保持与租户的积极沟通，租户参与计划取得积极成果 [18] - 租户收入的84%来自平均贡献公司收入1%或更少的租户，酒店、石油和天然气以及航空行业仅占年收入的2.5% [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍出售的物业及对处置的看法 - 出售的俄亥俄州物业原由Pennzoil占用，后改为多租户建筑，因位置和配置问题决定出售，收益用于投资目标市场的工业物业 [59][60] - 未来会选择性出售非核心单层办公物业，预计每年出售金额在1500 - 2000万美元，目前暂无短期出售工业物业计划 [61][62][63] 问题2: 第二季度的物业减值费用是怎么回事 - 减值资产为一处空置办公物业，是考虑出售的非核心资产之一，公司正在讨论租赁和销售方案 [65] 问题3: GM物业重新招租需要多少租户改善费用 - 若租金在18 - 22美元/平方英尺，租户改善费用预计约25美元/平方英尺；若租金在20 - 22美元/平方英尺以上，费用可能高达30 - 35美元/平方英尺 [71][72] 问题4: 部署租户改善费用需要多长时间 - 若能在未来30 - 60天内开始招租，整栋楼招租预计需要6 - 8个月；若采用多租户模式，会有分阶段入住情况 [77][79][80] 问题5: 租户改善费用是否包含将单租户物业改为多租户的成本 - 由于租户规模和建筑设计，将单租户物业改为多租户的成本不大，建筑设计有利于保障租户区域安全 [84] 问题6: 如何看待普通股和优先股的吸引力，是否有机会增加处置以资助收购 - 公司目前流动性近4000万美元，过去24个月主要发行普通股，优先股发行较少 [86] - 疫情期间，优先股股息收益率低于普通股，公司仍倾向于发行普通股，但会考虑少量发行优先股 [88][89] - 现有流动性、ATM计划和适度处置能够支持工业收购管道 [90] 问题7: 是否会根据选举结果出售更多非核心资产 - 政治局势不明朗，难以预测政策走向，公司目标是继续按现有模式运营，出售物业是因为不在目标市场，而非为满足股息支付 [92][95] 问题8: 奥斯汀GM物业的运营成本是多少 - 运营成本预计为每平方英尺6 - 8美元，因空置期公共区域成本减少，实际成本会低于当前水平，公司将在会后提供债务利息信息 [109] 问题9: 租赁续约时现金租金有何变化 - 续约租金增长14%，现金租金预计增长2% - 4%，因为大部分续约租期为5 - 6年 [110] 问题10: 除GM物业外，办公租赁市场情况如何，COVID是否影响租赁 - 团队在办公物业租赁方面表现出色，明尼阿波利斯一处郊区办公物业租赁情况良好，与CBD物业竞争成功 [112] - 未来一年有四处办公物业租约到期，续约有挑战，但有望维持直线租金 [114][115] - 目前因疫情人们无法实地考察物业，虽有电话咨询但无实地参观，难以判断租户对郊区办公物业的兴趣 [117] 问题11: 为何将基础管理费计算方式从基于总股本改为基于资产 - 公司考虑该问题多年，旨在避免通过发行股权增加基础管理费的质疑，使费用计算更基于投资组合实际情况 [118] - 新计算方式下，过去五年基础管理费平均为43 - 43.3个基点，对股东友好或保持中性 [120] 问题12: 第一季度到第二季度空置率的顺序增加情况如何，是哪些租户导致的 - 明尼阿波利斯一处9.2万平方英尺单层办公物业在第一季度末空置，是最大的空置影响因素，黑石集团收购该园区其他物业带来一定积极信号 [126][127] - 从3月30日到6月底，空置率无增量增加，7月出售枫叶高地资产后，实时入住率超过97% [128][129] 问题13: 本季度租金收入是否有抵减项目，如租户应收账款核销 - 无应收账款核销情况，新GAAP准则和内部整合项目使损益表中租赁收入和运营费用大幅增加，建议分析师从净租金收入（租赁收入减去物业和运营费用）角度进行比较 [130][131] - 第一季度现金租金为2850万美元，第二季度为2880万美元，呈上升趋势 [132]