财务数据和关键指标变化 - 第三季度基本租金收入增长7.7%，调整后运营资金（AFFO）增长6.7%，AFFO每股增至0.54美元 [12] - 年初至今公司已投资超8000万美元，其中第三季度及季度末后约2100万美元 [12] - 董事会批准将季度股息提高4.9%至每股0.43美元，这是连续第九年随盈利增长提高股息 [17] - 上调2022年AFFO每股指引至2.12 - 2.13美元 [18][47] - 第三季度FFO每股0.54美元，同比增长1.9%；FFO和净收入分别为每股0.50美元和0.27美元；总收入增长4.7%至4200万美元，基本租金收入增长7.4%至3700万美元 [35] - 季度G&A成本为500万美元，较2021年第三季度增加30万美元 [36] - 物业成本降至570万美元，环境费用降至63.2万美元 [37][38] - 截至9月30日，净债务与EBITDA之比为4.9倍，总债务与总资本之比为32%，总负债与总资产价值之比为36% [40] - 季度末环境负债为2920万美元，较2021年底减少1840万美元 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 第三季度投资1490万美元用于8处房产，季度末后又追加640万美元用于2处房产，年初至今总投资达8050万美元 [23] - 第三季度投资活动的初始现金收益率约为6.7%，收购房产的加权平均租赁期限为14.9年；年初至今投资活动的初始现金收益率约为6.6%，收购房产的加权平均租赁期限为14.9年 [25][26] - 年初至今100%的投资活动由收购团队直接获取，84%来自新的售后回租交易，16%来自开发资金 [26][27] 再开发业务 - 季度内再开发项目投资约30万美元，完成一个再开发项目，投资70万美元，投资资本回报率为8.4% [31] - 季度末有6份已签署的租约或意向书，包括4个活跃项目 [31] 资产管理业务 - 第三季度出售3处房产，实现毛收入100万美元，退出1处租赁房产 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售净租赁市场正适应经济形势变化和信贷市场收紧，所有目标资产类别都出现资产价格变动，但变动速度和幅度尚未赶上市场资本成本的增加 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略强调拥有优质房地产，与便利和汽车零售领域的区域和全国运营商合作，通过盈利增长和投资组合多元化为股东创造价值 [16] - 公司团队继续对所有目标资产类别进行尽职调查，在资产定价变化的环境中保持谨慎 [15] - 销售回租市场竞争依然激烈，公司凭借良好的资产负债表管理和持续的尽职调查活动，能够在当前市场中保持活跃 [69][68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境充满挑战，但公司业务正常开展，团队积极寻找有增值潜力的投资机会并筹集长期资本 [19] - 公司资产具有必要性，租户运营实力强，资产负债表状况良好，有信心在2022年底和2023年通过盈利增长和投资组合多元化为股东创造价值 [20] 其他重要信息 - 公司已为约75%的1.5亿美元投资交易活动筹集或确定了资金，成本远低于现行市场利率 [14] - 公司通过2023年1月的3.65%无担保票据融资、ATM计划的远期销售协议、资产处置收益和留存现金流等方式筹集资金 [41][42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产定价和预期收益率方面，资本回报率（cap rates）的趋势如何，未来几个季度的预期是怎样的？ - 公司表示远期承诺的收益率比年初至今的活动高20个基点，资本回报率有上升趋势，但速度较慢 [50][51] 问题2: 1.5亿美元投资管道背后的情况如何，增加投资的意愿怎样？ - 公司各业务领域活动良好，交易团队不断带来投资机会，有望扩大投资管道；公司资产负债状况良好，有能力筹集资金匹配投资管道 [52][53] 问题3: 如何看待未来的额外股权发行和资产处置规模？ - 股权发行将是选择性的，会考虑估值和整体模式；资产处置方面，会从战略角度审视投资组合，寻找能在市场中获取价值、实现投资组合目标的资产进行交易 [56][57] 问题4: 1.5亿美元投资管道的交易完成节奏如何？ - 约55%的管道是开发资金，交易将随时间推进，可能后端加权；其余45%以上是常规售后回租活动，可能在前3 - 6个月完成；总体来看，12个月的时间范围是合适的建模视角，交易将在这期间陆续完成 [64][65] 问题5: 销售回租市场的竞争环境如何，与Q2相比有何变化？ - 销售回租市场竞争依然激烈，公司凭借良好的资产负债表管理和持续的尽职调查活动，能够在当前市场中保持活跃 [69][68]