财务数据和关键指标变化 - 第二季度基本租金收入增长8.1%，调整后资金流（AFFO）增长8.3%，AFFO每股收益增至0.53美元 [9] - 2022年上半年公司投资约5900万美元，其中第二季度超5000万美元，季度末有超1.25亿美元开发和收购承诺 [10] - 第二季度AFFO每股收益0.53美元，同比增长1.9%；FFO和净收入分别为每股0.83美元和0.64美元 [23] - 第二季度总收入4120万美元，同比增长6.5%；基本租金收入增长8.1%至3680万美元 [24] - 第二季度G&A成本530万美元，较2021年第二季度增加20万美元；物业成本下降 [25] - 第二季度环境费用降至信贷1590万美元，2021年为费用10万美元 [26] - 季度末总债务6.25亿美元，加权平均利率4.1%，加权平均到期日6.6年；无浮动利率债务敞口，无债务到期至2025年 [27] - 截至6月30日，净债务与EBITDA之比为4.9倍，总债务与总资本之比为33%，总负债与总资产价值之比为36% [28] - 季度末环境负债2950万美元，较2021年底减少超1800万美元；第二季度净环境修复支出约130万美元 [30] - 公司维持2022年AFFO指引为每股2.10 - 2.12美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 2022年上半年完成5930万美元投资，其中第二季度5050万美元用于17处房产收购或开发规划 [16] - 第二季度投资初始现金收益率约6.6%，年初至今投资加权平均租赁期限14.8年，初始现金收益率约6.6% [17] - 季度内持续评估潜在投资机会，便利店占评估交易量30%，其他便利汽车零售部门占70% [19] 再开发业务 - 季度内再开发项目投资约30万美元，有7份已签署租约或意向书，包括5个活跃项目 [21] 资产管理业务 - 第二季度出售1处房产，实现150万美元毛收入 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 便利店行业2021年创纪录，大型多店运营商持续增长并抢占市场份额，忠诚度计划使用量两年内翻倍至近70%，食品服务销售和毛利润增长约18%，燃料销量持续恢复，平均燃料毛利润健康 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略强调优质房地产，与便利和汽车零售行业的成长型零售商和全国运营商合作 [11] - 持续在目标资产类别建立投资管道，在不断变化的市场中保持纪律性 [11] - 通过积极资产管理和选择性再开发释放资产价值，实现盈利增长和投资组合多元化 [14] - 公司租户多为美国便利店前100或洗车前20运营商，有规模和能力在不同市场环境中竞争 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为自身在当前环境中处于有利地位，拥有机构租户组合、强大资产负债表、低杠杆和充足流动性 [14] - 对继续执行投资策略有信心，随着时间推移为股东创造价值 [11][14] - 投资管道活动稳定且逐年增长，看到很多机会，对前景感到鼓舞 [40] 其他重要信息 - 电话会议中部分陈述为前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，公司不承担更新义务 [4][5][6] - 可参考公司财报发布内容了解非GAAP财务指标使用及与净收益的调节情况 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 1.25亿美元开发和收购项目预期收益率与年初至今投资收益率的价差是多少，以及投资时间安排 - 收益率价差难以给出具体范围，预计下半年收益率高于年初至今，范围约20个基点及以上 [35][36] - 预计下半年开始投资，部分在2022年，部分在2023年；约75%为开发资金，随时间投入，其余为收购资金一次性投入 [37][38] 问题2: 收购和投资管道近期机会情况 - 投资管道活动稳定，季度和年度间持续增长，有很多机会，管道内资产类别多元化 [40] 问题3: 环境负债余额及后续情况 - 6月30日余额2950万美元，其中已知负债1060万美元，未知储备负债1890万美元；随着后续追溯期到期，未知储备负债将继续减少，预计年底可能再减少500 - 600万美元 [42] 问题4: 本季度完成超5000万美元收购，为何指引未上调 - 指引包含截至电话会议时已完成交易，本季度增量完成交易约600 - 700万美元，对指引范围无影响 [44] 问题5: 1.25亿美元中75%为开发资金，是否因利率上升导致交易对手对公司作为开发资金来源的看法改变 - 并非看法改变，提供常规售后回租融资和开发资金为公司开辟更多交易机会，满足不同租户需求 [45] 问题6: 1.25亿美元交易是否为单一租约，涉及多少交易和租户，租约期限与整体投资组合相比情况 - 不是单一租约，涉及约六个不同租户，是开发资金和收购售后回租融资的组合 [49] - 租约期限在项目完成和售后回租时开始，与标准租约期限相当 [50] 问题7: 利率环境和成本上升对开发业务承保和收益率潜力的影响 - 租户面临供应链、材料成本和劳动力问题，但有一定规模和购买力可对冲风险；公司在每个项目预算中考虑应急情况，有成本上限保护 [51] 问题8: 有1.25亿美元承诺的情况下，一次性小额投资策略是否会放缓 - 公司仍有增长意愿，团队继续寻找新机会，1.25亿美元投资将在一年内完成，与单一租户大额交易不同，便于安排资金筹集 [52] 问题9: 1.25亿美元投资的资金需求是否已解决，当前投资利差与历史平均水平相比情况 - 资金需求基本解决，初始资金可通过未使用的循环信贷额度和杠杆能力满足；永久融资方面，现金、债务收益和未来自由现金流可覆盖大部分，剩余可通过循环信贷额度、资产出售收益或股权活动解决 [54][55] - 投资利差变窄，但公司仍可进行增值投资，维持良好资产负债表，团队有能力应对当前环境 [57] 问题10: 1.25亿美元交易中便利店和洗车业务的大致比例，以及交易是否已完成和是否包含在指引中 - 约75% - 80%为洗车业务，其余为便利店业务 [59] - 截至昨晚，1.25亿美元交易均未完成，未包含在指引中 [60] 问题11: 建设成本和劳动力成本上升对再开发业务管道和前景的影响，以及再开发业务合理投资金额或目标投资金额 - 不影响再开发业务前景和增长意愿，但影响时间预测；公司与租户保持密切沟通，管理成本和时间风险，再开发业务收益率有吸引力，可继续扩大 [62][63] - 再开发业务限制在于获取合适资产，而非资金问题，团队在寻找合适物业和匹配零售商方面表现出色 [64]