财务数据和关键指标变化 - 2022财年全年总收入29亿美元，调整后毛利率25%，销售、一般及行政费用（SG&A）占比10.1%，每股收益29美元，均在指引范围内；调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）和调整后税前收入均超指引上限 [12] - 第四季度总收入8.87亿美元，同比增长9%；调整后毛利率从去年的22.8%提升140个基点至24.2%；SG&A占比从去年的8.6%升至9.1%；调整后EBITDA同比增长19%至1.44亿美元 [13] - 第四季度调整后税前收入同比增长28%至1.04亿美元；净利润为5600万美元，去年同期为5200万美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 传统建屋销售业务 - 第四季度每个社区的合同量从去年的10.2份降至5份，2022年全年每个社区的合同量回落至接近2019年水平，若将第四季度销售速度年化和季节性调整后，每个社区仅21份销售合同，为2008年金融危机以来最慢 [15][19] - 第四季度取消率占积压订单的比例为13%，与历史平均水平一致；但占总合同的比例为41%，远高于正常的15 - 20%，主要因下半年总合同量异常低 [22] 租赁建房业务 - 目前有几百套房屋与租赁建房公司签订合同或已完成交易，虽占业务比例不大，但在当前市场环境下有一定帮助 [51] 各个市场数据和关键指标变化 - 现有待售房屋数量目前为110万套，约为历史平均210万套的一半，即便过去六个月有所增加，仍处于四十年来最低水平，仅为房地产大衰退初期供应量的三分之一 [28][29] - 网站每日每个社区的访问量虽低于2020 - 2021年高峰水平，但高于2019年疫情前正常水平 [30][31] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 暂时转向更多快速入住（QMI）房屋，第四季度末每个社区的QMI房屋从第三季度的3.2套增至5.6套，近期QMI销售占周销售额的60%，目标是每个社区约7套QMI房屋 [35][36] - 密切关注竞争对手在激励措施、优惠和基础价格调整方面的情况，第四季度后增加激励措施和优惠的使用，如支付低于市场的抵押贷款利率、支付成交成本、提供选项或升级折扣等 [38][39] - 推迟进一步债务削减，重新评估现有土地和期权合同，暂停大部分新土地收购，放缓土地开发支出，审查人员配置需求 [43] 行业竞争 - 与同行相比，公司土地期权控制比例第三高，自有土地供应年限并列第二低，库存周转率第二高，综合EBIT投资回报率第三高 [59][60][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年5月以来新房销售市场急剧转变且仍具挑战，但过去三周合同量略有回升 [80] - 虽当前市场类似房地产大衰退时的销售速度，但预计此次衰退持续时间不会那么长，因现有待售房屋供应低、房屋建筑商未过度建设、无次级投机性购房热潮等因素 [17] - 网站访问量高表明有潜在购房需求，随着抵押贷款利率和经济稳定，有望将网站访问量转化为更多合同 [33][34] 其他重要信息 - 2023财年第一季度财务指引假设当前市场条件无不利变化，预计总收入在5 - 6亿美元之间，调整后毛利率在21% - 22.5%之间，SG&A占总收入比例在13% - 14%之间，调整后EBITDA在4200 - 5700万美元之间，调整后税前收入在500 - 2000万美元之间 [66][69][70] - 公司递延税资产3.44亿美元，未来约13亿美元的税前收益无需缴纳联邦所得税，有助于改善现金流和资产负债表 [65] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：11月激励措施提高至价格的9%，但订单数量仍低，激励措施是否有效，是否需调整激励类型 - 公司认为激励措施有效果，特别是对QMI房屋，固定抵押贷款利率买断很有吸引力；11月是销售淡季，预计12月更淡；过去几周销售有改善迹象，关键看1月中旬后的情况 [87][88][89] 问题2：2022年锁定的28%地块涉及多少资金，有多少可能放弃及放弃时间 - 公司平均土地期权存款为9.5%，部分地块处于尽职调查阶段可无损失放弃；2022年地块是风险最高的交易，会尽力重新谈判，不确定最终有多少能完成；猜测自有地块年份较久，期权地块年份较新，下次电话会议会跟进；部分2022年新期权在东北或东南地区，是长期产权土地合同和期权，实际土地购买可能在多年后 [93][95][97] 问题3：前端贸易商来电情况，是否愿意提供大幅优惠 - 公司收到前端贸易商来电，多数贸易商经历过房地产低迷期，预计新社区价格会降低；公司正与所有分包商和供应商重新讨论价格以降低成本，供应商对此有预期 [106][107] 问题4：在建房屋数量及现房与定制房的比例 - 截至10月31日，已完工现房142套，总数680套，平均每个社区略超1套 [110][112][113] 问题5：在定价和激励方面，是否会像竞争对手一样降价，还是等待春季销售季并保护积压订单 - 多数社区不再处于保护积压订单阶段，会关注竞争对手动态；目前提供的激励措施下，当前销售利润率仍超20%；因市场对现房需求增加，公司会继续生产更多现房以满足需求 [115][116] 问题6：消费者建房的典型定金金额 - 定金金额因地区而异，东海岸基础价格定金约10%，若有大量选项和升级，定金更高；西海岸典型定金接近3%，有时会围绕3%进行谈判 [120] 问题7：今年销售季节性情况，是否受利率影响 - 利率对销售季节性有重大影响，若春季销售季利率大幅上升，会抑制销售增长；若利率在年底稳定或下降，可能提升销售 [123]