财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度营收同比增长14.4%，达到2.604亿美元 [26] - 同店物业现金净营业收入（NOI）同比下降2%，降至1.227亿美元，若排除高通退租和一次性物业税重新评估的影响，本应同比增长2.2% [26] - 第三季度调整后基金营运现金流（FFO）为7410万美元，即每股摊薄后0.52美元，去年同期为7730万美元，即每股摊薄后0.50美元 [27] - 年初至今，调整后可分配现金流（AFFO）为1.833亿美元，即每股摊薄后1.25美元，较去年同期增长4.2% [29] - 第三季度和年初至今的AFFO派息率分别为65%和60% [29] - 截至第三季度末，总流动性为8.667亿美元，包括1.617亿美元的无限制现金及现金等价物和7.05亿美元的无抵押循环信贷额度未使用额度 [30] - 目前总流动性为9.517亿美元，包括7.9亿美元的循环信贷额度未使用额度 [31] - 截至季度末，公司的无抵押和有抵押债务净额为37亿美元，其中91%为固定利率或已进行套期保值，加权平均到期期限为4.4年 [32] - 公司将2022年全年FFO指引区间收窄至每股摊薄后2.01 - 2.05美元，不包括特定项目 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室租赁业务 - 服务中物业组合季度末出租率为89.3%，若排除高通退租，出租率本应为91.8%，较去年下降44个基点 [17] - 第三季度及之后，与中小租户的租赁交易进展缓慢，但租赁管道正在重新填充，目前约有200万平方英尺处于不同阶段，对2022年剩余到期租约的覆盖率为57%，对2023年到期租约的覆盖率为49%，这些租约平均比市场租金低6% [18] 工作室业务 - 收购Quixote后，工作室板块目前占NOI的约13%，若追溯至年初，该比例为15% [12] - 工作室入住率环比提高40个基点，预计未来几个季度将继续改善 [72][73] 各个市场数据和关键指标变化 洛杉矶市场 - 服务中物业组合出租率为98.9%，主要任务是填补NFL 16.8万平方英尺租约到期后的空缺，有两个租户有意填补该空间 [19] - 2022年和2023年剩余到期租约的覆盖率为44%，这些租约比市场租金低18% [20] 湾区市场 - 旧金山服务中物业组合出租率为93.8%，主要任务是填补2023年第三季度1455 Market 46.9万平方英尺到期租约的空缺，目前已有65%的覆盖率 [20] - 2022年和2023年剩余到期租约的覆盖率为75%，这些租约比市场租金低6% [21] - 半岛和硅谷服务中物业组合（不包括高通退租的Skyport Plaza）出租率为88.2%，正在与潜在租户就高通原空间的约50%进行初步讨论 [21] - 2022年剩余到期租约的覆盖率为40%，这些租约比市场租金低8%；2023年到期租约的覆盖率为25%，租金基本与市场持平 [22] 西雅图市场 - 服务中物业组合出租率为85.4%，Denny Triangle子市场的4处资产全部出租，无重大到期租约；Pioneer Square服务中物业出租率为51.6%，正在与租户就一处24万平方英尺的需求进行谈判 [23] - 2022年和2023年剩余到期租约（不包括亚马逊）的覆盖率为100%，这些租约比市场租金低20% [23] 温哥华市场 - 服务中物业组合出租率为94.4%，2022年和2023年剩余到期租约的覆盖率为47%，这些租约比市场租金低15% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司利用专业知识和关系，继续努力签订租约，应对宏观环境挑战 [5] - 与科技和媒体公司合作，打造校园和工作空间，投资基础设施升级、现场设施、最新技术和重大ESG倡议 [7][8] - 保持机会主义的收购策略，收购Quixote以构建全球工作室平台 [11] - 按时按预算推进两个在建项目，共计79万平方英尺，其中Sunset Glenoaks Studio预计明年第三季度交付，Washington 1000预计2024年交付 [12][14] - 准备360万平方英尺的未来开发管道，约65%为工作室或与工作室相关的办公物业 [14] - 执行非核心资产出售，已出售3处资产，获得1.45亿美元收益，正在与买家就第四处资产进行谈判 [14] - 致力于维持强大灵活的资产负债表，拥有良好的资本获取渠道，通过绿色债券发行和资产出售增加流动性 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境持续影响所有市场的供需基本面，但越来越多公司让员工每周回办公室2 - 4天，办公室用户开始进行收购、参观和交易，但签订租约的时间变长 [5][6] - 公司团队、平台和投资组合能够应对当前宏观经济逆风，有信心继续出租资产并推动未来现金流 [16] - 对洛杉矶和旧金山的政治环境表示关注，希望能有所改善，吸引租户和居民回到城市 [49][50] 其他重要信息 - 公司在GRESB 2022房地产评估中在96家办公公司中排名第一 [9] - 公司收购了新墨西哥州一处3.5万平方英尺的物业，价格约为800万美元，主要用于停放运输车辆，服务当地繁忙的制作服务市场 [76][79] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 移动工作室业务的盈利持久性如何，与好莱坞现场工作室相比如何？ - 移动工作室业务与现场工作室业务具有相似的盈利持久性，两者相互依存，设备和服务在拍摄中都会被使用，但26个录音棚的业务更多是按天或按节目进行，而非长期承诺 [35][36][37] 问题2: 如何比较当前租赁市场的租金、租户改善成本（TIs）预期，租户续租时的空间需求变化情况？ - 科技租户处于观望、放缓甚至缩减规模的状态，但公司目前的交易中租金和TIs基本得到支持，TIs主要取决于建筑成本而非交易杠杆 [38][39][41] 问题3: 未来大型租户退租情况是否会减少，是否还有其他不确定的大型租户？ - 公司已列出预计或可能退租的租户，除了已提及的高通、NFL、Block/Square和亚马逊，2025年之前没有其他重大租户退租情况，大型租户整体较为稳定 [45][46][47] 问题4: 旧金山的社会和安全问题是否仍影响市场和租户返回办公室的决策，近期情况是否有改善？ - 公司对西雅图、旧金山和洛杉矶的政治环境表示关注，希望洛杉矶能像旧金山一样有所改善，旧金山虽有变化但仍需时间，街道活动和交通流量有所增加，但部分地区仍有待清理 [48][49][52] 问题5: 中小租户租赁需求增加的趋势是否会持续，公司投资组合是否会转向非科技行业？ - 半岛和硅谷市场的租户平均规模略高于6000平方英尺，近期接近8000平方英尺，专业服务行业的需求有所增加，西雅图市场专业服务行业的交易数量领先 [55][57][58] 问题6: 6922 Hollywood（Trailer Park）的交易价格与最初预期相比如何，市场上其他资产的交易情况如何？ - 6922 Hollywood的交易价格略低于最初预期，整体市场交易执行难度较大，很多交易需要卖方融资，公司选择了全现金买家 [59][60][64] 问题7: 公司投资组合的入住率何时会触底？ - 入住率的平衡取决于西雅图和旧金山的几笔大交易以及NFL租约的填补情况，公司对NFL租约和Block的47万平方英尺租约有一定的覆盖和谈判进展 [68][69][70] 问题8: 工作室业务的入住率增长势头是否会持续？ - 工作室入住率的增长是由于非舞台使用的办公区域入住率提高，预计在过去2 - 3个季度的改善基础上，未来12个月内将继续稳步提升 [72][73][74] 问题9: 新墨西哥州收购的物业的定价理由是什么，是否与Quixote收购有关？ - 该物业与制作服务业务相关，主要用于停放运输车辆，服务当地繁忙的制作服务市场，价格约为800万美元 [75][76][79] 问题10: 当前收购市场情况如何，工作室业务的收购机会有哪些？ - 收购市场交易流量远低于过去，债务市场和卖家对资本化率上升的担忧影响了交易，目前有一处工作室资产进入市场，公司将对其中一处进行投标 [81][82][86] 问题11: NFL租约的谈判进展如何，租金和空置期情况怎样？ - 谈判较为复杂，目前无法透露租金和具体交易细节，预计2024年第一或第二季度实现入住 [87][88] 问题12: 新墨西哥州的交易是否包含在与黑石的合作中？ - 该交易不包含在与黑石的合作中，是公司自有业务的一部分，用于支持制作服务业务 [90] 问题13: 公司对股息覆盖率的看法如何，与分析师的计算有何差异？ - 公司通过计算认为，按照分析师的计算方法，2022年股息分配率预计为65%，而非分析师所说的98%，未来5年的峰值分配率也不会超过85%，且公司历史上的经常性资本支出相对NOI的比例较低 [92][93][94] 问题14: 洛杉矶市中心两处资产的营销情况如何，卖方融资是否吸引更多买家？ - 两处资产均有多个报价，除一个报价外均包含某种形式的卖方融资，最高可达50%，有一个买家是整栋楼的用户，租约还有7年，公司将根据定价情况做出决策 [97][98][99] 问题15: 若租户入住高通空间，预计的空置期和相关情况如何？ - 目前还太早，无法进行预测和提供相关数据 [102] 问题16: 公司如何处理未来到期的债务？ - 公司有近8亿美元的信贷额度可用，可轻松应对近期到期的债务，同时会持续评估资本市场，寻找合适的融资方式 [103][104][105] 问题17: 公司签订的租约结构是否有变化，是否有额外的扩张、收缩或提前终止条款？ - 本季度租约期限在混合基础上略有下降，主要是由于3笔续约租约的影响，但从长期趋势来看，租约期限自2020年第二季度以来一直在增加，整体租赁期限与疫情前基本持平 [107][108][111] 问题18: 本季度的租户保留率是多少，公司认为未来的新常态是怎样的？ - 过去8个季度左右，租户保留率一直维持在60% - 65%左右，未来预计也会接近这个水平 [112] 问题19: 本季度获得的利率上限和互换的嵌入式成本是多少，如何考虑对2023年浮动利率风险的套期保值？ - 本季度未产生与套期保值工具相关的成本，当一笔8500万美元的互换到期时，公司将根据当时的浮动利率债务情况和市场情况考虑是否进行进一步的套期保值 [113][115][116] 问题20: 如何管理资产负债表的杠杆水平，是否有更多资产出售计划？ - 本季度净债务与EBITDA比率略有上升，主要是由于Quixote仅贡献了1个月的价值，若进行正常化调整，该比率会下降，随着One Westside和Harlow的现金租金流入，预计该比率将降至7以下 [118][119][122] 问题21: Washington 1000项目的建设贷款情况如何，为何在不确定的租赁环境下仍有信心推进该项目，是否会暂停建设以保存资本？ - 项目成本已完全锁定，剩余约1.7亿美元的支出，不会对资本可用性造成重大负担，项目位置优越，正在与一个20 - 25万平方英尺的租户进行谈判，公司对该项目有信心，不会停止建设 [123][124][127] 问题22: Quixote交易的估值为何与最初预期不同，是否存在季节性因素？ - 不能根据一个月的业绩来评估该业务的估值，公司仍有信心该业务在2023年相对于3.6亿美元的收购价格，EBITDA倍数为8 - 8.5 [132][133][134] 问题23: 考虑到科技需求放缓，未来新开发项目的启动条件是什么？ - 市场变化使得新开发项目必须有预租赁组件才能破土动工，预租赁的数量和租户质量尚不确定 [135][136]