财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO（不含特定项目）为每股摊薄0.52美元，去年同期为每股摊薄0.44美元 [22] - 第四季度特定项目包括150万美元（每股摊薄0.01美元）的交易相关费用和70万美元（每股摊薄0.00美元）的一次性前期补充物业税报销，去年同期特定项目总计480万美元（每股摊薄0.03美元） [22][23] - 2021年全年FFO达到指导范围上限，为每股摊薄1.99美元 [25] - 第四季度AFFO较上年大幅增长9030万美元，增幅37%；FFO增长1680万美元，增幅27% [25] - 42处合并同店办公物业第四季度NOI在GAAP基础上增长4.6%，现金基础上增长2.8%；全年NOI在GAAP基础上增长0.7%，现金基础上增长4.9% [25] - 3处同店工作室物业第四季度NOI在GAAP基础上下降9.5%，现金基础上下降17.3%；调整一次性前期物业税报销后，NOI在GAAP基础上增长17.7%，现金基础上增长6.9% [26] - 截至年底，在役投资组合出租率为91.8%，签约率为90.8%，较上一季度分别提高120和160个基点 [26] - 2022年全年FFO指导范围为每股摊薄2.01 - 2.09美元，中点较去年初始FFO指导增长6% [28] - 预计同店办公物业现金NOI增长2% - 3%，调整高通租约到期影响后为3.5% - 4.5% [28] - 预计同店工作室物业现金NOI增长15% - 16% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 2021年签署超180万平方英尺办公租约，GAAP租金价差14%，现金租金价差7%；第四季度签署44.8万平方英尺租约，GAAP和现金租金价差分别为16%和11%，带来15万平方英尺正净吸纳量 [13] - 2022年到期租约租金较市场低12%，最大到期租约中，NFL Culver City空间100%处于后期租赁阶段，KPMG空间已由亚马逊回填，计划将旧金山Burlington Coat空间重新定位为办公空间 [14] - 排除已知空置租户，剩余2022年到期租约中45%已有租约、意向书或提案覆盖，25%正在洽谈中 [15] - 半岛和硅谷市场基本面收紧最快，第四季度净吸纳量达260万平方英尺 [15] - 去年底交付One Westside项目，提前近2个月，全部租给谷歌用于租户装修；预计Harlow项目2022年底、One Westside项目2023年年中稳定后，两者每年将产生约4500万美元NOI [15][16] - 通过一系列收购，将西雅图Denny Triangle投资组合规模扩大两倍多，超过190万平方英尺，并将亚马逊纳入顶级租户 [16] 工作室业务 - 2021年成功加速工作室平台增长，Star Waggons和Zio Studio Services去年共产生3200万美元EBITDA，显著高于预期；2022年预计EBITDA增长至3500 - 3700万美元 [19] - Burbank相邻的Sunset Glenoaks项目正在建设中，预计2023年第三季度交付，稳定后每年将产生约1500万美元工作室相关NOI [19] - 英国Sunset Waltham Cross开发项目正在推进公共审批，有望年底获批 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国去年风险投资达到3300亿美元，创历史新高，几乎是前一年的两倍，加利福尼亚州占比最大，是其他市场的三倍多 [8] - 美国、英国和加拿大可寻址市场的内容制作支出在2021年总计约1750亿美元，较上一年增长14%，康卡斯特、迪士尼、网飞、苹果和亚马逊等工作室支出超过1000亿美元 [8] - 旧金山市场除Burlington提前终止租约外，公司投资组合出租率达94%；过去12个月该市有700万平方英尺的总租赁量，转租空间从4月的980万平方英尺降至约130万平方英尺 [123][124] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于全球科技和媒体市场，改造表现不佳的房地产，将空间出租给现代领先公司，以创造股东价值 [10] - 2022年专注五个关键目标：成功应对办公租约到期，实现租金两位数按市值计价增长；成功执行近期待增值办公和工作室开发项目；将非战略资产出售所得资金重新配置到高收益战略收购机会或回购股份；保持强大灵活的资产负债表和充足流动性；开展创新且有影响力的ESG项目 [11] - 公司在高进入壁垒市场拥有和运营生产工作室，运营复杂性和独特关系形成了规模平台建设的重大障碍，战略在疫情期间得到验证，预租赁需求趋势加速，推动大量资本流入科技和媒体行业 [6][7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 科技和媒体行业相关基础设施完善，长期来看公司为工作室和办公租户提供的物业和服务前景光明 [6] - 风险投资和内容制作支出增加，将推动公司工作室和办公资产的租赁需求 [8][9] - 关于重返工作岗位的公众评论开始反映租户讨论的现实，加速了各市场的租赁活动，混合型和灵活工作模式并不意味着减少办公空间需求 [10] - 公司对旧金山市场持乐观态度，认为租户需求正在上升，尽管仍有问题需要解决，但未来市场将比人们预期的更快好转 [123][124] 其他重要信息 - 公司在第四季度通过成功的优先股发行筹集4.13亿美元，用于偿还将于2022年3月到期的2520万美元贷款，并重新调整信贷安排，将可用额度从6亿美元提高到10亿美元，期限延长至2025年底；年底公司拥有10亿美元流动性，2023年前无重大到期债务，平均贷款期限4.8年；此外，One Westside和Sunset Glenoaks建设贷款还有2.639亿美元未提取额度 [27] - 公司在2021年全年回购190万股股票，平均每股价格23.82美元；第四季度回购130万股，平均每股价格24.07美元 [20] - 公司已确定4处非战略办公资产进行潜在处置，包括6922 Hollywood、Del Amo、Northview Center和Skyway Landing [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Glenoaks项目是否能获得1.5亿美元税收激励，是否包含在7.5% - 8.5%的收益率预期中 - 公司会申请该税收激励，但不确定是否符合条件，且不包含在收益率预期中 [31][32] 问题2: 待售资产的处置进展如何，指导中是否包含非核心资产处置和合资项目 - Del Amo预计下周收到最终报价，6922 Hollywood今日开始接收报价，预计收到6 - 10份报价，Northview Center预计3月1日发出资料包，接近3月底接收首轮报价，Skyway Landing正在评估相关方案；指导中假设全年持有这些资产，未考虑处置情况，目前也未计划进行合资项目 [33][34] 问题3: 假设2季度或晚2季度处置资产，对业绩的潜在影响如何 - 预计处置资产的总收益在3.25 - 3.75亿美元之间，可通过低资本化率估算相关NOI影响，关键在于如何重新配置处置所得资金 [35] 问题4: Burlington空间的重新开发计划是什么，需要多少投入，租户类型如何 - 该项目面积9.5万平方英尺，目前为零售用途，计划改造为一半办公一半零售，办公部分目标租金为60美元左右 [36] 问题5: 该位置在旧金山的零售市场表现如何，是否容易引入零售商 - 该位置位于Soma，是优质地段，已有大型零售和办公租户的咨询意向，公司对该区域高端空间的租赁活动有信心 [39] 问题6: 指导是否会因资产处置而下降，还是基于时间和低资本化率的基本情况 - 指导可能上升或下降，若将处置所得重新配置到增值资产，业绩可能上升；若出售资产且未进行有效配置，业绩可能下降 [42] 问题7: 2022年到期租约中，45%的覆盖和25%的洽谈部分，有多少是续租，多少是新租及可能的空置期 - 约三分之一是回填租赁，公司正在整个投资组合中推进相关工作 [45] 问题8: Dell是否会离开租赁空间 - Dell将离开三层空间，目前正在就其中一层进行洽谈，市场回填率约为52% [47] 问题9: 资产处置所得资金的使用计划是什么，为何进行Prop C融资 - 公司有广泛的开发项目正在推进，也有未指定用途的资金用于增值投资，同时保持强大的资产负债表以维持灵活性；资产处置时机合适，但需确保价格合理，若价格不合适则不会出售 [51] 问题10: 今年强调工作室投资组合增长的原因是什么 - 目前工作室领域有很多机会，公司正在评估更多与合资企业相关的项目，相比办公市场，工作室市场的机会更多 [52] 问题11: 资本流动和风险投资如何转化为更好的租赁情况，哪些子市场表现改善，出售4处资产后投资组合的轨迹和到期风险会有何变化 - 加利福尼亚州筹集的大量资本将流向希望靠近资本提供者的公司，推动租赁需求；2021年硅谷的交易数量和规模均有显著增长，公司在该地区的市场份额高于其资产占比；出售4处资产将减少投资组合未来的空置风险 [57][58][59] 问题12: 股市下跌和对成长股的担忧是否影响租赁量或导致交易失败 - 公司未看到租赁活动受到影响，顶级科技和媒体租户仍在积极租赁空间，且公司正在与现有租户协商续租 [60] 问题13: 工作室投资方面，预计会有哪些类型的投资，办公市场是否有更多增值机会 - 高收益投资将更多与开发或运营相关，如华盛顿1000项目预计将成为西雅图及周边地区收益率最高的开发项目之一；办公市场开始出现一些有价值的增值交易，公司正在评估 [67] 问题14: 谷歌项目的收入确认时间和主要里程碑是什么，对谷歌完成租户装修的情况有何看法 - 2021年12月交付空间后开始GAAP收入确认，无论谷歌装修进度如何，GAAP和FFO收入确认将持续；现金租金在交付9个月后开始，第三季度有1个月现金租金，之后8个月租金减免，减免期结束后恢复现金租金支付 [69][70] 问题15: 租户对重返办公室的最新计划是什么，与过去6个月相比有何变化 - 随着洛杉矶口罩令解除、学校复课和儿童疫苗接种率提高，租户有明确的重返办公室计划，部分租户最早将于3月1日开始行动，且公司最大的租户都在积极准备返回 [76][77] 问题16: 工作室同店现金NOI增长，但入住率下降，原因是什么 - 入住率下降主要是由于非舞台使用的办公租户减少，而工作室的主要收入来源是舞台利用率、服务使用和相关支持，即使非舞台办公租户表现疲软，强劲的舞台使用仍可推动收入增长；随着租户逐渐返回办公室，这部分空置空间有望恢复正常 [80] 问题17: NFL租约的预期涨幅是多少，现金流入何时开始 - NFL租约面积17万平方英尺，预计涨幅约26%，从租约执行开始有8个月的建设期，预计2023年底开始现金流入 [85][89][91] 问题18: Qualcomm租约到期后，市场情况如何，是否会像思科那样出现问题 - 与思科情况不同，当前市场活跃，Qualcomm所在资产是新建项目，位于优质市场，公司对重新出租该资产有信心，预计将逐个建筑出租 [92][93] 问题19: 2021年AFFO增长37%，2022年的可持续性如何 - 2021年AFFO增长主要归因于现金租金增加、免租期结束和租户装修及租赁激励的稳定；谷歌开始支付现金租金将对未来AFFO有贡献；虽然37%的增长率可能不可持续，但当前AFFO水平有望保持相对稳定 [94] 问题20: 如何看待纽约Great Point Studios等早期开发机会，是否会在合资项目中寻求更多机会 - 公司正在关注类似的早期开发机会，如温哥华、伦敦、纽约和洛杉矶等地的项目，合资企业将积极寻求此类机会 [96] 问题21: One Westside项目提前交付对2021年第四季度和2022年的影响如何 - 2021年第四季度为公司带来约30万美元的额外FFO；2022年从GAAP角度看提前一个月开始确认收入，现金流入可能也提前一个月，但对全年业绩无实质性影响 [101] 问题22: 办公业务的投资组合按市值计价的情况如何 - 办公业务投资组合的即期按市值计价接近10% [105] 问题23: 对于同行向奥斯汀等阳光地带市场转移以及资产再开发和设施升级的需求有何看法 - 公司目前专注于从温哥华到洛杉矶的西海岸核心市场，不考虑奥斯汀市场；公司在过去两年对部分资产进行了大量改造和升级，以适应市场需求，目前计划处置的资产仅为已确定的4处，无其他资产列入处置名单 [107][108] 问题24: 投资组合的利用率情况如何，随着更多人使用物业，是否会有额外可变费用 - 投资组合利用率正在改善，随着混合灵活工作模式的常态化，传统的衡量物理入住率的方法可能不再适用；由于建筑物在疫情期间一直保持全面运营，额外可变费用不多，主要关注停车场收入的恢复 [113] 问题25: 已知的资本支出和承诺有多少，如何看待公司的杠杆率和回购计划 - 杠杆率计算仅涉及优先股A，不包括优先股C；从净债务与未折旧账面价值的角度看，目前杠杆率接近35%，即使进行开发投资，杠杆率最多上升200个基点，仍处于可控范围；公司有足够的资产负债表空间进行有意义的股票回购 [117][118] 问题26: 已知的资本承诺与预期收入相比如何 - 除可能的投机性收购外，主要资本支出包括Glenoaks项目9000万美元的建设贷款、One Westside项目的租户装修津贴和保留金（均由建设贷款覆盖），以及华盛顿1000项目预计最多8000万美元的支出（包括土地收购6500万美元和全年最多5000万美元的增量支出）；此外，普通租户装修、佣金和经常性资本支出平均每季度约2500万美元 [119] 问题27: 硅谷和半岛市场的优势是否会在今年传导至旧金山中央商务区 - 公司在旧金山的投资组合出租率达94%，租户需求正在上升，市场趋势向好，但仍需解决一些问题；高端、设施完善的空间租金开始回升，租户装修补贴和免租期压力减小 [123][124][125] 问题28: 指导中假设的入住率增长情况如何，是否包括高通租约到期的影响 - 公司尚未提供入住率增长假设，但预计2022年底在役投资组合的入住率与2021年底基本相同，包括高通租约到期的影响 [129][130] 问题29: 高通的租赁决策受何影响，该子市场的空置情况对Cloud 10项目有何影响，该市场的需求情况如何 - 高通的租赁决策与疫情或灵活工作模式无关，是其自身运营决策；Cloud 10项目有两个租户感兴趣，该市场目前有12笔超过10万平方英尺的交易正在洽谈中，公司正在对高通租赁的资产进行重新定位和升级，对市场需求有信心 [132][133]