财务数据和关键指标变化 - 第三季度，公司产生的FFO（扣除特定项目）为每股摊薄后0.50美元，去年同期为每股摊薄后0.43美元 [24] - 第三季度特定项目包括630万美元（每股摊薄后0.04美元）的交易相关费用、320万美元（每股摊薄后0.02美元）的一次性债务清偿成本，以及与Sunset Las Palmas相关的130万美元（每股摊薄后0.01美元）的一次性前期补充物业税 reimbursement，去年同期交易相关费用为20万美元（每股摊薄后零美分），一次性债务清偿成本为270万美元（每股摊薄后0.02美元） [24] - 第三季度，45处合并同店办公物业的NOI在GAAP基础上增长5.1%，现金基础上增长10.8%；3处同店工作室物业的NOI在GAAP基础上增长49.8%，现金基础上增长45.5%，调整一次性前期物业税 reimbursement后，NOI在GAAP基础上增长27.9%，现金基础上增长22.8% [25] - 第三季度末，公司拥有约6亿美元的流动性，到2023年之前无重大到期债务，平均贷款期限为4.6年 [26] - 第三季度AFFO较上年同期显著增长，增加1010万美元，增幅超21%；同期FFO增加600万美元，增幅为9% [29] - 公司提供2021年全年和第四季度指导，扣除特定项目后分别为每股摊薄后1.95 - 1.99美元和0.48 - 0.50美元 [32] - 全年特定项目包括740万美元的交易相关费用和320万美元的提前清偿债务成本，第四季度指导无特定项目 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 整体投资组合租金收取率保持强劲，为99%，办公和工作室租户租金收取率为100%，已收取100%到期的合同递延租金和57%的所有合同递延租金 [15] - 物业实际入住率在过去几个月保持在25% - 30%左右 [15] - 当前办公租赁管道（包括交易、租赁意向书和提案）达180万平方英尺，环比增长超20%，比长期平均水平高20% [16] - 第三季度签署31.8万平方英尺的新办公租赁和续租协议，GAAP和现金租金价差分别为8.3%和5.1%，约65%的活动集中在半岛和山谷地区 [16] - 年初至今新租赁和续租交易达140万平方英尺 [17] - 加权平均过去12个月净有效租金同比上涨约4%，新租赁和续租交易的加权平均过去12个月租赁期限稳定在5年 [17] - 尽管第四季度面临约36万平方英尺的到期租赁，但稳定和在役办公租赁百分比分别基本稳定在92.1%和91.2% [18] - 2021年到期租赁中仅1.9%的ABR尚未处理，且这些租赁价格比市场低超20%，对第四季度到期租赁和现有空置空间的租赁活动有信心，预计年底在役租赁百分比与第三季度基本持平，2022年到期租赁已有30%的覆盖 [19] 工作室业务 - 第三季度宣布多项工作室平台成功增长的重大消息，包括计划建设Sunset Glenoaks，将使洛杉矶市场的工作室面积分两阶段增至150万平方英尺；购买伦敦北部主要地块建设Sunset Waltham Cross，将拥有15 - 25个新摄影棚；收购运输和物流公司Star Waggons和Zio Studio Services，扩大服务平台 [12] - 历史上工作室业务在十多年里几乎每年都实现两位数的NOI同比增长，预计到2022年NOI增长至少再提高10%，Zio和Star Waggons有潜力实现或超过这一增长水平，2021年EBITDA比上次指导预测好5%以上 [58][60] 各个市场数据和关键指标变化 - 各市场办公租赁活动显著提升，出现从短期续租转向新租赁和扩张交易的健康迹象，转租空间几乎无一例外地收缩，许多大都市区和子市场出现正吸纳量，多数情况是自疫情爆发以来首次出现 [10] - 硅谷总租赁面积增加120万平方英尺，是疫情期间第二好的季度，净吸纳量略有下降，但前一季度吸纳了90万平方英尺，租户需求持续强劲，达320万平方英尺，接近疫情前水平的80% [71] - 半岛地区整体总租赁面积环比增长35%，约120万平方英尺，接近疫情前水平，净吸纳量在疫情期间第二次为正，达19万平方英尺，转租空间减少约30万平方英尺 [72] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于顶级科技和媒体市场，建设和再投资最先进的投资组合，保持强大的资产负债表 [6] - 持续推进世界级办公和工作室开发项目，办公方面，计划明年第一季度将58.4万平方英尺的One Westside办公改造项目交付给谷歌进行租户装修，计划第四季度晚些时候完成西雅图53万平方英尺的Washington 1000办公开发项目的平台交易，已就温哥华45万平方英尺的Burrard exchange混合大型木结构建筑提交开发许可申请，预计2023年初开工；工作室方面，计划年底前开始建设24.1万平方英尺的Sunset Glenoaks Studios开发项目，预计2023年第三季度交付，正在推进Sunset Waltham Cross Studio的设计和公共审批工作 [20][22] - 与黑石集团在交易、运营和开发方面的专业知识结合，有望打造并运营下一代专用工作室，吸引优质制作项目，为股东创造卓越价值 [13] - 行业竞争方面，工作室业务因内容需求和资本流入受到更多关注，但公司认为自身项目有优势，如Sunset Glenoaks将是洛杉矶地区20多年来首个专用工作室，且内容市场资本投入超100亿美元，未来多年将持续，虽长期可能存在供应问题，但短期内不会出现 [84][85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情已持续超18个月，公司专注顶级科技和媒体市场、建设先进投资组合和保持强大资产负债表的优势愈发明显 [6] - 租户返回办公室的势头正在增强，一些公司已在过去几个月让部分员工返回，另一些公司正计划年底或2022年初返回 [9] - 风险投资公司创纪录的资金筹集、媒体超100亿美元的内容支出以及大量的国家健康和研究支出，推动了科技、媒体、游戏和生命科学等行业的招聘增长，从而增加了对公司资产的需求 [9] - 尽管疫情带来不确定性，但公司对办公市场复苏后的租赁势头保持乐观，对年底在役租赁百分比保持稳定有信心，预计工作室业务未来将实现10%以上的NOI年同比增长 [7][61] 其他重要信息 - 公司在GRESB 2021房地产评估中连续第三年获得最高的5星GRESB Green Star评级，在美洲办公室领域排名第一，在美国办公室同行中公开披露方面排名第一并获得A评级 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于扩大的租赁管道，能否说明其在特定市场是否增强，以及4%的净有效租金增长是否能保持 - 租赁管道自年初以来一直在扩大，目前活跃管道约180万平方英尺，较年初增加约80万平方英尺，第三季度增加约35万平方英尺，各市场均有增长，硅谷约占50万平方英尺，约三分之一，西雅图约占17% [40][41] - 从目前的提案来看，空间租金有上升趋势，且交易中净免租期减少，公司自疫情爆发以来每个季度都能保持或提高净有效租金，预计这一趋势将持续 [42][43] 问题2: 关于高通和NFL的最新情况，以及是否包含在180万平方英尺的租赁管道中 - NFL租约明年年底到期，已行使终止权，公司正在与两个用户就全部空间进行意向书谈判，目前约16 - 17万平方英尺在活跃管道中，已完成超20%的回填 [44][45] - 高通正在就减少租赁面积进行讨论，公司正在营销该空间，接近达成协议，相关比例约为3% [46] 问题3: 黑石是否有兴趣对新收购项目进行合资，以及工作室业务的最终规划 - 黑石有兴趣参与合资，双方在业务各方面和整个行业保持一致 [48] - 目前判断工作室业务的下一步规划还为时过早，公司将运营收购项目，后续再考虑整个平台的发展 [49][52] 问题4: 结合拖车业务和内容生产需求，现有工作室和新收购业务能带来多少额外的NOI增长 - 工作室业务历史上几乎每年都实现两位数的NOI同比增长，预计到2022年NOI增长至少再提高10%，Zio和Star Waggons有潜力实现或超过这一增长水平，长期来看，预计年同比NOI增长10%或更多 [58][61] 问题5: 公司认为企业推迟员工返回办公室是因为对COVID的恐惧还是劳动力市场紧张 - 公司认为与COVID恐惧无关，主要是劳动力灵活性问题，企业担心员工流向提供更多灵活性的其他公司，随着时间推移，企业决策加快，恢复正常的速度将比预期更快 [66][67] 问题6: 硅谷子市场的情况，包括不同租户市场表现、租赁管道构成、哪些子市场受益更多、2022 - 2023年到期租赁的市场估值 - 硅谷总租赁面积增加，租户需求强劲，接近疫情前水平的80%；半岛地区总租赁面积环比增长，净吸纳量为正，转租空间减少 [71][72] - 公司租赁业务主要由小租户驱动，市场上约20%的交易面积小于1万平方英尺，早期管道中这一比例正在显著增加 [73][76] - 硅谷和半岛地区的小租户活动受益更多，洛杉矶小租户活动也在增加，旧金山小空间较少，温哥华大小租户市场表现较为稳定 [78] - 2022年到期租赁的市场估值略高于7%，66%的到期租赁在半岛和硅谷，西雅图和旧金山虽有较高的市场估值，但在到期租赁中占比小；2023年到期租赁的市场估值回升至超20%，预计2022 - 2023年综合市场估值在14% - 15% [80][83] 问题7: 新工作室开发项目在供应方面的信心来源 - 公司认为位置、内容需求和内容市场的资本投入是关键因素，内容市场未来多年资本投入超100亿美元，且洛杉矶多年来没有新建工作室，公司项目有市场空间，长期可能存在供应问题，但短期内不会出现 [84][85] 问题8: 租赁管道中租赁的开始时间范围 - 大部分交易正在进行文件处理，租户希望在空间完成后尽快入住，一般时间在6个月左右；对于高通和NFL等大型项目，由于需要进行租赁谈判和空间重建，时间可能超过6个月 [93][95] 问题9: 高通和NFL提到的百分比是空间费率还是净费率，以及需要多少工作或让步才能达到 - 是空间费率，NFL项目若不需要重新定位空间，可立即执行；高通项目需要进行一些清理工作，但工作量不大 [100] 问题10: 第三季度净有效租金环比下降约20%，是否意味着4%的净有效租金增长趋势会下降 - 第三季度通常是租赁淡季，租赁面积较少，且新租赁在总租赁中的占比较高，其中一个2.7万平方英尺的12年租约因需要大量装修和租赁佣金，拉低了整体净有效租金；调整后TILC下降，说明正净有效租金趋势可持续，不应过度关注单季度活动 [104][107] 问题11: 本季度同店NOI现金基础增长10%的驱动因素 - 主要是免费租金到期，如EPIC大楼开始产生现金NOI；去年第三季度的一些让步今年未再发生；Rincon项目谷歌租约今年开始，以及Salesforce的转租租金收入也有贡献 [109][110] 问题12: 停车收入是否有贡献 - 停车收入贡献很小，有提升空间 [112] 问题13: 工作室物业收购机会与传统办公物业相比的规模，以及对工作室业务增长的影响 - 市场竞争对公司有一定影响，但公司投资组合估值与市场存在巨大差距，有利于公司；市场上有足够的项目供公司参与，公司不仅会从开发角度，也会在现有优质市场进行收购 [118][119] 问题14: 华盛顿1000项目的建设时间表 - 公司有在2022年底开始建设的自由，正在监测市场，有强烈的租户早期兴趣；项目成本低，即使采用保守租金假设也接近现金回报率；具体开始时间取决于市场情况和租户需求，可能会提前开始 [121][122] 问题15: 租赁管道的地理分布情况 - 半岛和硅谷约占活跃管道的三分之一，其他地区如西洛杉矶、旧金山、温哥华等分布较为均匀，与公司投资组合的空置率和即将到期的租赁情况相符 [128] 问题16: 开发活动增加是否会使公司更看好处置市场作为资金来源 - 公司意识到资产的买卖价差问题，目前有三处资产正在评估，预计今年年底或明年第一季度做出决策并执行 [129] 问题17: 第三季度租赁量是否受Delta影响，是否有特定面积的交易推迟到第四季度 - 交易有其自身的时间安排，未受Delta影响，有62万平方英尺的租赁或后期意向书计划尽快完成，部分会在第四季度和明年第一季度完成，Delta期间管道前端活动加速 [135][136] 问题18: 如何看待未来一年的入住率，考虑到明年到期租赁多于今年且今年入住率下降 - 公司对明年到期租赁已有超30%的覆盖，预计年底前租户保留率达60% - 70%，现有空置空间中超40%的交易正在谈判或进展更好，认为在役租赁百分比稳定的情况将持续到明年 [138]