财务数据和关键指标变化 - 第一季度，公司产生的每股摊薄后FFO（扣除特定项目）为0.48美元，去年同期为0.54美元 [16] - 第一季度特定项目方面，2021年包括与ICON、CUE和Sunset Bronson相关的一次性前期补充物业税费用约110万美元，即每股摊薄后0.01美元；去年同期为交易相关费用10万美元，即每股摊薄后0.00美元，以及一次性直线租金储备260万美元，即每股摊薄后0.02美元 [16] - 第一季度，43个合并同店办公物业的NOI在GAAP基础上下降3.7%，现金基础上增长2.6%；调整ICON和CUE的一次性补充物业税费用后，同店物业NOI在GAAP基础上下降2.9%，现金基础上增长3.6% [16] - 三个同店工作室物业的NOI在GAAP基础上增长4.1%，现金基础上增长6.4%；调整Sunset Bronson的一次性补充物业税费用后，同店工作室物业NOI在GAAP基础上增长5.2%，现金基础上增长7.5% [17] - 第一季度，公司回购了60万股普通股，平均价格为每股23.32美元 [17] - 第一季度，公司AFFO持续增长，与2020年第一季度相比增加300万美元，即6.1%；同期FFO下降940万美元 [17] - 公司预计2021年第二季度FFO（扣除特定项目）为每股摊薄后0.46 - 0.48美元，中点较2021年第一季度每股摊薄后FFO（扣除特定项目）低0.01美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签约租赁面积52.4万平方英尺，约为过去五个季度租赁活动的两倍，与长期平均季度租赁活动相当 [13] - GAAP和现金租金价差分别为12.2%和2.4%；剔除特定因素后，现金租金价差接近7% [13][14] - 当前租赁管道（处于租赁协议、意向书或提案阶段的交易）约为130万平方英尺，较上次电话会议增长近20%，回到长期平均管道水平 [14] - 截至目前，2021年到期的ABR剩余6.5%，已有约40%的覆盖，这些交易的租金比市场水平低约15% [14] 开发业务 - One Westside项目建设持续进行，预计2022年第一季度交付给谷歌，可能更早；该项目面积58.4万平方英尺，已全部预租 [11] - 公司还有约320万平方英尺的潜在未来开发项目，其中洛杉矶与工作室相关的机会占比超过40%，其余为核心市场的纯办公项目；近期最有可能的项目是西雅图的Washington 1000开发项目，预计今年第四季度交付裙楼，之后有12个月时间决定是否开始塔楼建设，塔楼建设开始后18个月内可交付 [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 多数市场的租户需求自去年年底以来增长20% - 30%，但尚未转化为大量交易；预计未来几个季度签约租赁和转租房源减少将使空置率和整体可用率恢复正常 [13] - 西雅图、旧金山和硅谷市场的租赁管道活动显著增加，主要由科技行业驱动；硅谷的专业服务公司需求也开始回升 [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于科技和媒体中心市场，受益于这些行业在疫情期间的繁荣；公司正在评估多个非公开市场机会，包括工作室和办公物业组合 [5][6] - 公司致力于通过现有开发管道和寻求新的办公及工作室机会实现增长，并与合作伙伴黑石集团保持一致 [6][7] - 公司在ESG方面处于行业领先地位，2020年实现100%碳中和，承诺投入2000万美元解决无家可归问题，并推出全面的全公司DEI培训计划；2021年的优先事项包括减少内含碳、迈向净零废弃物和加强DEI承诺 [7][8] - 行业方面，风险投资在第一季度激增至近700亿美元，打破以往记录；IPO活动依然强劲，招聘人员预计科技行业将大幅招聘；流媒体公司预计2021年在内容上的支出约为1120亿美元 [5][6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫苗接种和市场重新开放带来积极势头，预计未来两个季度实际入住率将显著增加 [4][5] - 公司对第三季度持乐观态度，认为疫苗接种、市场重新开放和租户返回办公室的积极趋势将持续；公司有望在复苏中表现出色，得益于对科技和媒体行业的敞口、优质租户和优质资产组合 [21] 其他重要信息 - 第一季度，公司收取了98%的合同租金，其中办公租户为99%，工作室租户为100%，店面零售租户为54%；4月的收款情况高于第一季度 [9] - 第一季度成功收取了超过99%的到期递延租金，4月这一趋势仍在持续；4月至第一季度末拖欠租金三个月或以上的约80家租户中，约70%已全额偿还或开始偿还，相当于这些租户拖欠租金的近75%已偿还 [9] - 去年第二季度疫情最严重时，公司收到约150份来自占用近75万平方英尺空间租户的租金减免请求；今年第一季度，仅收到约30份来自占用约17.5万平方英尺空间租户的请求，主要是小型零售租户 [10] 问答环节所有提问和回答 问题: 从空间规划或密度角度看，与疫情前相比有何变化 - 密度在增加，更多人使用更少空间；目前热桌办公不太受欢迎，租户更倾向于有会议室等设施的开放空间或办公空间；租户正在征求员工意见以确定合适的空间布局，情况仍在演变 [24] - 目前租户使用的空间很受欢迎，且所需的资本投入比预期少；公司的VSP计划提供了灵活的、可随时入住的空间，减少了租户的装修费用 [25][30] 问题: 租户装修费用低于预期的原因 - 以Netflix为例，其新大楼已提前做好空间布局，只需调整人员分布，无需重新装修；整个投资组合都有类似情况，租户利用现有开放空间，减少了装修支出 [28][29] - 公司的VSP计划提供了高度配套的、可随时入住的空间，租户无需进行大量装修，从而减少了装修费用 [30] 问题: Dell EMC和505处归还空间的再租赁前景和空置时间 - Dell EMC归还的三层约12.5万平方英尺空间已有活跃潜在租户；西雅图市场的活跃交易在本季度环比增长25% - 30%，公司对该空间的再租赁前景乐观 [31] 问题: 公司三在Harlow和Santa Monica的空间用途是否不同，是否会归还Santa Monica的空间 - 两个空间用途完全不同，公司三不会归还Santa Monica的空间 [34] 问题: 为何不提供全年FFO指导 - 由于租户尚未完全入驻，停车、下班后HVAC等可变收入难以确定，提供全年指导可能不准确；公司已提供第二季度指导和全年调整因素，可作为估算参考 [39][19] 问题: 收购进展及疫情对交易的影响 - 公司有一系列收购计划正在推进，部分交易进展较快；疫情导致交易进度放缓，但不影响公司完成收购的意愿和积极性，预计未来几个月会有相关消息 [48] 问题: 西雅图市场小型科技租户的去向及对Pioneer Square子市场的影响 - Nuance将空间转租给Qualtrics，Qualtrics因业务扩张搬至新址；Dell是正常的业务缩减；目前该子市场没有其他小型科技租户问题 [52][53] 问题: 工作室业务新供应是否会成为问题 - 目前新供应不会成为问题，市场对摄影棚空间需求旺盛，公司所在地区需求尤其高；尽管有很多人谈论工作室开发，但实际执行情况有待观察 [55] 问题: 130万平方英尺租赁管道所在市场及各子市场表现 - 租赁管道分布在公司有空置和滚动租赁的市场；西雅图、旧金山和硅谷市场的活动显著增加，主要由科技行业驱动；硅谷的专业服务公司需求也开始回升 [58] 问题: 季度租赁百分比下降与空置率的关系及如何看待租赁或入住率轨迹 - 租赁百分比下降与已知的空置或提前终止租赁情况相符，公司已提前进行市场推广，目前有很多潜在租户 [60] - 第一季度租赁百分比下降主要是由于异常高的提前终止租赁情况，预计全年不会持续出现这种情况；公司未提供入住率指导 [62][63][67] 问题: 是否有兴趣为工作室业务设立追踪股 - 公司会在工作室业务和平台发展过程中重新考虑设立追踪股的问题，但目前没有具体计划 [69][71] 问题: NFL租赁的最新情况和到期计划 - NFL租赁将于2023年到期，公司已与经纪公司合作，有多个单一租户用户对该空间感兴趣；公司也在考虑重新开发该空间；NFL有2022年底的提前终止选项，但能否行使尚不确定 [71][72] 问题: Palo Alto续约租金与市场预期的差异 - Palo Alto的续约租金与市场预期相符，该地区租金是公司投资组合中最高的，市场租金没有大幅变动 [76][78] 问题: 除Dell外，2021年到期租赁中其他值得关注的租户 - 温哥华的Absolute Software约4.6万平方英尺的租赁正在协商中，租金有40%的溢价；其他到期租赁多为小租户，且集中在年底，公司正在与他们进行沟通 [80] 问题: 工作室业务的复苏情况 - 目前工作室业务已全面恢复生产，除办公室入住率外，各项指标表现良好；公司已与两个新租户签订摄影棚租赁协议；拍摄活动不仅在摄影棚内进行，外景拍摄也在增加，且每周拍摄天数超过五天 [83][84] 问题: 收入反转对本季度现金和直线租金的影响 - 收入反转主要是现金影响，约为260万美元，是租户按照还款协议偿还租金所致 [85] 问题: 2021年到期租赁租金低于市场15%的含义 - 意味着续租时将有15%的正租金价差 [91] 问题: 如何看待130万平方英尺租赁管道的历史转化率及对入住率的影响 - 租赁管道中约65%是2021年剩余时间的续约；公司历史转化率较好，因为管道定义为处于深度谈判阶段的交易；40%的到期租赁覆盖包含在130万平方英尺的管道中 [93][94] 问题: 如何理解40%的到期租赁覆盖 - 公司约6%的投资组合租赁到期，对其中40%有信心续约，其余正在协商中 [98] 问题: 新租赁激励措施（如TI和免租期）增加的原因 - 新租赁激励措施增加主要是由于样本量较小，其中超过一半是与Company three在Harlow签订的12年租赁协议，该协议为第一代TI空间，租户装修和租赁佣金较高；此外，少量VSP空间的TI也较高；剔除这些异常情况后，新租赁激励成本低于2020年全年平均水平 [102][103] 问题: 指导中变量的量化情况，包括现金租金、停车和下班后公用事业等 - 停车和下班后公用事业方面，每季度约有0.02美元的负面影响，若租户提前返回，该部分收入将提前计入；现金租金方面，本季度有一次性大额收款，未来不会持续出现；工作室收入仍有一定变数 [106][107][108] 问题: One Westside项目是否会在交付前被收购 - 项目在稳定前没有收购触发机制，目前双方的讨论较为灵活，且有多方对该项目感兴趣，但公司不会出售自己的份额 [117] 问题: 工作室新开发项目（Sunset Gower和L.A.）租户如何区分 - 租户的区分主要基于需求、兴趣和交付时间；公司的项目已获得全部许可，在市场上具有优势 [122][123] 问题: 直线租金在连续四个季度下降后本季度增加800万美元的原因 - 原因包括收购1918 8th资产，该资产租金低于市场水平；以及第一季度很多租赁协议有免租期，直线租金通常会因此增加 [124] 问题: 公司投资组合目前的密度及趋势 - 目前整体密度为零；疫情前满负荷运营时，平均每人约150 - 175平方英尺，预计未来将达到平均每人约250平方英尺，增长约40% [127] 问题: 租赁活动中是否有租户从B级升级到更优质建筑的趋势 - 公司观察到有租户从B级升级到A级建筑的情况，特别是一些律师事务所；这可能是由于某些市场和资产类别的租金下降，吸引了原本没有机会的租户 [129] 问题: 工作室新收购项目的无杠杆回报率预期 - 公司预计稳定状态下的无杠杆回报率为7%，且项目通常具有开发潜力和经济效益 [132][133] 问题: 第二季度指导是否应先扣除260万美元再进行增长估算 - 公司建议从报告数据开始，按照提供的调整因素进行计算，以得出第二季度的预期情况；260万美元是一次性事件，已在指导中考虑 [134][136] 问题: 疫情是否影响了工作室业务的增长战略 - 疫情并未对工作室业务的增长战略造成实质性影响，只是交易进度因人员复工等因素有所延迟；目前市场活动已基本恢复正常，买卖双方的出价和需求较为灵活 [138]