财务数据和关键指标变化 - 第三季度，公司产生的每股摊薄后调整后运营资金（FFO）为0.43美元，去年同期为0.51美元 [41] - 2020年第三季度特定项目包括0.2百万美元的交易相关费用（每股摊薄后0.00美元）和270万美元的一次性债务清偿成本（每股摊薄后0.02美元），去年同期交易相关费用为0.3百万美元（每股摊薄后0.00美元） [41] - 第三季度FFO排除特定项目后，包含约每股摊薄后0.02美元的未收现金租金收入和约每股摊薄后0.02美元的直线租金应收账款准备金相关收入费用，对第三季度FFO的总负面影响约为每股摊薄后0.04美元 [42] - 第三季度FFO还反映了约每股摊薄后0.03美元的停车收入减少 [42] - 与黑石集团完成合资企业交易的同时，该合伙企业以投资组合为抵押，完成了一笔9亿美元的抵押贷款，初始期限为两年，年利率为伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）加2.15% [43] - 公司获得12亿美元的总收益，用约8.495亿美元全额偿还了无抵押循环信贷额度、Met Park North贷款以及B和D定期贷款，还回购了1.078亿美元好莱坞媒体投资组合的担保贷款，该贷款加权平均年利率为LIBOR加3.31% [43] - 截至目前，公司在2.5亿美元的股票回购计划下，累计回购了260万股普通股，平均价格为每股23.89美元 [44] - 公司目前拥有13亿美元的流动性，包括3.653亿美元的现金及现金等价物、6亿美元的无抵押循环信贷额度和3.395亿美元的One Westside建设贷款额度，到2022年之前无到期债务，加权平均到期期限为6.1年 [44] - 尽管由于好莱坞媒体投资组合合资企业的临时影响，FFO季度环比下降1270万美元，但同期调整后运营资金（AFFO）仍有小幅增长，年初至今的AFFO比上一年高出45%以上 [45] - 预计第四季度运营情况与第三季度相似，与第三季度相比，写字楼净营业收入（NOI）预计增长约1.5%，媒体NOI预计增长约5.5% [47] - 调整第三季度一次性债务清偿费用后，预计利息费用将增加约4%，反映新好莱坞媒体投资组合贷款全季度的利息影响，预计归属于非控股股东的FFO将比第三季度增加约20% [48] 各条业务线数据和关键指标变化 租金收取情况 - 第三季度，公司收取了97%的总租金，其中写字楼租金收取率为98%，工作室租金收取率为100%，零售租金收取率为52%；10月至今，收取了94%的总租金，其中写字楼租金收取率为96%，工作室租金收取率为98%，零售租金收取率为51%。若包含根据新冠疫情租赁修正案延期或减免的租金，第三季度总租金收取率为96%，写字楼为98%，工作室为98%，零售为48%；10月总租金收取率为95%，写字楼为96%，工作室为99%，零售为52% [20] - 第三季度，公司延期了约310万美元（占总租金的1.8%）的租金，另有约310万美元（占总租金的1.9%）仍在商讨支付或延期事宜，因新冠疫情减免了110万美元（约占第三季度租金的0.7%） [21] 写字楼业务 - 稳定和已投入使用的写字楼投资组合出租率分别保持在94.5%和93.5% [34] - 季度环比租赁活动显著增加，签署了近18.5万平方英尺的新租约和续租协议，其中包括与谷歌在旧金山Rincon Center的4.2万平方英尺的扩租协议 [34] - 实现了41%的公认会计原则（GAAP）租金涨幅和29%的现金租金涨幅，即使排除约20%的短期续约（期限为12个月或以下）交易，按GAAP计算的租金涨幅仍达到38%，现金租金涨幅为25% [35] - 租赁管道中的租户活动环比增加40%，达到96万平方英尺，与2019年第三季度持平，目前只有不到10%的交易处于搁置状态 [36] - 2020年剩余到期租约占平均基本租金（ABR）的约2%，已覆盖约45%的交易；2021年到期租约占ABR的约11%，已覆盖约40%的交易，现有租约的按市值计价仍约为14% [36] 工作室业务 - 8月下旬，10个摄影棚恢复制作，预计到下个月35个摄影棚中将有34个投入使用，目前使用摄影棚的客户包括CBS、福克斯、Netflix、迪士尼、ABC和HBO等主要媒体公司 [13] - 从第二季度到第三季度，工作室的附属收入有一定增长，但未达到第一季度水平，若公司自身预测准确，第四季度附属收入应接近第一季度水平，2021年附属收入有望继续增长，超过2019年水平，但控制室收入存在一定不确定性 [97][98] 开发业务 - 过去四个月，开发管道取得多个重要里程碑，Harlow获得入住证书，One Westside完成钢结构封顶，预计2022年第一季度交付，Sunset Gower获得一致批准建设近48万平方英尺的项目，公司与合作伙伴黑石集团已开始预租赁工作 [37][38] - 超过50%的270万平方英尺未来开发项目已获得全部许可，准备在当前危机结束后动工 [38] 收购业务 - 上一季度，公司主要专注于与黑石集团在洛杉矶、纽约、伦敦、多伦多和温哥华扩大工作室平台，同时评估开发和重建机会，写字楼交易流量仍然缓慢，公司倾向于评估由长期优质租户组成租金流的一流物业 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，几乎每个子市场都出现负净吸纳量，但空置率仍保持在个位数，部分地区略高于10%，市场整体和公司自身投资组合的租金降幅极小 [33] - 多个市场的转租空间有所增加，但部分大型转租是疫情前的供应 [34] - 旧金山允许非必要办公室以25%的容量开放，洛杉矶学校可迎接25%的高需求学生返校，公司各地写字楼物业的实际入住率达到约15%，美国略低，加拿大略高 [10] - 湾区市场中，半岛和硅谷的需求强于旧金山市中心，市中心的活跃需求从约600万平方英尺降至约280万平方英尺 [78] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司计划继续利用优质的合资伙伴关系，运营和投资资产，进行有远见的战略举措，巩固其在行业中的地位 [9] - 持续推进企业社会责任倡议，通过实施可持续发展、健康和公平三个重点领域的举措，实现了100%的碳中和运营，未来将继续追求更多现场可再生能源和创新技术解决方案，以进一步减少运营碳排放和范围3温室气体排放 [17][18] - 专注于与黑石集团扩大工作室平台，在洛杉矶、纽约、伦敦、多伦多和温哥华寻找开发和重建机会，同时评估由长期优质租户组成租金流的一流写字楼物业 [39] 行业竞争 - 工作室资产受到市场关注，竞争加剧，公司认为该领域的资本化率将进一步压缩，公司与黑石集团的合资企业将继续积极扩张工作室平台 [61][62] - 目前市场上价值增值型写字楼资产的买卖价差较大，价格过高，公司认为租赁活动较去年同期放缓，因此对购买此类资产持谨慎态度，但会关注独特机会和协同效应 [70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为尽管受到加利福尼亚州和华盛顿州延长封锁的影响，但随着部分城市逐步开放，预计将看到更多租户返回办公室，科技和媒体行业将引领复苏 [8][13] - 数字领域在疫情期间加速发展，第三季度美国风险投资达到380亿美元，是十年来第三高的季度，首次风险融资情况良好，独角兽企业的首次公开募股（IPO）活动接近纪录水平，这些趋势对科技行业和写字楼需求的弹性非常有利 [14][15] - 流媒体内容需求旺盛，Netflix、亚马逊、苹果、Hulu、迪士尼和HBO Max等公司今年新增了数千万订阅用户，80%的美国消费者至少订阅了一项流媒体服务，近四分之一的用户观看了首轮上映的电影，90%的用户可能会再次观看，近一半的用户参与了某种游戏活动，这对洛杉矶的工作室和写字楼空间需求有积极影响 [16] - 公司认为尽管面临一些挑战，如加利福尼亚州的税收提案，但公司拥有优质的租户和资产组合，租金收取情况稳定，入住率仅略有下降，相信随着时间推移，市场将恢复正常，公司将继续发展 [92][94] 其他重要信息 - 今年选举季，公司面临多项税收提案，如加利福尼亚州的Prop 15若通过，将是该州历史上最大的物业税增税提案，公司积极反对该提案，目前民意调查显示支持率和反对率持平，若通过，该措施要到2022 - 2023财年才会生效，且实施将面临挑战，公司认为短期内对运营费用的影响较小，长期影响取决于未来资产重估 [27][28] - 旧金山面临三项新的投票措施以增加收入，其中商业税改革（Prop F）对公司旧金山投资组合影响较小，房地产转让税增加（Prop I）仅在资产处置时相关，对公司投资组合适用性有限，基于高管薪酬的商业税（Prop L）不直接影响公司税收，但会给部分旧金山公司带来额外税收负担 [29][30] - 西雅图市议会在7月通过了工资税（人头税），公司和商业界正在努力推动地方和州层面的解决方案，以保持西雅图的商业竞争力 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何看待股票回购和购买媒体贷款的交易 - 公司表示股票回购价格具有吸引力，会在合适时机继续回购，但当时因交易限制无法进行回购，购买媒体贷款是因为有资金投资需求且该贷款由公司和黑石集团提供信用支持，是一个可暂时存放资金的机会，同时购买该贷款使公司杠杆率降至40%，接近目标杠杆率，且若未来需要加杠杆，成本将低于该贷款 [54][55][58] 问题2：如何看待工作室资本化率的走势 - 公司认为工作室资本化率将进一步压缩，该领域竞争加剧，此类资产仍将受到追捧，公司与黑石集团的合资企业将继续积极扩张工作室平台，此前未更积极参与Silvercup交易是因为当时正处于与黑石集团的合资企业流程中，时机不合适 [61][62] 问题3：公司目前是否专注于核心交易，是否愿意在旧金山购买核心资产 - 公司表示会综合考虑租户质量、地理位置、规模经济、资本成本、合资伙伴等因素来评估核心资产，目前不太可能在旧金山购买资产，因为市场情况不太理想，且价值增值型资产价格过高，租赁活动较去年同期放缓，但会关注独特机会和协同效应 [68][69][70] 问题4：对2021年租约到期情况的可见性如何 - 公司表示对2021年租约到期情况有较好的把握，其中两个租户占150万美元的25%，正在与他们进行讨论，其余租户面积约4万平方英尺，也在积极谈判中，预计按市值计价情况良好 [72][73] 问题5：在联合办公业务方面是否有进展，是否有足够的准备金 - 公司表示除了Shack 15和Maxwell（其中一个WeWork地点已转为百分比租金协议）外，所有联合办公地点租金支付正常，正在对Regis在西雅图的部分面积进行调整，整体联合办公业务情况健康，已为相关情况预留了足够的准备金 [75] 问题6：如何看待湾区各子市场的需求趋势 - 公司认为租赁管道环比回升至年初水平，主要是因为有租户重新开始扩张和参与租赁活动，半岛和硅谷的需求强于旧金山市中心，市中心的活跃需求有所下降，但随着租户对空间使用的明确，需求有望增加 [78] 问题7：是否看到向郊区卫星办公室或中心辐射模式的转变 - 公司表示在其市场中，这种趋势在疫情前就已经存在，没有看到明显的进一步转变，不同市场有不同的需求，公司没有大量可用于比较的城市空间，目前硅谷的活动更多，人们更希望尽快达成交易 [79][80] 问题8：风险投资数据如何转化为需求，对哪些市场有帮助 - 公司表示无法量化风险投资带来的需求，但资本的存在将促进公司的发展，从而带动空间的吸纳，不过风险投资公司可能投资于加州以外的市场，需要在选举后和年初观察市场情况，才能更清楚地了解公司在加州的发展和生存情况 [83] 问题9：Harlow项目的租赁前景如何 - 公司认为Harlow是一个很棒的项目，但由于目前参观受限，租户尚未完全回到租赁空间，当前达成的交易多为续租，而非新租和扩租，公司会耐心等待合适的时机 [85] 问题10：如何看待股息增长 - 公司表示第三季度AFFO的增长是一个积极信号，随着租金收取情况稳定，预计股息将在2021年某个时候增加，公司目前股息覆盖率良好，会持续监测并寻找合适的时机进行调整 [86][87] 问题11：公司基本面与积极表态不符的原因是什么 - 公司认为自3月以来，租金收取率一直稳定在95%，入住率仅下降1%，基本面稳定，关键在于华盛顿和加利福尼亚州的学校复课情况以及写字楼入住率的回升，市场对办公空间的看法存在过度悲观的情况，公司资产质量高，租户优质，价值与市场交易价格存在巨大差距，相信市场会回归正常 [92][94] 问题12：为什么工作室收入恢复较慢 - 公司表示拍摄工作于8月下旬开始，前期准备工作比预期缓慢，工会和个人防护设备（PPE）方面的协调导致人员复工较慢，目前工作室投资组合的活跃度已达到95%，预计附属收入将大幅增加，从第二季度到第三季度，附属收入已有一定增长，若预测准确，第四季度附属收入应接近第一季度水平，2021年有望继续增长，但控制室收入存在一定不确定性 [96][97][98] 问题13：如何确保办公室不会成为下一个购物中心行业 - 公司认为办公室业务与零售业务不同，办公室业务涉及创造价值、团队合作和员工培训等方面，社交互动对年轻人的职业发展很重要，人们需要工作来维持生计和推动经济增长，虽然疫情影响了办公模式，但未来人们会回到某种程度的正常办公状态，公司从租户那里也听到了类似的观点 [100][101][103] 问题14：除基本租金外，对净效应的预测如何，考虑到优惠和资本支出的趋势 - 公司表示已完成的交易中，优惠措施保持稳定，没有增加免租期和租户装修费用，实际租金达到或略高于预期，要价租金持平，这些交易在管道中存在了一段时间，但没有受到不利影响，公司对此感到鼓舞 [108] 问题15：Uber的转租空间情况如何，对旧金山租金有何影响 - 公司表示Uber的转租空间到2025年到期，并非短期租赁，该空间条件良好，有开放的平面图和充足的员工活动空间，且在疫情前就已投放市场，Uber对于是否搬入新空间有多种决策可能，公司认为该空间不会影响市场租金，因为其租金远低于市场水平，甚至低于疫情前的水平 [109] 问题16：是否会在短期内增加杠杆以获取收益 - 公司表示不会偏离资产负债表管理的原则，仅为了短期收益而增加杠杆，但在某些合资企业合同中适当增加杠杆是合理的 [112] 问题17：同店写字楼投资组合出租率同比下降280个基点的原因是什么 - 公司表示这是多种因素综合导致的，包括一些零售租户的搬离，如Ferry、6922、Rincon Center的GSA和部分零售租户等，但没有一个突出的单一原因 [117] 问题18：新租赁和租约到期情况对出租率的压力是否会持续 - 公司表示实际租赁速度在各地都有所下降，但公司在填补空置和租赁方面一直表现良好，目前仍有一些交易在管道中，公司对租户决策的时机和信心恢复持乐观态度，预计2021年出租率情况会有所改善 [118] 问题19：2021年40%的租约到期覆盖率是指已有租约还是有信心达成协议，该比例是否适用于未来几个季度 - 公司表示40%的覆盖率包括正在谈判的交易和部分已完成的