财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司产生的FFO（扣除特定项目）为每股摊薄后0.50美元，去年同期为每股摊薄后0.48美元；2020年第二季度特定项目包括20万美元（每股摊薄后0美元）的交易相关费用，2019年无特定项目 [26] - 第二季度，公司39个同店办公楼物业的NOI在GAAP基础上下降5.2%，现金基础上下降3.7%；同店工作室NOI在GAAP基础上下降21.3%，现金基础上下降26.7% [27][28] - 公司拥有11亿美元的流动性，包括4510万美元的现金及现金等价物、4亿美元的无抵押循环信贷额度、2.3亿美元由Sunset Bronson、ICON和CUE担保的循环信贷额度以及3.808亿美元的1 Westside建设贷款额度；除了由MedPar North担保的6500万美元贷款（公司打算用循环信贷偿还）外，直到2022年都没有到期债务 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 租金收入 - 第二季度，公司共收取了97.3%的总租金，其中办公楼租金收取率为99%，工作室租金收取率为100%，零售租金收取率为48.7%；截至7月，共收取了94.8%的总租金，其中办公楼租金收取率为96.9%，工作室租金收取率为100%，零售租金收取率为31.4% [13] - 第二季度，公司批准了相当于420万美元（占总租金的2.7%）的租金延期支付；另有约400万美元（占总租金的2.5%）仍在讨论支付或延期事宜；因COVID - 19减免了110万美元（占第二季度租金的0.7%）的租金，因非COVID相关诉讼和解减免了20万美元（占0.1%）的租金 [14] 工作室业务 - 工作室舞台需求强劲，35个舞台中只有3个可供租赁，且都在与多家大型工作室进行积极洽谈，预计未来几个月开始出租 [14] - 由于内容制作商、演员和剧组工会在采用COVID - 19协议（主要是检测频率和方法）方面的延迟，制作活动推迟；预计制作将在接下来的一个月逐步恢复，到9月基本上所有舞台都将投入使用 [14] 办公楼业务 - 第二季度，受西海岸居家令影响，办公楼租赁需求低迷；除旧金山中央商务区外，租金稳定，空置率仅上升约50至250个基点 [19] - 公司稳定和已投入使用的投资组合在本季度末的出租率分别为95.1%和94%；第二季度签署了10.7万平方英尺的租约，约一半是与短期（12个月或更短）续租相关，其余约5万平方英尺的交易条款与之前季度一致，GAAP基础上的平均按市值计价为17.7%，现金基础上为21.4% [20] - 公司租赁管道中有约80万平方英尺的交易（包括租约、意向书或提案），略少于之前季度报告的数量；因COVID原因约7.5万平方英尺的不到10笔交易失败，管道中约20%的需求正式暂停，其余进展缓慢 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场在疫情开始时基础良好，空置率处于历史低位，租金处于历史高位，供应有限且/或已预租，吸收量仅受可用房源限制；第二季度除旧金山中央商务区外，租金稳定，空置率仅上升约50至250个基点 [19] - 旧金山中央商务区因密度大且更依赖公共交通，公司对其持续关闭的影响保持警惕；公司2020年到期的办公楼ABR中只有0.6%来自旧金山中央商务区，2021年到期的占比仅为0.4% [19][21] - 半岛和硅谷市场受疫情影响相对较小，公司2021年约8%的办公楼ABR到期房源位于这些市场，由于基本面较强且投资组合为低层且近期现代化，公司对这些房源的租户需求持乐观态度 [21][22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与黑石集团达成合作，出售49%的股权，预计交易完成后将获得约13亿美元的总收益，以增强流动性并巩固资产负债表；公司将利用这笔资金扩大办公楼和工作室业务，同时密切关注市场错位带来的机会 [7][9] - 公司继续推进租户重新融入计划，与当地政府、大型租户以及内外部专家密切合作，为租户创造安全健康的工作环境 [15] - 公司关注加利福尼亚州和华盛顿州的投票措施，这些措施可能会增加企业税收；公司将继续参与相关进程并在必要时提供领导 [9] - 公司积极推进多元化、公平和包容倡议，包括开展培训课程、设立资源小组和虚拟图书馆等，以促进内部和外部的多样性和包容性 [10][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来不确定性，但公司作为必要业务，所有物业仍保持开放和运营；租户有返回办公室的意愿，只是时间和方式问题 [5] - 公司租金收取情况良好，反映了租户质量高；科技和媒体行业的弹性和创新性以及反周期性将继续对公司有利 [6] - 公司预计随着租户重新融入和生产活动恢复，租金收入和净营业收入将逐步改善；但由于租赁活动放缓，预计下半年合并净营业收入将比第二季度运行率下降3%至4% [31][33] - 公司认为，随着疫情影响的消退，办公室和工作室的需求将逐渐恢复，特别是在科技、媒体、生命科学、医疗保健和政府等行业 [19] 其他重要信息 - 公司两个建设项目进展顺利，Carlo项目预计第三季度全面完工，One Westside项目已全额融资并预租，预计2022年第一季度交付 [22] - 公司预计与黑石集团的工作室合资企业交易即将完成，并将关闭一笔9亿美元的抵押贷款；该无追索权贷款为仅付息贷款，初始年利率为LIBOR加2.15%，期限为2年，有三次1年延期选择权 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年下半年NOI影响的假设是什么 - 主要是租赁活动的推迟，因为租户在空间规划方面尚未做出决定，并非需求减少 [38] 问题2: 租金延期支付是否计入现金NOI的负面影响 - 是的，租金延期意味着未收到现金NOI，现金NOI结果会因此降低；若将延期租金视为已收取并调整上一年的一次性物业税，现金NOI将增长1.5% [39][41] 问题3: 不同市场的需求情况以及对旧金山和硅谷租赁的看法 - 目前正在洽谈的大型租约在旧金山；看到硅谷的租赁管道更多是因为那里有可用空间，并非趋势表明租户远离旧金山；没有听到租户对旧金山租赁的担忧 [43][44] 问题4: 剩余2020年和2021年到期租约的按市值计价情况 - 与之前类似，管道中的交易租金没有下降，与目标租金一致 [48][49] 问题5: 管道中的交易，租户是否会就租金进行重新谈判或要求增加优惠 - 管道中约12.5万平方英尺的交易租金没有下降，这些是空间利用决策而非经济决策，也没有看到租户改善要求的增加 [50] 问题6: 黑石交易后资金在工作室扩张和办公楼方面的分配，One Westside项目的最新情况以及如何考虑资金部署与股价的权衡 - 资金将在多个领域进行部署，包括与黑石合作扩大平台、评估更好收益的投资机会以及考虑回购股票；One Westside项目进展顺利，比原计划仅晚一两周，设计符合后疫情时代需求 [52][54] 问题7: 与Macerich关于购买其剩余权益的交易进展 - 该交易有锁定期，公司有意拥有该资产100%的权益，但目前交易并非迫在眉睫 [56] 问题8: 如何计算今年下半年的收益情况 - 从第二季度的办公室租金和运营费用开始，下半年相对该季度运行率预计下降300 - 400万美元（中点为350万美元）；工作室方面，第四季度预计增加150 - 250万美元收入；停车收入保守估计维持第二季度水平，若租户重新融入和临时停车恢复可能会增加 [59][60][69] 问题9: Maxwell WeWork的情况 - 除Maxwell外，WeWork在所有地点都支付租金；与WeWork就Maxwell签订了百分比租金交易，公司有权在通知后接管资产，目前正在评估其他租户用途和兴趣 [70] 问题10: 黑石合资企业是否有目标工作室资产，以及地理或其他方面的信息 - 公司正在评估多个项目，有些自己也会做，有些与黑石合作更合适；黑石了解该业务，合作将带来有吸引力的交易 [79] 问题11: 渡轮大厦的当前运营和未来计划 - 渡轮大厦有7.5 - 8万平方英尺的零售空间和20多万平方英尺的办公楼，办公楼已全部出租且租金和租户组合良好；公司与合作伙伴正在重新评估零售部分的设计和净现值；渡轮大厦因是交通枢纽已被允许重新开放，预计第三和第四季度情况会有所改善 [80][81] 问题12: 为何不提供全年业绩指引 - 仍有许多不确定因素，如停车和其他收入恢复正常的时间、租金收取情况、400万美元未达成协议的租金命运、黑石合资企业的最终债务定价以及潜在的债务购买机会等，难以精确确定业绩 [86] 问题13: 与黑石合作的工作室交易，黑石是否原本可以独自进行 - 黑石不会在没有运营合作伙伴的情况下购买工作室，这是一个运营业务，需要与所有工作室建立关系；与黑石合作证明了公司投资组合的价值，合并实体未来将更强大 [89] 问题14: 对旧金山租金走势的看法，与上一周期的比较 - 公司在旧金山的投资组合到期租约较少，但有Uber的大量转租空间；与上一周期相比，租户组合、规模和对城市的需求不同；转租空间会对租金有下行压力，但关键是主租户的信用；市场上几乎没有新的未预租的建筑，希望结果是积极的 [94] 问题15: 本季度对科技基金非房地产投资的减记情况 - 会计上需要根据可用信息对投资进行按市值计价调整；减记主要是因为对Zoox（一家自动驾驶汽车制造商）的投资，其被收购后按市值计价导致价值下降 [96][97] 问题16: 如何考虑对直线租金的减记和储备 - 如果与租户达成协议且租户遵守，不会减记直线租金或仅采用现金基础；如果没有协议或租户无法履行协议（主要是零售租户），会对这些项目进行储备或减记直线租金 [99] 问题17: Maxwell大楼WeWork重组是否是特殊情况，对联合办公的看法 - 这是与Sandeep直接达成的特定交易，基于资产质量、租户需求等因素；联合办公在疫情后仍有机会，可能吸引小型租户，作为过渡选择 [104] 问题18: VSP项目的收款、需求谈判情况，以及对该业务的看法和总暴露面积、可用面积 - VSP项目进展顺利，是未来租赁速度提升的重要部分；目前已部署约12万平方英尺，还有约7.5万平方英尺正在开发中 [108][110] 问题19: 短期租约的条款和灵活性 - 部分短期租约是与租金减免计划相关，租户为获得租金延期而签订；并非单纯的短期续租 [114] 问题20: 租赁过程缓慢，对多租户策略下租赁完成的信心 - 由于只能进行虚拟参观，租赁过程放缓；预计9月底项目基本完成，希望解除限制后能有更多实地参观 [115] 问题21: 黑石合资企业合并后FFO的计算方式 - 对于无杠杆资产，部分可以取之前FFO的49%，但还需考虑9亿美元债务的杠杆作用，并分配49%的债务以抵消FFO的减少 [118] 问题22: 工作室的去密集化需求是否会导致办公楼需求增加，以及维护资本支出是否会下降 - 公司发现租户在裁员和休假后并未减少办公空间需求，而是在相同空间安排更少人员；预计这将是未来趋势，可能会增加办公空间需求；维护资本支出方面，白天清洁增加可能会抵消因人员减少带来的下降 [120][121]