财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司扣除特定项目后的每股摊薄FFO为0.48美元，去年同期为0.46美元，主要因办公室和工作室投资组合的入住率和租金率提高，以及资产收购 [30] - 32个同店办公室物业第二季度NOI在GAAP基础上增长12.7%，现金基础上增长11.1%，公司连续第二个季度提高全年同店办公室现金NOI指引，中点从3.5%提高到4.5% [31] - 同店工作室NOI在GAAP基础上下降8.1%，现金基础上下降9.3%，但公司将全年同店工作室现金NOI指引中点提高到5.5% [32] - 公司提高并收窄2019年全年FFO指引范围，从每股摊薄1.96 - 2.04美元（扣除特定项目）调整为1.98 - 2.04美元，中点从2美元提高到2.01美元 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第二季度签署超50万平方英尺办公室租约，GAAP和现金租金价差分别达48%和27%，年初至今租赁活动达150万平方英尺，GAAP和现金租金价差分别为41%和29% [5] - 已交付租户装修的Maxwell项目，近100万平方英尺的开发和重建项目管道已出租89%，本季度租赁活动集中在稳定和运营中的资产，租赁百分比分别升至96.6%和94.5%，较上季度提高约150个基点 [6] 工作室业务 - 过去12个月，同店工作室投资组合出租率为92.6%，与洛杉矶整体工作室市场持平，过去12个月平均租金上涨5.6%，达每平方英尺39美元 [9] 各个市场数据和关键指标变化 洛杉矶 - 科技和媒体使用持续扩大，第二季度有5笔超过10万平方英尺的交易，好莱坞地区A类空置率下降310个基点至6.8%，租金上涨2.2%至每平方英尺60美元，净吸纳量为7.1万平方英尺 [17] - 2019年剩余14万平方英尺到期租约比市场水平低11%，主要是Saatchi & Saatchi在Del Amo的11.3万平方英尺租约，稳定投资组合出租率为98.8%，现有租金比市场水平低14% [18] 旧金山 - 2019年上半年签署11笔超过10万平方英尺的交易，推动要价租金和预租，该市开发管道到2022年已全部出租，本季度A类空置率下降40个基点至2.5%，租金上涨2.4%至每平方英尺90美元，净吸纳量为21万平方英尺 [19] - 该市场几乎没有到期租约需要处理，稳定投资组合出租率为97.5%，现有租金比市场水平低32% [20] 旧金山半岛 - 本季度表现强劲，A类空置率下降20个基点至7.5%，租金略涨至每平方英尺89美元，净吸纳量为18.2万平方英尺 [21] - 已覆盖28.6万平方英尺剩余2019年到期租约的65%，这些租约比市场水平低16%，稳定投资组合出租率为90.8%，现有租约比市场水平低10% [22] 硅谷 - 本季度表现出色，净吸纳量达280万平方英尺，为该市场历史上季度入住率增幅最大的一次，北圣何塞地区A类空置率下降800个基点至11%，租金上涨3.8%至每平方英尺49美元，净吸纳量为78.7万平方英尺 [23] - 已覆盖超20万平方英尺剩余2019年到期租约的70%，这些租约比市场水平低17%，稳定投资组合出租率为97.6%，现有租约比市场水平低8% [24] 西雅图市中心 - 仍受租户追捧，市场上现有资产没有10万平方英尺的可用空间，公司对Washington 1000项目的租赁前景充满信心，本季度A类空置率基本稳定在6.9%，租金上涨3.9%至每平方英尺40 - 47美元，净吸纳量为49万平方英尺 [25] - 2019年剩余到期租约很少，稳定投资组合出租率为96.9%，现有租约比市场水平低17% [26] 温哥华 - 继续受到加拿大和美国科技租户的强烈关注，预计未来几个月该市将有几笔重大交易宣布，市中心A类空置率下降30个基点至2.8%，租金上涨2.6%至每平方英尺61加元，净吸纳量为6.4万平方英尺 [26] - 已基本覆盖Bentall Centre 11.8万平方英尺剩余到期租约，这些租约比市场水平低27%，该项目出租率为98.2%，现有租约比市场水平低21% [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对办公室和工作室投资组合的表现持乐观态度，将继续执行租赁、资本回收、资本市场等业务优先事项 [38] - 积极寻找温哥华的投资机会，可能与黑石集团合作，涉及办公室和工作室领域 [11] - 关注非温哥华地区的工作室市场，如纽约、多伦多 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 科技和媒体租户的强劲增长推动市场持续走强，为公司执行业务优先事项提供了良好机会 [38] - 半岛市场租金季度环比增长，转租空间大幅下降70%，新项目预租率达70%，未来24个月市场前景乐观 [46] 其他重要信息 - 公司发布首份企业责任报告，2019年获得能源之星年度合作伙伴和绿色租赁领袖称号，聘请Natalie Teear为可持续发展和社会影响副总裁 [14] - 6月14日完成额外1.5亿美元高级票据的公开发行，所得款项净额约1.553亿美元，其中1.5亿美元用于偿还循环信贷安排 [32] - 6月5日完成与黑石集团对Bentall Centre的合资收购，这是公司首笔重大非合并房地产投资 [33] - 7月24日和30日分别出售Campus Center的改良设施和土地，总价约1.48亿美元，预计土地出售收益将基本抵消第一季度的减值损失 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 工作室投资组合同店NOI同比下降的原因及“苹果对苹果”的比较数据 - 同店NOI下降主要因固定成本升高，如停车、安保、清洁等服务费用增加，每季度约增加50万美元运营费用，且本季度R&M费用较高；同时，其他物业相关收入较去年第二季度减少约200万美元，因生产周期导致第二季度生产活动放缓 [43] 问题2: 硅谷和半岛市场改善的持续性及未来1 - 2年的市场情况 - 半岛市场租金季度环比增长，转租空间大幅下降，新项目预租率达70%，因城市空间不足，需求向半岛转移，且VC投资、网络安全、航空航天、物流、AI等领域需求旺盛，谷歌和Facebook等公司的园区设施也有增长前景，未来24个月市场前景乐观 [46] 问题3: 是否有其他子市场可进行增值投资 - 公司不打算在加州其他子市场进行增值投资，将继续专注于旧金山的项目 [48] 问题4: Bentall和Washington 1000项目的时间安排和资金投入 - Washington 1000最早2021年底开工；Bentall项目目前处于评估需求阶段，预计2021年第一季度开工 [50] 问题5: Cloud 10、Sunset Gower项目的开工时间及开发项目的资金来源 - Cloud 10项目处于设计阶段，需50%以上预租才会开工，预计未来100天左右完成审批流程；Sunset Gower项目预计2020年第二季度完成审批，2021年开工，开工前需基本完成预租 [53] - 公司资产负债表有较大杠杆空间，不排除出售部分资产，目前不需要额外股权融资 [56] 问题6: 是否会提前为开发项目提供资金及如何管理收益稀释 - 除建筑软成本和审批费用外，不会提前为开发项目提供其他资金 [57] - 公司将根据开发机会和租赁需求决定是否出售资产，两者并非相互排斥 [58] 问题7: 与黑石集团在温哥华的合作关系及是否会拓展到其他市场 - 公司与黑石集团关系良好，合作将基于具体项目，目前在温哥华合作有协同效应，公司在湾区和西雅图还有其他优秀的合资伙伴 [59] 问题8: 土地出售收益是否计入FFO - 土地出售收益不计入FFO [63] 问题9: 工作室业务推动年度租赁与成本增加的关系 - 长期合同使租金收入稳定且同比增长，但生产活动决定其他物业相关收入，本季度该收入下降导致NOI下降，但整体收入未减少 [66] 问题10: 对贝尔维尤市场的看法及与西雅图市场的比较 - 公司独立看待贝尔维尤市场，目前正在评估一个项目，更倾向于西雅图市场，因其机会更多，而贝尔维尤市场机会有限且竞争激烈 [69] 问题11: 温哥华的长期战略、市场交易情况及收购更多空间的机会 - 公司目前正在评估一些办公室和工作室交易，对在温哥华扩大投资组合有信心，将在办公室和工作室领域同时发力 [72] 问题12: 斯坦福医疗搬出后Page Mill的入住率是否会在第三季度受到影响 - 公司正在对该空间进行重新定位和改善，目前已有意向租户对三分之二的空间感兴趣，对租赁前景有信心 [74] 问题13: 是否会因Netflix扩大工作室市场而拓展到其他市场 - 公司正在关注纽约、多伦多等市场，即使Netflix不在这些市场，公司也会进行考察，目前美国部分市场的变化对公司有利 [77] 问题14: Bentall项目的资本投入和时间安排 - 第一年办公室业务投入约2500万美元，第二年大致相同，第三年约300万美元，零售业务预算计划预计年底出台 [80] 问题15: 各市场的净有效租金和同比优惠增长情况 - 洛杉矶、旧金山、半岛、西雅图和温哥华的租金增长预期分别为6% - 8%、10%、5% - 6%、8%和5% - 7% [83] - 各市场优惠基本稳定在每年1个月免租期，洛杉矶和旧金山CBD的TIs从80 - 85美元涨至90 - 95美元，半岛从70 - 75美元涨至80美元，西雅图基本未变，温哥华约为60 - 65美元 [85] 问题16: 非同店投资组合的进展及2019年现金NOI增长预期 - 公司预计非同店投资组合的现金NOI同比增长约30%，目前进展符合预期 [89] 问题17: 办公室业务费用增长下降是暂时现象还是永久节省 - 费用节省并非暂时现象，但不会像同店同比下降那么多，部分节省将持续到年底 [90]