财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店NOI增长2.8%，收入增长2.7%，运营费用增长2.6%，标志着利润率同比扩张 [26] - 第一季度现金租赁利差平均为3.1%，超过70%的租赁利差达到3%或更高 [27] - 第一季度维护性资本支出降至2490万美元，占NOI的11.8% [29] - 第一季度FFO每股为0.40美元，较第四季度的0.41美元下降0.01美元，主要由于可变利率债务的利息支出增加 [31] - 2023年FFO指导范围为每股1.60至1.65美元，假设两个项目的收入贡献为零 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度多租户租赁活动显著增加，预计2024年多租户吸收率将翻倍至100至200个基点 [3][40] - 第一季度同店物业的入住率同比增加50个基点至89%，多租户总入住率略高于85% [27] - 第一季度租赁活动增加，预计2024年NOI增长将加速至4%至6% [3][40] 各个市场数据和关键指标变化 - 医疗办公大楼（MOB）市场需求强劲，债务和股权投资者都在重新分配资金到MOB领域 [42] - 最近几个月，MOB的资本化率下降了25至50个基点，顶级MOB的交易资本化率现在在5.5%至6%之间 [42][77] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过合资企业（JV）加速外部增长，预计2024年总投资额将超过10亿美元 [11][46] - 公司预计2024年FFO每股增长5%至7%，主要由于医疗服务的长期需求增长和健康系统对门诊服务需求的加速 [12][47] - 公司正在与蓝筹投资者会面，计划在未来6至9个月内成立一个或多个资产价值在5亿至10亿美元之间的合资企业 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2023年是公司的一个关键转折点，预计2024年FFO每股增长5%至7% [12] - 管理层预计通胀软化和短期利率下降将增强公司的增长前景 [12][47] - 管理层预计2024年多租户吸收率将翻倍至100至200个基点，NOI增长将加速至4%至6% [3][40] 其他重要信息 - 公司计划在2023年下半年举办投资者日，进一步与投资者沟通增长战略 [13] - 公司预计2024年开发活动将增加，计划在2024年启动并完成多个开发项目 [104] 问答环节所有的提问和回答 问题: 如何通过合资企业为股东带来增值 - 公司通过种子组合的形成资本化率和合资企业结构来增强回报，利用合作伙伴的资本和专业知识来创造收益 [17][18] 问题: 如何平衡股票回购与投资机会 - 公司会评估股票回购与新投资的回报，预计将更多关注外部增长机会 [19][20] 问题: 合资企业的投资范围和结构 - 公司目前有两个合资企业，分别为50-50和80-20的结构，未来合资企业的结构将根据合作伙伴的需求进行调整 [22] 问题: 2024年FFO增长的驱动因素 - 2024年FFO增长的5%至7%主要来自同店增长，外部收购的贡献较小 [92][121] 问题: 资本化率下降的原因 - 资本化率下降是由于债务融资市场的有利趋势和机构投资者对MOB领域的兴趣增加 [24][42] 问题: 开发活动的展望 - 公司预计2024年开发活动将增加，计划在2024年启动并完成多个开发项目 [104] 问题: 股票回购与外部增长的平衡 - 公司会评估股票回购与新投资的回报，预计将更多关注外部增长机会 [19][20]