财务数据和关键指标变化 - 第三季度年化实现1.64亿美元协同效应，为预计3.3 - 3.6亿美元G&A协同效应的50%，是原预计季度节省的两倍，预计在未来三个季度平均实现剩余50%的G&A协同效应 [21] - 第三季度备考FFO每股0.39美元，运行率FFO每股0.40美元，包含近1200万美元或每股超0.03美元的非现金合并相关按市值计价利息费用 [23] - 第三季度因利率上升，现金利息费用增加约0.01美元 [24] - 运行率备考债务与EBITDA比率为6.3倍，假设资产出售定期贷款全额偿还，9月30日该贷款未偿还余额为4.23亿美元，季度末后又完成1.36亿美元资产出售，预计年底前完成剩余资产出售以偿还定期贷款 [25] - 9月底，81%的未偿债务为固定利率，不包括即将偿还的资产出售定期贷款，季度末后完成2.5亿美元额外利率互换，当前固定债务比率超过85%，预计保持固定与浮动比率在该范围内 [26] - 同店NOI在第三季度增长2.8%，高于去年的2%，过去四个季度均实现环比改善，同店物业占总投资组合现金NOI的83% [27] - 第三季度同店每平方英尺占用收入增长4.4%，由同比50个基点的入住率吸收和2.9%的现金租赁利差推动 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 资产销售业务 - 自与HTA合并以来，已出售29处房产，总价9.22亿美元，资本化率4.6%，预计年底前完成与特别股息相关的剩余交易，使总额超过11亿美元，资本化率约4.8% [33] 开发业务 - 通过与HTA合并，获得奥兰多和罗利的两个活跃开发项目，预算共计1.14亿美元，加上遗留HR项目，目前有2.09亿美元的活跃开发和再开发项目正在进行，预计2023年每季度为这些项目提供约2000 - 2500万美元资金 [36] - 长期嵌入式开发管道通过合并增加至约20亿美元，已确定超3亿美元的近期潜在项目 [37] 租赁业务 - 已将近75%的遗留HTA投资组合过渡给第三方经纪人，组合当前多租户入住率为85%，提高到90%将产生超5700万美元的年度NOI [39][42] 各个市场数据和关键指标变化 - MOB交易的债务成本在5%以上至6%中期，目前MOB资本化率约为同一水平 [10] - 医疗办公楼市场处于价格发现期，可能持续到今年剩余时间和明年，债务成本大幅增加导致资本化率在6%左右，获得融资变得更困难，尤其是大型投资组合 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 资产销售方面，优先完成资产出售目标，目前已接近10亿美元，年底有望达到11亿美元，未来将有选择性地出售资产，收益可重新投资于开发项目、选择性收购或机会性股票回购 [10][11] - 整合和组织调整方面，已实现近50%的预期G&A节省，目标是实现每年3300 - 3600万美元的G&A协同效应，运营上通过调整租赁和运营团队、提高物业管理和维护效率、加速建设时间等方式提高NOI [12][13] - 租赁业务方面，将遗留HTA投资组合过渡到公司成熟的租赁平台，利用第三方经纪人增加交易流量和市场知识，提高投资组合入住率 [39] - 开发业务方面，认为开发是有意义的投资领域，有机会获得更高的风险调整后回报，将继续推进现有开发和再开发项目，并关注长期嵌入式开发管道中的潜在项目 [36] 行业竞争 - 医疗办公楼市场因债务成本上升和融资难度增加处于价格发现期，公司需在该环境中谨慎进行资产销售和收购决策 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 经营环境 - 资本市场环境具有挑战性，债务成本大幅上升，包括基础利率和信用利差，大多数银行收紧了资金供应，这使得市场处于价格发现模式 [8][9] - 医疗系统面临劳动力成本和可用性问题，利润率受到挑战，但强大的系统有能力应对部分问题，且可能需要依靠第三方资本和运营商来实现战略计划 [125][126] 未来前景 - 公司对合并后的早期成功感到鼓舞，预计通过入住率提高、租金增长和不断扩大的开发管道，在医疗办公领域实现最快增长 [18] - 认为有机会将成功的ESG实践应用于更大的投资组合 [19] - 尽管面临利率上升和运营费用增加等挑战，但公司有信心通过提高入住率和租金增长等方式实现3% - 5%的运营增长 [54] 其他重要信息 - 公司近期发布了第四份年度企业责任报告，GRESB评分为80分，较去年有显著提高，在同行中处于领先地位 [19] - 约92%的租约有费用转嫁给租户的条款，这有助于抵消运营费用的增加，公司在约一半的遗留HR物业安装了实时电力监测系统，平均能源消耗降低了8%，目前有超1000万美元的可持续性资本项目正在进行 [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2.5亿美元新利率互换的利率是多少，为何不进行更多互换以减少浮动利率风险？ - 2.5亿美元利率互换的综合利率略高于4%，约为4.12%，期限为4.5 - 5年，这使银行债务的固定比例超过50%，公司采取真正的对冲立场，而非预测未来利率走势，目前不打算将固定比例提高到100%，以便在利率下降时受益 [47][48] 问题2: 第三季度调整后运行率FAD约为0.33美元，如何将其作为明年的基础，与年初预计的1.48 - 1.49美元有何不同？ - 利率是主要不确定因素，对债务成本、收购和处置活动以及增值产生影响，公司认为关键增长因素是入住率提升，预计运营增长为3% - 5%，但需考虑利率和通胀及运营费用的影响，每1%的利率变化会使整体增长降低约1.5% [50][54][55] 问题3: 租赁和运营团队的重新调整具体指什么，为何历史上是分开的，目前租赁管道情况如何，对近期入住率提升和已签约但未入住的积压情况有何看法，为何HTA投资组合的租赁利差较低，能缩小多少差距？ - 重新调整是将两个投资组合整合，让租赁总监管理更多优质资产，集中在少数市场，同时将遗留HTA投资组合过渡到使用第三方经纪人的模式，这是组织流程的优化，过去三个月取得了令人鼓舞的成果 [59][60] - 第三季度运营结果主要是两个公司的简单合并，尚未体现合并带来的绩效提升，但Healthcare Realty的投资组合在过去两三个季度入住率有所提升，HTA的入住率也开始改善，已签约但未入住的面积略超50万平方英尺，占总面积的约1.5% [62][63] - HTA投资组合租赁利差较低是因为之前没有像Healthcare Realty那样专注于此，通过重新调整租赁团队、增加市场覆盖和采用经纪人模式，公司认为可以缩小差距，使其接近历史运营水平 [65][66] 问题4: 资产处置方面，剩余约1亿美元的处置与仍有超4亿美元的定期贷款如何对应，2023年进一步处置的预期如何，20亿美元开发管道中3亿美元近期项目的时间安排、资金投入节奏、预期收益率以及与6%债务成本的对比情况如何？ - 第三季度末未偿还的4.23亿美元定期贷款已通过10月完成的1.36亿美元资产出售和11月计划完成的约1亿美元资产出售逐步偿还，预计12月完成全额偿还 [72] - 2023年资产处置预计在2.5 - 3亿美元范围内，但会根据市场价格发现情况逐季变化，公司将谨慎进行资产出售，寻找合适的价格和机会重新配置资本 [74] - 2023年预计为当前开发管道提供约2000 - 2500万美元资金，3亿美元近期项目可能在2023年底开始，2024年加大资金投入，每季度2500 - 5000万美元，预期收益率为7% - 8%，高于当前6%的债务成本，公司对这些项目有较高的控制权和规划能力 [79][83] 问题5: 本季度以4.6%的资本化率出售资产，是时机合适还是资产本身有特殊情况，从内部收益率（IRR）角度看，买家和公司如何进行评估，市场情况在过去六个月有何变化？ - 4.6%的资本化率是一个阶段性结果，最终目标是达到4.8%，出售资产的整体入住率在80%以上，部分资产的资本化率在6%左右，不存在因资产入住率或租金增长潜力导致的明显差异 [87][90] - 从IRR角度看，资本化率和增长预期是重要因素，市场普遍预期业务增长在2% - 3%，由于资本化率上升，无杠杆IRR从7%左右提高到8%，公司因集群模式和市场规模优势，认为有机会将增长率从2% - 3%的低端提升到3%或更高 [93][97] 问题6: 1%的利息费用增加对FFO产生1.5%的影响，是指1%的利率增加吗，合并公司目前26%的投资组合租金增长率在0% - 3%之间，改善这一情况需要多长时间，4.8%的平均资本化率与市场上6%左右的范围有何定义上的区别，是否为回顾性数字，是否会在明年这个时候恢复提供FFO组成部分的指导？ - 是指1个百分点（100个基点）的利率增加对FFO产生1.5%的影响 [101] - 改善租金增长率分布需要多年时间，因为要考虑加权平均租约期限，但公司在过去七八年一直关注这一问题，有信心逐步提高，这是一个长期的组织和管理过程 [103][104] - 4.8%和6%的资本化率都是基于第一年NOI计算的现金资本化率，不考虑直线租金，两者实际差异较小，约20 - 30个基点 [109][110] - 公司概念上支持恢复提供FFO组成部分的指导，但不确定是否能在明年这个时候实现，这取决于市场情况，可能会先更注重运营方面的信息披露 [113][114] 问题7: 合并时提到的长期嵌入式开发管道20亿美元中，是否有与合并相关的增量机会，3亿美元的近期机会是否会因医疗系统运营环境不佳而取消，是否有可能增长？ - 20亿美元的开发管道是两个公司管道的合并，公司认为还有更多潜在机会，将通过对投资组合的再开发来增加这一数字 [120][121] - 3亿美元的近期项目并非合同锁定，部分可能会延迟或取消，但大多数项目与有增长计划的医疗系统相关，公司与这些项目有深入沟通，对其前景有较高信心，同时，医疗系统面临的挑战也可能为公司带来机会 [123][124][127] 问题8: 本季度资本支出（CapEx）似乎较高，公司对CapEx相对于FED指导的看法是否有变化，与遗留HTA投资组合的租赁活动或CapEx需求是否有关，潜在租户是否要求更多的租户改进（TI）以换取更高的租赁利差和租金，行业内MOB开发是否有延迟，是否有其他开发商的项目转向公司，如何权衡开发的未来收益率与回购股票？ - CapEx会季度波动，通常按过去12个月计算，合并后情况更复杂，年初至今两家公司的综合维护CapEx接近16%，这是合并初期预期的长期趋势，若入住率吸收和资本投入带来增长，是值得的，第四季度通常是CapEx较高的季度 [132][133] - 从趋势上看，租户要求更多TI的情况不明显，正常情况下这属于维护CapEx，没有明显上升趋势，但在再开发项目中可能会有较大资金投入，公司的租赁分析基于IRR和 hurdle rates，会平衡TI投入与租金回报 [135][137] - 行业内部分开发商因债务市场变化和收益率倒挂可能面临困难，公司可能会获得一些调整后收益率更符合当前资本成本的项目机会，公司的开发管道优势在于对项目的控制能力 [139][140][141] - 权衡开发的未来收益率与回购股票时，主要考虑时间范围，短期内多余资金可能用于股票回购，长期来看开发项目可能带来更高收益率，但股票回购也有增长影响，具体决策取决于资产处置的多余收益情况 [144][145] 问题9: 之前选择9500万美元收购而非回购股票的内部讨论情况如何，遗留HTA投资组合的同店NOI增长趋势与之前FAD桥梁中的预期相比如何，是否符合预期？ - 之前的收购决策是基于当时的资本化率和资本成本，现在市场情况已发生变化，未来第四季度不会有大规模收购活动，当前决策会更加谨慎 [149] - 遗留HTA投资组合的同店NOI增长跟随租赁和入住率的改善趋势，之前增长约1%，现在开始上升到2%以上，预计随着入住率继续提高，可达到2.5% - 3%，与公司预期相符 [151] 问题10: 本季度FAD未覆盖股息，即使备考后覆盖也较紧，未来12个月如何考虑股息政策，医院运营商在新租赁方面的想法如何，本季度租赁速度与前两个季度相比似乎有所放缓，原因是什么？ - 提供的运行率FAD未反映未来运营改善和增长潜力，关键是未来运营增长和利率变化的平衡，公司会在每个季度评估股息政策，目前不对此过度担忧，认为有改善的途径 [159][160][161] - 租赁速度没有实质性变化，与医生团体和医院团体的沟通活跃，租赁但未入住的面积保持稳定，市场上仍有因COVID导致的积压需求，尽管医疗系统面临劳动力和成本挑战，但向门诊服务转移的趋势可能增加对公司物业的需求 [163][164][165] 问题11: 考虑到当前债务成本，新开发项目需要的回报率门槛是多少，市场租金是否能支持开发，若能找到符合条件的收购机会，适合合资（JV）和计入资产负债表的项目组合有何差异？ - 新开发项目的回报率目标是在当前MOB资本化率（约6%）基础上高出100 - 200个基点，即7% - 8%，公司与有增长计划的医疗系统合作，他们愿意为新建筑支付较高租金，市场租金通常能够支持开发 [170][171] - 收购决策首先考虑资产负债表，但在某些情况下，JV收购可用于平衡风险和回报，特别是对于非核心、增值型或离校园较远的项目，同时会考虑地理因素和与JV合作伙伴的一致性 [174][176][178]