财务数据和关键指标变化 - 2022年全年核心FFO同比增长11.6%，同店NOI增长9.1% [4] - 2022年全年同店收入增长9%，第四季度同店核心费用同比增长16.3%，主要因物业税费用增加18.3% [10] - 第四季度核心FFO同比增长10.6%至每股0.43美元，AFFO增长9.2%至每股0.36美元；2022年全年核心FFO和AFFO每股分别增长11.6%和10.2%，达到1.67美元和1.41美元 [49] - 2022年底净债务与调整后EBITDA之比为5.7倍，加权平均期限为5.6年，无债务到期至2026年，超99%的债务为固定利率或互换为固定利率 [48] - 预计2023年同店核心收入增长在5.25% - 6.25%，同店NOI增长4.0% - 5.5%，全年核心FFO每股在1.73 - 1.81美元，AFFO每股在1.43 - 1.51美元 [26][28] - 董事会批准将季度股息提高18.2%至每股0.26美元 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度同店核心收入同比增长7.6%，受平均月租金率增长9.4%和其他物业收入增长16%推动 [20] - 第四季度同店平均入住率为97.3%，同比下降80个基点 [20] - 2022年第四季度同店混合租金增长9.1%，其中续租租金增长9.9%，新租约租金增长7.4%；2023年1月同店混合租金增长7.4%，续租租金8.7%，新租约租金4.9% [45] - 2023年1月同店入住率为97.7%，较第四季度提高40个基点 [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 据John Burns 12月数据，在公司市场范围内，租房每月比买房节省近900美元，平均每月节省约30%的住房成本 [17] - 全国单户租金增长在近40年的跟踪数据中从未出现过显著下降 [18] - 2022年新居民平均家庭收入约为13.4万美元，收入与租金之比为5.2倍 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过与建筑商合作将新房推向市场，目前建筑商管道中有超2300套房屋，未来计划继续投资新建筑 [16] - 公司认为单户租赁行业具有诸多优势，包括单户住宅是美国最具流动性的房地产领域、租户周转率低、租金增长记录良好等 [18] - 公司将继续探索和利用合资企业等途径，但不会影响资产负债表增长，会寻求平衡 [79] - 公司计划在2023年机会性地增强和扩大与建筑商的合作管道和关系 [95] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前在理想位置交付新供应仍具挑战，宏观经济环境可能抑制新供应投资，但单户住房需求预计将保持强劲 [5] - 公司认为当前宏观经济环境和供需基本面使公司对居民和股东具有吸引力 [7] - 公司对2023年充满信心，基于有利的供需基本面、健康的资产负债表、对卓越居民服务的承诺等 [30] 其他重要信息 - 公司首席财务官Ernie Freedman将在几个月后卸任，Jon Olsen将于6月接任 [38] - 公司与150个公共住房管理局合作，为参与住房援助计划的数千名居民提供服务 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: AFFO中点指引与FFO中点指引差距变化的原因 - 主要是由于通胀对周转费用的压力，FFO和AFFO的差异在于资本置换支出，公司在年初的数字中增加了谨慎因素 [32] 问题: 收购市场的趋势以及合资伙伴的投资意愿 - 市场上转售供应库存处于过去三到四年的最低水平，新建项目回报较好，但建筑商在不确定环境下会更谨慎；合资伙伴有投资意愿，公司会根据资产负债表成本资本情况考虑合资机会 [58][78] 问题: 市场租金趋势以及对全年的展望 - 第四季度和1月租赁数据显示需求强劲，2月新租约有加速趋势；预计全年租金增长呈季节性变化，续租相对稳定，新租约有机会提升 [45][62] 问题: 收入指引的构成因素 - 包括其他收入预计将以低两位数增长，2023年预计收益率约为4%，年初损失与租赁差距缩小至1% - 2% [37] 问题: 是否使用租赁优惠以及旺季的情况 - 目前没有租赁优惠，鉴于当前入住率和需求，暂无必要使用 [68] 问题: 与建筑商的合作关系以及批量销售的可能性 - 目前与五到十个建筑商合作，管道中有约2300套房屋；未来合作取决于劳动力市场，若市场放缓，公司有机会扩大管道 [70][71] 问题: 2023年同店收入中租金增长的假设以及续租趋势 - 预计混合租金增长在中个位数，续租有机会保持较高水平，但难以全年维持高个位数增长 [74][96] 问题: 物业税增长预期改善的驱动因素 - 预计佛罗里达和佐治亚州不会像2022年那样出现高额物业税增长，这两个州加上加利福尼亚州占公司税单约70%；若有物业税上诉胜诉，可能有助于达到指引下限 [100][101] 问题: 除物业税外同店运营成本增长的驱动因素 - 主要是周转成本，包括通胀压力和预计周转增加；预计2023年后物业税和周转成本将回归正常增长水平 [104][105] 问题: 哪些市场可能出现新租约增长放缓 - 目前未看到有市场令人担忧，凤凰城曾因供应问题放缓，但正在迅速反弹 [108] 问题: 新供应的预期以及对公司业务的影响 - 预计部分市场会有新供应，但公司未看到对业务有直接影响，单户租赁市场需求依然强劲 [143][144] 问题: 乔治亚州和佛罗里达州物业税上诉的成功可能性 - 佛罗里达州上诉可能有一定成功率，乔治亚州是上诉重点，结果有待观察 [118][162] 问题: 外部增长的最大限制因素 - 主要是机会集，目前市场供应较少，公司对自身资产负债表资本状况不太满意，但仍会寻找增长机会 [152][167] 问题: 周转增加是否仅局限于南加州 - 周转增加是全市场的，南加州因监管环境问题可能需要更长时间解决，但最终会改善 [173][174] 问题: 损失与租赁差距缩小中市场因素和已实现因素的占比 - 未明确拆分市场因素和已实现因素的占比 [184] 问题: qui tam诉讼的最新情况以及潜在成本和和解考虑 - 诉讼可能是一个漫长的过程，目前处于行政阶段，公司有信心并保留适当辩护的权利，暂无最新信息更新 [155][171] 问题: 2023年指导假设中的失业率预期 - 假设环境与过去12个月相似，预计失业率不会显著改善或恶化，指导范围已考虑相关风险 [121][165] 问题: 保险成本上升的情况 - 由于再保险条约成本上升和2022年的事件，预计财产保险费率可能上涨20% - 25%，整体保险成本将升至低两位数，但认为这是一次性问题 [191]