财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入同比增长8.6%，核心收入增长8.3%，核心运营费用同比增长7.6% [8][22][25] - 第三季度核心FFO同比增长9.5%至每股0.42美元，AFFO同比增长8.2%至每股0.34美元 [35] - 第三季度净伤亡损失在核心FFO调整中包括1900万美元与飓风伊恩相关的估计损失和损害应计费用，还有约750万美元关于居民滞纳金的多州集体诉讼全球和解费用 [36][37] - 2022年房地产税增长预计为7% - 8%，比之前预期高约300个基点 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店核心收入增长主要由平均月租金增长9.6%和其他收入增长15.5%驱动 [22] - 新租约租金增长15.6%，续约租金增长10.2%，综合租金增长11.6% [26] - 预计10月新租约租金增长9%或更好，续约租金增长10%或更好，11月和12月续约租金涨幅在10%左右 [27] - 第三季度空置率回升至170个基点，全年季度费率在70 - 190个基点之间波动 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 目前市场上转售供应大多呈周期性变化，受抵押贷款利率创新高影响，Invitation Homes市场新挂牌房源数量下降 [48][49] - 与2019年第三季度相比，本季度综合租金增长率约为11.6%，而当时为4.5%，市场需求仍在加速 [83] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司更新的全年收购假设为11亿美元，截至第三季度已完成约10亿美元的收购目标，鉴于当前环境放缓了收购步伐 [12] - 继续探索扩大投资管理业务的机会，利用合资企业和合作伙伴关系进行有意义的投资 [57][58] - 认为专业管理的单户出租房屋是美国住房解决方案的重要组成部分，行业面临住房供应短缺问题 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务在住宅和更广泛的房地产投资信托领域仍处于有利地位，尽管宏观环境发生变化，但供需动态仍有利于公司 [8][9] - 预计未来单户住宅基本面健康，将继续利用技术降低成本并改善居民体验 [27][28] - 认为公司经验丰富的团队和经过时间考验的平台有能力继续执行并取得稳健的业绩 [43] 其他重要信息 - 公司聘请了两名内部专家来监督ESG和能源计划，最新GRESB评分同比提高了13%以上 [14][15] - 移动维护应用程序推出一年多，下载量超过11万次，平均评分在4分以上，居民通过该应用提交约40%的工作订单 [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 单户出租房屋待售供应的增长或收缩情况 - 目前市场大多呈周期性变化，受抵押贷款利率影响，新挂牌房源数量下降，未出现整体变化 [48][49] 问题: 重新大规模进行收购的条件以及合资企业与增加杠杆的考虑 - 希望在风险调整基础上获得更好的回报，会继续利用合资企业和合作伙伴关系，谨慎准备扩张机会 [56][58][59] 问题: 房地产税评估的过程以及上诉的可能性和成功率 - 第三季度开始看到佛罗里达州和佐治亚州的初步评估，但直到10月中旬或更晚才能看到完整的税率信息，上诉成功率因司法管辖区而异，预计2023年能有初步结果 [63][64][68] 问题: 同店收入减少的原因，坏账解决时间长的原因、地区以及未来是否会成为顺风因素 - 各州处理未付款居民的时间变长，尤其是加利福尼亚州，租赁援助计划的加速结束也有影响，但居民开始认识到需要按时支付租金，情况正在改善 [74][75][76] 问题: 2023年第一季度运营费用是否会因房地产税增加而出现两位数增长 - 第四季度房地产税增长将非常高，因为之前计提不足，2023年第一部分会略有上升，但不会达到第四季度的水平 [80][81] 问题: 待售产品是否转为出租，是否有影子供应影响公司指标 - 未看到供应问题对公司造成影响，市场需求仍然强劲，公司将继续应对通胀成本压力并提高效率 [83][84][87] 问题: 本季度收到的租赁援助金额，从当前坏账水平恢复到疫情前水平的过程、时间以及是否可能无法恢复 - 从第二季度到第三季度，租赁援助付款从2300万美元降至1400万美元，坏账增加了500万美元，预计未来租赁援助将继续减少，居民支付行为将改善 [90][91][92] 问题: 月付租约的比例以及与疫情前的比较 - 月付租约比例约为3.5%，主要集中在加利福尼亚州，数量增加是由于CPI加5%的续约政策，对保留率和续约率没有影响 [95][96][120] 问题: 2023年除房地产税外其他费用项目的情况 - 公司未提供2023年的指导信息，无法回答该问题 [99] 问题: 目前投资组合的租赁损失情况、预期以及明年的收益情况 - 目前租赁损失约为10%，从租金角度看，今年的收益接近4%，但还需考虑入住率和坏账情况 [101] 问题: 房屋建筑商方面的情况，是否收到更多来电、资本分配优先级以及收购地区房屋建筑商的想法 - 收到了很多房屋建筑商的电话，但目前仍处于早期阶段，公司将继续寻找机会，认为未来一两年是增长的好时机 [104][108][109] 问题: 单户出租是否是多户出租的替代产品，行业表现是否会相似 - 预计单户出租在下行周期中具有韧性，客户群体不同，单户出租在每平方英尺租金上更有效率，市场需求仍然强劲 [111][112][114] 问题: 坏账的地理集中情况以及是否存在价格敏感性 - 加利福尼亚州南部、北部、佐治亚州和拉斯维加斯的法院处理未付款居民的时间变长，导致坏账增加，随着租赁援助减少，居民支付行为正在改善 [117][118][120] 问题: 全年费用增长指导对第四季度的影响 - 除房地产税外，维修和维护以及周转费用也面临通胀压力，预计第四季度费用将是全年最高 [123][124][125] 问题: 租赁损失的计算方法以及房价变化对其的影响，以及租赁成本与购房成本差异的相互作用 - 每月对5% - 10%的投资组合进行定价，以此作为整个投资组合市场租金的代理，通过收入管理系统计算租赁损失，与购房成本无关 [129][130] 问题: 公司租金与市场租金的比较 - 公司租金在市场上处于较高端，但与同类型房屋相比，价格与市场相符，且公司的收入与租金比率和平均收入情况较好 [132][133] 问题: 提供租赁优惠的目的 - 为了在第四季度的淡季保持高入住率，确保在假期前锁定租户，为2023年做好准备 [135][136][137] 问题: 坏账是否全部由疫情期间未付款的租户造成 - 坏账增长主要来自历史上受疫情影响的租户，尤其是加利福尼亚州南部的居民，新的拖欠租户较少 [138] 问题: 与Pulte和其他房屋建筑商的合作定价机制 - 项目定价有一定范围，并设有保护机制，双方会根据成本变化和市场情况进行讨论，交付分阶段进行，以适应市场动态 [140][141][142] 问题: 购房需求不足是否直接有利于单户出租新租约需求 - 目前未看到市场有整体变化，虽然购房成本上升可能对单户出租有利，但影响还不明显，公司认为市场前景乐观，但仍需观察 [147][148][150]