财务数据和关键指标变化 - 第二季度平均入住率为98%，过去12个月周转率仅为21.3%，创历史新低 [8] - 租赁增长率持续加速，综合租赁增长率为11.8%，同比提高380个基点，同店净营业收入（NOI）增长12.4% [8] - 同店核心收入同比增长10.4%，高于第一季度的9.4%，主要受平均月租金率增长9.4%和其他收入增长19.9%的推动 [24] - 核心每股运营资金（FFO）同比增长13.2%至0.42美元，调整后每股运营资金（AFFO）同比增长11.9%至0.36美元 [38] - 净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为5.9倍，处于5.5至6倍的目标范围内 [37] - 截至第二季度末，公司拥有近18亿美元的流动性，包括约2.73亿美元的现金以及信贷额度和定期贷款的未提取额度 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，新租赁增长率在第二季度加速，6月达到17.9%，超过5月的16.5%和4月的15.4%，综合租赁增长率为11.8%，同比提高380个基点 [26] - 新居民收入方面，截至6月30日的12个月内入住的新居民平均家庭年收入超过13.1万美元，收入与租金比率为5.3倍，意味着新居民平均将不到19%的年收入用于住房支出 [28] - 投资业务方面，公司预计2022年的总收购额约为15亿美元，截至第二季度末，已在资产负债表和合资企业中收购了约8亿美元的房屋 [40] - 处置业务方面，公司预计2022年的处置收益约为2亿美元，截至第二季度末，已完成约1.3亿美元的处置 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场需求方面，公司市场持续呈现强劲需求，尤其是阳光地带市场，如拉斯维加斯、凤凰城、南佛罗里达、坦帕和奥兰多等地区的新租赁增长率较高 [26] - 市场供应方面，美国住房供应短缺，估计短缺200万至400万套住房，建筑活动虽有改善但仍不足以满足现有需求，预计未来几年将再次下降 [13] - 市场价格方面，根据Case - Shiller指数，截至3月底、4月初，公司市场的房价仍有23%的涨幅，但涨幅开始有所缓和 [92] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略方面，继续提供高品质的居民体验，通过与全国顶级建筑商合作开发项目，目前有2300套房屋的开发管道，未来有望进一步扩大供应 [52] - 行业竞争方面，行业仍以小型个体经营者为主，公司认为自身提供的差异化和一流的居民体验具有竞争优势，高居民满意度、高留存率和高入住率是居民信任和忠诚度的有力体现 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，公司认为住房供应短缺和强劲的市场需求为业务发展提供了有利的供需基本面，同时劳动力和材料成本上升带来了一定的通胀压力 [13][25] - 未来前景方面，公司对业务发展持乐观态度，预计租赁业务将继续增长，尽管新租赁率可能会出现季节性放缓，但仍将高于历史水平，续租率预计将保持稳定 [46][47] 其他重要信息 - ESG方面，公司重视社会责任，通过员工志愿活动、技能提升项目和绿色空间计划等践行核心价值观，在公司治理方面，在Green Street的年度房地产投资信托（REIT）治理排名中升至最高评级 [17] - 法律诉讼方面，公司正在处理加利福尼亚州的qui tam诉讼，已在7月中旬提交回应，目前法官正在审议驳回动议，预计裁决时间为三到六个月 [127] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 修订后的收入指导中，下半年租赁率的减速预期以及入住率比较是否会带来顺风效应 - 公司预计新租赁率在下半年会有季节性放缓，但仍会好于历史水平，续租率预计将保持在高个位数或10%左右，入住率预计将保持稳定，不会有明显的顺风效应 [46][47][48] 问题: 公司的开发机会以及未来几年的发展趋势 - 公司目前与全国建筑商合作伙伴有2300套房屋的开发管道，未来有望进一步扩大供应，与建筑商的合作结构具有优势，预计在市场放缓时合作机会将更具吸引力 [52][53][54] 问题: 收购指导下调的原因以及下半年的资金筹集方式 - 收购指导下调是由于资本成本上升和市场定价变化，公司采取谨慎态度，希望观察市场供应情况，预计全年将有7亿美元的资产负债表收购和8亿美元通过合资企业融资，公司有足够的资金进行更多收购，无需增加杠杆 [56][57][58] 问题: 是否收到更多房屋建筑商合作伙伴的供应转移请求，以及与传统MLS渠道相比的吸引力 - 过去一个月，公司收到了很多建筑商合作伙伴的电话，因为他们有一些取消订单的情况，公司能够利用这些机会，但批发项目的机会需要时间来发展，预计下半年会有更多机会 [63] 问题: 不同地区核心NOI利润率差异的原因以及德州和中西部地区利润率能否提高 - 不同地区利润率差异主要是由于固定费用（如财产税、保险成本和运营成本）的不同，未来各市场仍有提高利润率的机会 [66][67][68] 问题: 续租与新租赁价差收敛的情况下，是否有机会更激进地提高续租率 - 公司在续租方面一直很谨慎，目前续租率稳定在10%左右，预计第三季度仍将保持较高水平，第四季度会有季节性放缓，续租与新租赁价差将逐渐收敛，公司会根据市场情况找到合适的平衡点 [70][71][72] 问题: 收入收款统计数据较低的原因以及租金援助结束后坏账是否会上升 - 疫情期间收款情况不可预测，目前公司的当期租金收款率稳定在91% - 92%，过去租金收款存在一定波动，租金援助结束后坏账可能会有一定波动，但预计2022年不会恢复到历史水平，可能需要到2023年 [76][77][82] 问题: 维修和保养（R&M）费用增加的原因以及公用事业费用季度环比上升的原因 - R&M费用增加主要是由于季节性因素（如HVAC季节）和通胀压力，公用事业费用上升是由于市场价格上涨和公司对空置房屋的公用事业负责 [84][85][88] 问题: 投资市场的调整情况，是否看到资本化率的变化以及投资者购买速度的变化 - 目前市场价格变化不大，房价仍有一定涨幅但开始缓和，预计第三、四季度市场可能会出现一些机会，但难以预测，目前公司在个别房产收购上的竞争有所减少 [91][92][94] 问题: 同店入住率季度下降40个基点的主要驱动因素，是否是租金上涨导致的迁出 - 入住率下降是因为公司回到了正常的季节性环境，目前98%的入住率仍然很高，预计第三季度可能会略有下降，第四季度会回升 [98][99][100] 问题: 下半年周转率的指导情况，以及周转率持续下降或保持低位是否会对指导产生顺风效应 - 公司预计下半年周转率将继续保持在低位，目前来看周转率低于去年同期，周转率持续下降或保持低位对指导有一定的积极影响 [103] 问题: 随着周转率下降和入住时间延长，当周转率恢复正常时，预计会有多少递延维护成本进入系统 - 随着居民入住时间延长，周转成本有所增加，但由于公司的ProCare维护服务，预计不会有重大变化，成本增加幅度可能略高于通胀压力 [105][106] 问题: 公司如何培训区域经理和面向客户的员工，以及平均维护请求的响应时间 - 公司通过全国性和地方性的培训确保员工具备提供优质服务的能力，会对员工的服务进行调查和评估，以不断改进服务质量，紧急维护请求会在24小时内响应，约75%的工作订单在首次访问时得到处理 [109][110][115] 问题: 能否拆分损益表上0.7%的坏账数字，包括季度总准备金以及租金援助等因素的影响 - 公司按披露的坏账数字进行分析，会有一些净额调整和租金援助的影响，但不希望通过其他指标使问题复杂化 [118] 问题: 在通胀环境下，房屋资本支出（CapEx）的预期以及购买房屋时考虑的装修粗略数字 - 过去几年公司的经常性维护CapEx储备为每套房屋约1500美元，今年可能会增加20%或更多，达到约1800美元，未来随着通胀下降和供应链压力缓解，CapEx增长可能会接近通胀水平 [122][123][125] 问题: 法律方面的最新情况以及下一步的流程 - 关于加利福尼亚州的qui tam诉讼，公司已在7月中旬提交回应，目前法官正在审议驳回动议，预计裁决时间为三到六个月 [127] 问题: 考虑到全国的热浪，是否看到更高的空调维修需求，是否已将其纳入考虑 - 公司一直知道夏季是空调维修费用较高的时期，已将其纳入预算，但今年部分地区的高温超出预期，预计第二季度和第三季度会有所体现，公司会做好应对措施 [129][130] 问题: 整个投资组合16%的租赁损失率的区域差异以及趋势 - 除加利福尼亚州因续租规则导致租赁损失率较高外，其他市场差异不太明显，佛罗里达州等近期活动较高的市场租赁损失率相对较高，中西部、芝加哥、明尼阿波利斯和休斯顿等市场相对较弱 [132][133] 问题: 第二季度在诉讼辩护上花费的资金以及全年的预期 - 目前在诉讼上的花费较少，处于低数十万美元的水平，不构成重大影响，也不预计在现阶段会对指导产生重大影响，具体情况需根据法官的裁决而定 [136] 问题: 在内部审查中，是否有看到任何改变对qui tam诉讼看法的因素 - 公司内部观点没有改变，对事实有信心，运营团队有良好的流程和制衡机制，会等待法律程序的结果 [139] 问题: 华盛顿邮报文章中关于夏洛特和奥兰多的内容是否有其他含义，以及公司对资本成本的看法，包括股权和债务方面 - 公司不同意华盛顿邮报的观点，认为自身业务操作合规，在收购房产时主要进行轻度改善，80%的工作为美容性工作，仅6%的支出可能需要许可证，公司会确保承包商遵守法律；在资本成本方面，公司对近期发行的无担保定期贷款的成本满意，如果有好的购买机会，会考虑使用未提取的资金进行适度的资产负债表收购，从股权角度看，目前股价波动较大，当股价高于过去几个月时，可能会考虑股权融资，但需要结合购买机会和资本化率来综合判断 [142][143][151] 问题: 在温和衰退情景下，入住率的趋势以及租金增长是否仍将保持正增长 - 公司认为业务具有抗衰退能力，在衰退环境下入住率将保持稳定，租金增长可能会有所放缓，但仍将保持正增长，历史上在大衰退期间入住率保持在96% - 96.5%的范围内，目前公司的租金与收入比率为5.3倍，客户的租金支出占比约为17% - 18%，处于有利地位 [155][156]