财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度核心FFO为每股0.38美元，较去年增长27%；AFFO为每股0.32美元，较去年增长32.7%，主要得益于外部NOI增长和利息节省 [30] - 截至9月30日，公司净债务与EBITDA比率降至6.2倍，未来将继续平衡增长目标与实现5.5至6倍净债务与EBITDA比率的目标 [27][28] - 公司提高2021年全年同店NOI增长指引至8.5% - 9.5%，中点较之前指引提高200个基点；同店核心收入增长预期为6.25% - 6.5%；同店核心费用增长预期为1% - 2%，较之前指引中点有利150个基点；全年核心FFO每股指引中点提高0.05美元至1.49美元；2021年AFFO每股指引中点提高0.04美元至1.28美元 [31][32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店组合NOI同比增长加速至11.9%，同店收入增长7.9%，主要受强劲的租金率和其他收入增长推动；同店费用仅增长0.6%，主要归因于较低的周转率和维修维护成本 [19] - 同店平均入住率在2021年每月均保持在98%以上，第三季度为98.1%；新租约租金增长18.4%，续约租金增长7.8%，带动混合租金增长10.6%，较去年同期提高660个基点 [20] - 周转率同比下降110个基点，过去四个季度周转率降至23.8%，为历史最低；坏账占总租金收入的1%，为2020年第三季度的一半 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为市场对单户租赁产品需求旺盛，主要驱动因素是千禧一代人口激增，他们对单户住宅有更多需求；同时市场供应短缺，预计在供应链限制、政策限制和交付新供应所需时间的影响下，这种情况将持续 [9][10] - 公司在西海岸和阳光地带市场的一次性收购环境特别强劲，尤其是针对位置优越的房屋 [13] - 公司在西雅图、凤凰城和拉斯维加斯等市场的新租约和续约租金率增长差异较大，这些市场表现出较高的净迁移、家庭形成和房价升值 [50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用多渠道收购策略，超越全年10亿美元收购目标，第三季度新增近1700套房产，将全年收购指引提高至17亿 - 18亿美元 [11] - 公司与Pulte Homes达成战略合作，预计明年年底开始交付首批房屋，目标是在五年内获得超过7500套新房 [14][15] - 公司注重可持续发展，2021年GRESB评分较2020年提高超过13%，将实现循环信贷额度定价一个基点的改善 [16] - 公司认为自身与竞争对手的差异在于专注于填充式位置、规模和市场优势，能够更有效地运营并应对供应链问题 [122] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为经营基本面良好，增长环境有利，有机会创造性地部署新资本 [8] - 公司预计未来租金增长将持续，新租约和续约租金率增长差异将为未来12个月及以后的租金增长提供有利背景 [30][41] - 公司认为市场对其产品的需求持续高涨，将继续为居民和股东提供优质服务 [33] 其他重要信息 - 自疫情开始，公司帮助数千名居民申请租赁援助计划，迄今已收到超过2500万美元的租赁援助付款 [22] - 公司平均新居民为有至少一个孩子和一只宠物的家庭，成年人平均年龄39岁，两人共同年收入超过12万美元，收入与租金比率超过五倍 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度隐含指引中费用大幅上升的原因 - 公司认为可能在物业税方面有压力，此前有退税利好；假设周转率稳定或略有上升，但实际情况相反；人员成本因业绩出色而增加，预计第四季度仍将如此 [37][38] 问题2: 新租约租金增长与周转率的关系及未来同店收入可持续性 - 公司认为未来12 - 18个月内，基于当前租金水平，同店收入将有较好表现；两到三年后需考虑整体市场情况；目前投资组合中的租约损失较大，续约租金低于市场租金，为未来租金增长提供有利背景 [41] 问题3: 市场是否出现供应过剩的迹象 - 公司表示未看到供应过剩的迹象，供应链问题仍影响着建筑商，获得新供应仍需时间；二手房供应略有增加，被视为积极因素；预计利率上升将有助于缓解供应紧张 [42][43] 问题4: 当前租赁基本面是否为新常态及未来担忧 - 公司认为目前处于健康状态，入住率高、需求旺盛；新租约租金增长处于中高两位数，未出现典型季节性；续约租金增长自去年夏天以来持续加速，预计将持续到2022年 [49] 问题5: 拉斯维加斯等市场的供应动态及资本分配 - 公司表示将继续在表现出色的市场投资资本，如西南阳光地带市场，这些市场在净迁移、家庭形成、房价升值和租金增长方面表现突出；过去几年已从中西部市场撤资并重新分配资本到表现更好的市场 [51][52] 问题6: 如何预测需求增长及租户停留时间 - 公司表示需求健康，入住率高、周转率低；第三季度新入住租户中80%来自单户住宅，主要原因是需要更多空间和靠近工作地点；78%的租户希望有额外的办公室或奖励房间；租户停留时间持续增加，平均停留时间超过32个月，平均续约两次 [58][60][63] 问题7: 如何应对政治和监管环境的风险 - 公司表示自成立以来一直积极应对政治和监管挑战，拥有公关和法律团队；过去曾处理过租金控制和投票等问题，并与立法机构合作提供信息 [66][67] 问题8: FTC信件是否有更新 - 公司表示暂无更新，过去曾收到不同立法机构的询问，此次披露FTC信件是为了透明化 [69] 问题9: 为何收购资本回报率未出现压缩 - 公司认为单户住宅市场交易活跃，公司在整体市场中占比小；房价升值和租金增长同步，目前市场供应不足支持租金增长；公司善于选择投资地点，专注于表现更好的市场；公司资本成本较低，能够利用这一优势 [75][77][79] 问题10: 机构投资者是否针对不同市场或价格点 - 公司表示许多新建租赁项目位于较远地区或三级市场，而公司购买的产品更昂贵且位于填充式位置，与大多数新进入市场的资本目标不同 [81] 问题11: 收购房屋是否遇到类似建筑商和iBuyers的挑战 - 公司表示能够应对收购挑战，专注于少数市场，当地团队有能力处理；许多房屋状况良好，能够在修复后及时出租并获得健康的租金收益 [82][83] 问题12: 收购指引提高的原因及Pulte房屋的互补性 - 公司表示市场机会增加，第三季度收购的大部分房屋为一次性购买；公司希望保持机会主义，只要资本成本合理且能以合适价格购买，就会继续寻找机会；与Pulte的合作将为平台带来规模，预计明年第三季度末开始交付房屋，且无需增加大量成本 [88][89][90] 问题13: iBuyer渠道的情况及对公司的影响 - 公司表示iBuying在收购中占比小，是众多渠道之一；iBuyer面临的问题可能与劳动力挑战有关；数字化交易对住宅市场有益，公司与所有iBuyers保持友好合作 [91][92][93] 问题14: 供应链瓶颈是否影响与Pulte的合作定价和稳定收益率 - 公司表示与Pulte的合作结构能够保护双方，应对成本上升和市场波动；预计供应链问题将逐渐恢复正常，稳定收益率仍保持在5%，与之前报价一致 [97][98][100] 问题15: 达拉斯和丹佛市场收入下降和疲软的原因 - 公司表示这两个市场租金增长加速，达拉斯新租约增长15.5%，续约增长约6%；丹佛新租约增长近12%，续约增长7% - 7.5%；公司在这两个市场有良好的领导团队，将继续投资和发展 [104] 问题16: 是否改变投机平台的意图 - 公司表示正在探索将更多社会住房产品引入单户住宅市场的机会，如售后回租产品；虽然目前尚未准备好进行重大转变，但会随着市场发展逐步探索并融入业务模式 [108][109] 问题17: 新租户家庭收入的增长情况及与租金、房价升值的关系 - 公司表示收入与租金比率从约4.6 - 4.7提高到超过5倍，新租户收入能够跟上租金增长；难以预测未来情况，但过去几年平均收入呈上升趋势 [115][116] 问题18: 公司填充式策略与竞争对手的对比 - 公司表示与竞争对手的差异在于位置、规模和市场优势；公司专注于填充式位置，而许多新项目位于较远地区或三级市场；规模有助于提高运营效率，应对供应链问题 [122] 问题19: FTC询问是否影响租赁定价策略及10 - 12月新租约和续约租金情况 - 公司表示FTC询问对租赁无影响；新租约方面，西部市场领先，如凤凰城和拉斯维加斯分别接近30%和29%，佛罗里达和东南部市场也表现强劲；续约租金自去年夏天以来持续加速，第三季度为7.8%，9月为8.4%，10月继续增长，未来预计在8% - 9% [127][128][129] 问题20: 全年租赁援助的预期、对明年的影响及坏账情况 - 公司表示今年租赁援助约2200万美元，去年约300万美元，累计2500万美元；8 - 9月每月收取约500 - 600万美元，难以预测未来情况；仍有大量应收账款，若租赁援助计划持续开放和资助，有机会增加收款并降低坏账；第三季度坏账占总租金收入的1%，希望在明年年底前恢复到历史水平 [132][133][134] 问题21: 应收账款余额 - 公司表示应收账款总额超过5500万美元，净余额约1300 - 1400万美元 [135] 问题22: 目前对辅助业务机会的看法及2022年的展望 - 公司表示辅助业务一直是重点，目标是到2022年底实现1500 - 3000万美元的运营率，目前有望达到高端水平并争取超额完成；2022年将推出视频门铃等项目，还将围绕智能家庭技术、宠物和害虫控制、能源、景观美化、杂工服务和宽带服务等开展更多项目 [140][141] 问题23: 考虑到房价升值，如何看待明年的房地产税 - 公司表示难以预测房地产税的具体情况，但风险评估可能会大幅提高；过去类似周期中，房地产税增长通常低于房价升值幅度，预计未来几年房地产税仍将是高于通胀率的风险项目 [143][144] 问题24: 居民满意度得分的趋势及租金大幅增长是否有负面影响 - 公司表示居民满意度持续提升，团队表现出色，谷歌和Yelp社交评分平均超过4分；新租约租金按市场定价，无客户反馈；续约租金低于市场水平，公司会谨慎定价并与居民合作；过去90天居民保留率创历史新高，第三季度周转率为历史最低 [150][151][152] 问题25: 房屋维修工作中内部团队完成的比例及供应链问题的影响 - 公司表示维护人员平均完成约50%的工作订单，目前供应链问题对维修工作影响不大；公司规模和集中采购团队有助于缓解成本压力；劳动力方面有一定压力，但当地规模和吸引力有助于招聘和应对人员流动 [153][154][155] 问题26: 同店费用指引降低的主要驱动因素 - 公司表示主要是由于今年上半年的业绩表现，第四季度隐含指引高于今年前三个季度；预计会面临房地产税和人员成本等压力，但第三季度费用下降幅度超出预期 [156]