财务数据和关键指标变化 - 二季度同店净营业收入（NOI）同比增长8.4%，同店核心收入同比增长5.9%，收款达到历史水平的99%，同店核心费用仅同比小幅增长0.9% [17] - 核心每股运营资金（FFO）同比增长14%至0.37美元，调整后每股运营资金（AFFO）同比增长16.9%至0.32美元 [28] - 提高2021年全年同店NOI增长指引100个基点至6.5% - 7.5%，同店核心收入增长指引上调50个基点至5% - 6%，维持同店核心费用增长指引在2.5% - 3.5% [28] - 提高2021年全年核心FFO指引中点0.02美元至1.44美元/股，AFFO指引中点提高0.02美元至1.24美元/股 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度续约率同比增加230个基点至5.8%，新租率同比增加1110个基点至13.8%，带动混合租金增长率达到8%，同比提高470个基点 [18] - 二季度同店新租和续约租金率每月均高于上月，同店平均入住率为98.3%，同比提高80个基点，6月是连续第九个月所有16个市场平均入住率超过97% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司所在市场需求强劲，入住率高，主要得益于对高品质、位置优越房屋的持续强劲需求，以及重新出租天数的持续减少，二季度重新出租天数从29天进一步降至23天 [19] - 从市场趋势看，约27%的租客从城市搬到郊区，还有人从西部州搬到佛罗里达、东南部、亚特兰大、卡罗莱纳州和得克萨斯州等市场 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司宣布与全国第三大房屋建筑商PulteGroup建立新的战略合作伙伴关系，未来5年预计购买约7500套新房，已确定首批1000套位于阳光地带的7个社区 [9][10] - 公司采用三支柱战略，即位置、规模和市场洞察力，专注于人口和就业增长高、学校优质、交通便利的市场，平均每个市场约5000套房屋，拥有本地专家团队 [11][12] - 公司持续推进可持续发展，投资Fifth Wall的气候科技基金，推出智能家居技术和空气过滤器家庭配送计划等举措 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司目前面临的基本面顺风是多年来最好的，预计这种情况将在可预见的未来持续，对高品质、位置优越的单户住宅的需求远超供应 [7] - 公司有信心在今年下半年实现10亿美元的收购目标，通过与PulteGroup的合作及其他收购渠道，满足市场对产品不断增长的需求 [10][11] - 公司认为其差异化战略结合强大的资产负债表、稳健的内外增长模式和对租客关怀的坚定承诺，使其能够为租客和股东带来出色的业绩 [29] 其他重要信息 - 截至二季度末，公司通过无限制现金和循环信贷额度的未提取额度，拥有超过11亿美元的可用流动性 [24] - 本月早些时候，公司通知将以普通股结算3.5%可转换债券的转换，预计3.45亿美元债券将在2022年1月15日到期日前转换为约1500万股，目前约1.77亿美元债券已转换为约800万股，预计全年可减少现金利息支出约1200万美元，二季度预计净债务与EBITDA比率从报告的7.0倍降至6.7倍，且在2024年12月前无债务到期 [25][26] - 5月公司完成3亿美元的私募高级无担保债券发行，推动向更高比例无担保债务转型，改善债务到期结构，4月获得三家评级机构的投资级评级 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 下半年其他收入和坏账的假设情况 - 其他收入在二季度成为推动力，因去年二季度未收取滞纳金，现在允许的情况下基本恢复收取，预计下半年将延续这种情况；坏账情况比预期改善得快，二季度与去年持平，预计下半年将继续改善，到四季度可能更好，2022年也将是积极因素 [33][34] 问题2: 下半年费用假设能否达到范围低端及驱动因素 - 存在达到范围低端甚至更好的情况，下半年费用预计增加，主要因二季度房地产税有退款，下半年预计恢复到约4%的同比增长率，房地产税占费用近60%；预计周转率可能同比增加；保险成本比去年高约7%，但优于行业多数企业，希望能延续前两个季度好于预期的表现 [36] 问题3: 与Pulte的合作能否大规模复制及需求情况 - 该合作有可能复制并扩大规模，与Pulte的合作是双方长期努力的结果，对双方都有战略意义，不排除与其他方合作，将共同努力使首批7500套房屋的合作取得成功并进一步发展 [38] 问题4: 与Pulte的合作如何运作，房屋建造是否有差异及利润率情况 - Pulte是优秀的建筑商，合作战略意义在于了解未来供应管道，共同确定平面图和装修标准，为市场带来额外供应，实现双方增量增长；合作方式多样，包括购买部分社区房屋、集群开发提高效率和测试新服务标准等，可能带来利润率提升 [42] 问题5: 数据分析举措对新老客户的洞察 - 通过营销和数据分析发现，租客需求增长的驱动因素包括对更多空间的需求、从城市搬到郊区以及从其他州迁入特定市场，这些因素导致租客平均居住时长增加，预计接近3年且持续增长，房屋位置优越是吸引租客的关键因素 [43] 问题6: 是否有计划进入更多市场 - 目前市场家庭形成率接近美国平均水平的2.5倍，需求强劲；公司希望未来进入盐湖城、奥斯汀等市场，但会继续投资现有市场以扩大规模，提升股东回报 [45] 问题7: 未来接收Pulte新房的方式 - 接收方式是两者结合，可能在一个社区购买部分房屋，也可能在不同社区分散购买少量房屋，具体根据项目机会而定，Pulte会提前与公司沟通项目机会，双方按项目协商参与程度和交付计划 [49][50] 问题8: 社区收购是否会纳入物业费 - 如果公司参与有物业费的社区，将按现有社区的方式处理；若购买整个社区，将为整个社区制定相关规定 [51] 问题9: 两个合资企业（Rockpoint和Fannie）的投资组合构成差异 - Fannie合资企业是合并而来的历史合资企业，房屋位于内华达州、加利福尼亚州和亚利桑那州，处于逐步退出阶段，目前约500套房屋，每年出售50 - 150套；Rockpoint合资企业地理分布与公司现有投资组合相似，专注于8 - 10个市场，是增长型投资组合，未来1 - 1.5年将继续增长 [53] 问题10: 与Pulte合作的目标收益率、内部收益率、资金来源及是否进入新市场 - 合作可能使公司进入新市场，借助Pulte平台实现规模扩张；收益率方面，与过去几年购买情况类似，预计在部分地区可实现5%以上的稳定收益率，新房屋的建筑商保修和装修标准将对长期运营成本有积极影响 [60] 问题11: 公司对加利福尼亚州投资组合的长期看法及是否出售以资助Pulte投资 - 公司在加利福尼亚州有一定出售行为，当房屋价格过高时会回收资金用于其他有风险调整回报的市场；但公司看好加利福尼亚州，认为其经济好、有Prop 13税收优势，希望继续投资并提供经济适用房解决方案，目前出售不是核心重点 [63] 问题12: 重新出租天数能否进一步改善及方法 - 公司对团队在减少重新出租天数方面的表现感到自豪，通过减少周转时间、控制库存和预租赁等方式实现了显著改善；未来将继续推动预租赁和利用技术，虽无法预测能降低多少，但会努力维持并改善现状 [65] 问题13: 与Pulte合作购买7500套房屋的总资本支出 - 公司未披露具体金额，因项目分布在全国各地，房屋价格差异大，可参考公司目前购买房屋的平均价格 [69][70] 问题14: 集群房屋与普通房屋相比的利润率提升情况 - 由于公司规模优势，集群房屋预计会带来增量收益，可能通过提供配套设施和提高运营效率实现利润率提升，但幅度预计在10个基点左右，不会改变现有运营模式 [71] 问题15: 公司是否有目标入住率及如何平衡入住率和新租率增长 - 公司认为这是一个持续平衡的过程，团队努力寻找入住率、新租率和续约率之间的平衡；目前入住率为98.3%，高于预期，考虑到季节性因素，预计入住率可能会略有下降，但由于需求强劲和重新出租天数的控制，会密切关注并继续优化 [75] 问题16: 西雅图续约率低的原因及后续情况 - 二季度西雅图存在监管上限，导致续约率低；三季度监管开始放松，预计下半年续约率会上升，公司会谨慎观察并调整策略 [78] 问题17: 与Pulte合作的房屋是否更偏向郊区，是否代表战略变化及对密度和增长的影响 - 合作不代表战略变化，Pulte有很多填充式项目，部分合作项目与公司在亚特兰大的现有投资相契合；公司仍希望投资于能持续表现优异、靠近交通、就业和学校的地区，以维持高入住率和租金增长 [82] 问题18: 与Pulte的合作对2022年收购预算的影响 - 合作是增量收购来源，但无法提供2022年指导，收购情况取决于所有渠道的机会，不会取代其他收购途径 [83] 问题19: 7月混合租金增长率情况 - 二季度混合租金增长率表现出色，6月新租率达到16.2%，续约率为6.0%，混合租金增长率为8.8%；7月数据显示仍在加速增长，需求健康，为下半年开了好头 [85] 问题20: 现有投资组合中，较小市场是否有提高运营利润率的空间 - 公司在丹佛、西雅图、达拉斯、凤凰城等市场有良好表现，希望增加这些市场的房屋数量以提高规模效益；运营模式允许在不增加大量人力的情况下增加房屋数量，通过技术应用和合理管理维修保养及周转成本，可提高运营效率和利润率 [88] 问题21: 较小市场规模翻倍对NOI利润率的影响 - 难以精确量化，但预计可提高1 - 2个百分点的利润率 [89] 问题22: 政策风险是否影响公司购房 - 地方、州和国家层面目前没有政策影响公司购房，政策主要影响物业管理方面，对公司增长没有影响 [91][93] 问题23: 如何确定房屋放入全资或Rockpoint合资企业 - 与合资伙伴协商确定感兴趣的市场和资产分配比例；在某些市场，如亚特兰大，可能按3:1的比例分配给合资企业和公司资产负债表；在规模较小的市场，如丹佛和达拉斯，则相反；分配由后台算法根据交易顺序确定 [97] 问题24: 是否后悔出售纳什维尔房产及重新进入该市场的驱动因素 - 不后悔出售，纳什维尔业务占总收入不到1%，且公司不喜欢当地产品类型，出售价格不错；若要重新进入，需要合适的产品和足够的规模，目前公司已将资金重新分配到增长更快的市场 [98][99] 问题25: 与Pulte的合作是否代表位置战略转变及目标位置 - 合作不代表位置战略转变，购买的社区与公司现有投资相契合；新房屋的优势在于全新的设施、建筑商保修和可共同确定的装修标准，对现有战略有积极影响 [104] 问题26: 发展投资管理业务的优先级和目标 - Rockpoint合资企业是机会性投资，有一定期限；公司会寻找能提升股东回报且不与核心业务冲突的机会，但目前没有设定具体目标，未来可能会考虑不同的合资结构和投资方式 [105] 问题27: 7月入住率情况及2021年是否有典型季节性 - 二季度平均入住率为98.3%，7月预计会略有下降，但仍将保持在98%以上；预计2021年将出现典型季节性，四季度业务会放缓，但由于基数较高，只是相对放缓 [109] 问题28: 可控费用中材料和劳动力通胀情况及幅度 - 公司关注市场上材料和劳动力成本的变化，这些成本已纳入指导范围；由于采购团队利用规模优势和全国采购，以及当地员工流动情况正常，目前成本上升未产生重大影响，但会持续监测，难以给出具体幅度 [110][112] 问题29: 与Pulte合作的定价谈判方式及是否随市场条件变化 - 双方按项目进行谈判，公司团队与Pulte直接协商价格；定价会考虑公平性，确保双方利益，会根据市场情况进行合理调整 [115][116] 问题30: 本季度收购按渠道的分布情况 - 本季度大部分收购为一次性交易，约80% - 90%通过非市场、MLS或当地渠道进行；7月收购情况良好，预计超过2亿美元，三季度收购预计也会很强劲 [117][119] 问题31: 未来12 - 18个月公司需要关注的风险 - 公司需要关注采购成本和供应链波动，努力应对成本上升和供应不稳定的问题；担心公众对公司的看法和不实言论，积极与租客合作并满足其需求；关注地方和州层面的住房政策，特别是加利福尼亚州的立法问题；同时，公司希望持续创新，为租客提供更好的服务和质量标准 [121] 问题32: 收购资本化率的变化及未来收益率预期 - 公司传统收购资本化率在中5%左右，由于房价上涨，二季度混合资本化率约为5.2 - 5.25%；目前市场供应略有增加，但预计不会有大幅变化，希望能维持在5%或更好的水平 [125]