财务数据和关键指标变化 - 一季度末整体流动性约12亿美元，来自无限制现金和循环信贷额度 [36] - 净债务与EBITDA之比从7.3倍降至7.1倍 [36] - 核心FFO每股同比增长4.5%至0.36美元，AFFO每股同比增长6.8%至0.31美元 [38] - 上调2021年全年同店NOI增长指引75个基点，至3.75% - 4.75% [38] - 上调2021年全年核心FFO每股和AFFO每股预期中点0.03美元，核心FFO在1.34 - 1.42美元之间，AFFO在1.13 - 1.21美元之间 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度新增696套房屋至投资组合，其中295套在合资企业 [15] - 一季度出售248套全资房屋，收入7500万美元 [37] - 一季度收购房屋的资本化率维持在5% - 5.5% [37] - 一季度末，12个月滚动同店周转率下降100个基点至25.3% [24] - 一季度重新出租天数降至29天，较上年减少20多天 [24] - 一季度同店平均入住率达98.4%，较上年提高170个基点 [24] - 一季度新租约租金增长率加速至7.9%，同比提高610个基点，续约租金增长率为4.4%，同店混合租金增长率为5.4%，同比提高200个基点 [25] - 一季度同店NOI同比增长4.4%，其中同店核心收入增长2.2%，同店核心费用降低2.2% [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国单户出租房屋中，机构拥有的比例不到2% [13] - 公司核心市场库存供应不足五周 [84] - 4月新租约增长率将超过10%，续约租金增长率在5%左右，混合增长率约为7% [54] - 一季度西海岸市场新租约租金增长率：凤凰城15%、拉斯维加斯12%、西雅图11% [142] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 增长战略包括收购和提升居民体验两方面 [14] - 计划今年收购至少10亿美元的房屋 [15] - 通过ProCare服务、智能家居技术、过滤器配送服务等提升居民体验，并推出害虫控制服务和景观美化试点项目 [16][17] - 预计到2022年底，实现1500万 - 3000万美元的年度辅助收入运行率，目前已完成过半 [17] - 关注ESG，试点能源优化项目和绿色空间社区项目 [18][19] - 行业增长动力强劲，单户房屋供应短缺，需求增长，公司凭借平台、人员和规模优势，有望抓住增长机会 [9][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业增长动力强劲，公司基本面良好，开局出色，对单户租赁市场前景充满信心 [7][9][12] - 投资级评级是重要里程碑，将降低信贷安排的年化利息成本，改善获取低成本资本的渠道 [34] - 目前处于租赁旺季，单户住房需求强劲，公司有望继续实现居民服务和运营卓越，并抓住市场需求 [29][30] 其他重要信息 - 会议可能提及前瞻性陈述，公司不更新此类陈述，且可能讨论非GAAP财务指标 [4][5] - 公司近期获得惠誉、标准普尔和穆迪的投资级评级 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 全国房价上涨对收购承销或初始收益率有何影响 - 公司会在上涨的价格环境中保持谨慎，注重收购地点和原因，目前稳定资本化率维持在5% - 5.5%，租金上涨与房价上涨通常是较好的对应关系 [45][46] 问题: 向5.5 - 6倍净债务与EBITDA之比目标迈进时，投资级信用评级提升是否会影响信贷安排的利率 - 公司有与大多数公司一致的投资级评级网格，如果评级提升至BBB +或A范围，将有进一步的利息节省机会 [47] 问题: 逾期费用收取情况及预期 - 一季度是过渡时期，4月已恢复正常结构，但部分州仍禁止收取逾期费用，公司会与有困难的居民协商安排，预计随着规则变化，逾期费用收取将逐渐增加 [50][51][52] 问题: 4月沿海地区重新开放后，公司保留率情况及市场顺风是否会减弱 - 公司处于有利地位，4月新租约增长率将超过10%，续约租金增长率在5%左右，混合增长率约为7%，保留和续约数据良好，尽管旺季可能会对保留续约有一定影响，但公司仍对未来机会感到兴奋 [54][55] 问题: 全年剩余时间坏账指引情况及何时从不利因素转为有利因素 - 坏账仍是不利因素，但随着时间推移会逐渐改善，二季度预计与一季度相似，在200 - 250个基点之间，下半年有望降至100 - 200个基点之间，2021年全年与2020年相比仍是不利因素，但逐季改善，直到2022年某个时候才能恢复到2019年的30 - 40个基点水平 [59][60][61] 问题: 为何不利用投资级债券评级尽可能多地收购 - 公司是跨周期投资者，会谨慎考虑收购时机和地点，目前市场上稳定投资组合定价过高，供应有限，公司认为每季度2 - 3亿美元的收购在基本情况下可产生强劲的风险调整回报，同时公司也不想过度激进稀释优质投资组合，会继续注重运营和辅助业务发展 [64][65][67] 问题: 市场强劲对新租约和续约的思考有何影响 - 随着旺季到来，公司根据一季度表现和市场情况，在续约时提出更高的租金要求，5月续约要求为6%以上，6月约为7%，7月约为8%，这表明公司投资组合状况良好，有信心抓住市场机会 [71][72] 问题: 收购竞争激烈时，是否会更愿意收购需要更多前期资本支出的房屋以实现相同资本化率 - 公司观点未变，若房屋位置好，不惧怕项目，但不会因竞争而改变对这类房屋的看法 [75] 问题: 对实现全年10亿美元收购目标的信心来源 - 一季度收购2.33亿美元接近0.25亿美元，公司正常季度收购规模约为2.5亿美元，目前核心市场库存供应不足，市场竞争激烈，但公司与建筑商合作伙伴建立了管道，未来可能会有小型批量和整合机会，公司对目前的收购进度感到满意 [83][84][85] 问题: 辅助收入方面已完成的事项和剩余计划 - 公司目标是到2022年底实现1500万 - 3000万美元的辅助收入，目前已对智能家居技术平台进行改进和增强，增加了过滤器配送服务，宠物项目正在改进，害虫控制服务已在全国推广，景观美化项目将在本季度试点，未来还会提供全国性和特定市场的辅助产品，这些未纳入未来18个月的预测，是额外的业务增长机会 [87][88][90] 问题: 如何看待入住率和周转率达到历史最佳水平，是否还有提升空间 - 公司团队表现出色，市场有利，公司通过控制成本、快速出租、利用营销工具等措施推动数据改善，目前处于良好状态，随着旺季到来，将继续抓住市场需求 [92][93] 问题: 投资级评级提前获得的具体因素 - 公司在12月成功完成新信贷安排，增加了10亿美元的无担保融资，取代了有担保融资，部分评级机构关注无担保融资比例；同时，行业在疫情期间表现良好，公司与评级机构沟通后认为有机会在2021年一季度获得评级，最终得到了评级机构的认可 [97][98] 问题: 越来越多公司宣布返回办公室计划，对公司地理承销标准和投资组合有何影响，以及对永久在家工作的看法 - 疫情前公司入住率就达97%以上，市场需求强劲，在家工作因素对公司业务是净利好，公司会关注趋势变化，通过改造房屋、与合作伙伴合作等方式提供灵活性，目前公司投资仍注重填充型产品、高需求因素区域，不会因在家工作趋势而改变投资策略 [101][103][107] 问题: 疫情影响正常化后，入住率和维护成本的趋势 - 入住率方面，旺季有季节性因素，预计下半年周转率会略有上升，但公司重新出租天数的执行情况会缓解影响，最终入住率可能稳定在97% - 97.5%之间；维护成本方面，目前低周转率对成本有积极影响，下半年周转率上升可能会带来短期压力，长期来看，维护成本将恢复到2019年的3000 - 3100美元/户水平，并随通胀增长 [112][115][116] 问题: 各市场付款趋势是否有恶化情况 - 未看到各市场付款趋势有明显恶化，过去有挑战的市场如加州、芝加哥，第三方租金援助计划有帮助，公司团队也在为居民争取援助，3月收款表现良好，4月也较强劲 [118][119] 问题: 是否在任何市场推行租购策略 - 公司未正式推行租购策略，目前采用的是一到两年的租赁加完全产权购买方式 [124] 问题: 辅助收入中最有前景的业务 - 智能家居技术、景观美化、与供应商的折扣合作、害虫控制合作等业务有前景，这些业务能为客户提供便利和价值，成为公司的长期收入来源 [125][126][128] 问题: 获得相同收购数量所需的工作量是否有变化 - 过去几年基本相同，虽然市场供应减少，但公司的AcquisitionIQ技术更复杂和强大，每年评估超过100万套房屋，对市场和投资组合的理解不断加深，决策速度可能更快 [134][135][136] 问题: 4月新租约增长和7月续约增长在指引中的占比及是否为上行空间 - 如果能达到4月和7月的租金增长数据，公司有机会达到指引范围的高端甚至更好，但实际情况还需观察 [137] 问题: 为何不清理表现不佳的2% - 5%投资组合并重新配置到更好的市场 - 公司每年会清理1% - 2%的投资组合，今年一季度已出售约7500万美元、250套房屋，按此速度今年将清理1% - 1.5%；但考虑到部分市场如西海岸的强劲增长势头，出售可能会放弃未来的房价增值和租金增长，公司会权衡利弊，寻找最大化回报的机会 [140][141][142] 问题: 在佛罗里达州是否经历重大保险费增加，是否会影响该州的交易决策 - 公司在佛罗里达州的保险情况较好，2020年3月保险续约费率持平，今年仅上涨7% - 8%，而多户住宅市场过去两年每年上涨20% - 40%；公司会密切关注保险市场，但目前保险市场理解公司投资组合的风险特征，对公司有利 [145][147][148] 问题: 一季度收购渠道的组合是否变化，以及各渠道的收购机会 - 一季度约80%的房屋通过传统一次性渠道收购，10% - 12%通过建筑商合作伙伴，5% - 6%通过iBuyer渠道，各季度会有所不同；公司对与建筑商的合作管道和小型整合机会感到乐观，未来2 - 5年有望获得良好的整合机会 [153][154][156] 问题: 是否注意到建租运营商的竞争加剧，以及哪些市场受到影响 - 公司一般不受建租运营商的压力，因为他们的社区通常离公司投资组合较远；公司会根据对位置和社区基本面的判断来考虑是否参与相关项目 [157][158] 问题: 上调指引的具体情况及可能的抵消因素 - 上调指引0.03美元，投资级评级带来的利息节省0.03美元是年化数字，约为0.015美元或更好，其余收益来自同店NOI的增加 [162][163] 问题: 中西部地区租金表现落后的看法及对通勤位置本地战略的影响 - 公司有16个市场的投资组合，会有表现较好和较差的市场，即使表现较差的市场也有不错的成绩；公司会考虑清理部分房屋，但也会权衡出售带来的房价增值和租金增长损失；公司过去有向其他机构批量出售和一次性出售给终端用户的经验，会认真考虑该市场的机会 [167][168][169] 问题: 预计有多少居民会选择辅助收入项目 - 不同项目情况不同，智能家居设备未来将接近或达到100%的合规率；害虫控制在某些地区更受欢迎；宠物项目预计普遍被接受；景观美化在不同市场的普及程度不同；总体而言，各项目的参与率在三分之一到100%之间 [172][173][175]