财务数据和关键指标变化 - AFFO每股在第二季度同比增长超9% [10] - 第二季度核心FFO和AFFO每股分别同比增长4.4%和9.4%，达到0.32美元和0.27美元 [37] - 截至6月30日，公司可用流动性近16亿美元，无2022年前到期债务，超半数资产无抵押 [34] - 第二季度发行并出售1670万股普通股，净收益4.48亿美元，用1.5亿美元偿还循环信贷额度全部余额 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度同店平均入住率97.5%，环比上升80个基点，同比上升100个基点 [22] - 第二季度平均租金同比增长3.7%，毛租金收入同比增长4.7% [22] - 第二季度同店核心收入同比增长2%，同店核心费用同比增长1.3%，可控费用同比下降4.2% [23] - 第二季度同店NOI同比增长2.3% [24] - 6月和7月新租约租金增长率分别为4.6%和4.9% [25] - 第二季度同店续约租金增长3.5%，7月增长3% [26] - 第二季度同店混合租金增长3.3%，7月增长3.7% [26] 收购与处置业务 - 第二季度收购额4600万美元，出售416套房屋，总收益1.14亿美元 [35][37] 各个市场数据和关键指标变化 - 7月16个市场中14个平均入住率超97%，8个超98% [27] - 7月部分市场新租约增长情况：凤凰城超9%，北加州8%，南加州6%，佛罗里达5.6% [111] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 6月恢复收购，利用内部本地投资团队和专有技术寻找机会，收购速度恢复到疫情前水平 [36] - 追求有机增长、增值收购、增值资本支出投资和辅助服务扩展等举措 [17] 行业竞争 - 行业有新资本进入，公司欢迎竞争，认为长期可能带来整合机会，自身有规模和运营优势 [104][105] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务模式有韧性，对长期前景乐观，认为单户租赁市场需求大，供应可能不足 [15] - 难以对2020年下半年提供指引，因监管环境和疫情发展不确定 [40][41] - 若每月收款约97%，预计下半年坏账仍处高位；其他收入尤其是滞纳金收入不确定 [42] - 下半年可能受益于低周转和低再出租天数，续租和新租约租金有望增长 [43][44] 其他重要信息 - 公司采取多项安全措施，包括使用自助看房技术、虚拟服务、确保PPE供应等 [12][13][14] - 公司对逾期账款坏账确认政策：30天以上应收账款扣除保证金后全额计提坏账 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何看待疫情期间对居民友好举措及滞纳金情况 - 3月疫情开始时4月免滞纳金，5、6月逐步重新引入但对有沟通居民仍减免；约三分之一房屋受滞纳金限制，公司采取保守立场 [53][54] 问题2：若国会第二轮刺激计划延迟，对居民群体影响 - 难以全面了解影响，大部分居民按时付款，公司会关注情况 [55] 问题3：如何在市场竞争中收购房屋及看好的市场 - 市场供应有限但灵活本地操作有机会，在一次性交易和与建筑商小批量交易有成功经验；看好阳光地带和西部沿海市场扩张 [59][62] 问题4：基本面是否维持及坏账回收情况 - 希望能收回部分坏账，业务有季节性但今年受疫情影响，若居民按付款计划还款会考虑重新评估坏账政策 [65][66] 问题5：当前运营策略及租金增长情况 - 疫情初期注重入住率，5月后无优惠并看到新租约租金增长；续约租金更平衡，8月接近5%，9月超5%，通常能实现50 - 100个基点增长 [73][74][75] 问题6：重新出租天数构成及入住率提升空间 - 业务理想入住率97%，重新出租天数改善明显，7月较去年同期减少近10天；房屋周转时间今年改善约10天，其余为入住时间 [77][79][80] 问题7：新居民人口特征及租赁期限差异 - 未发现新居民人口特征有重大差异；预计不会有周转差异，居民平均居住三年且有延长趋势 [83][85] 问题8：是否有其他市场退出计划 - 对现有资产布局满意，中西部部分市场规模缩小是因运营困难，目前无大规模退出计划 [87][88] 问题9：是否探索合资机会及物业管理平台情况 - 会考虑合资机会但目前资金充足可自行扩张；公司内部管理平台，部分服务使用外部供应商 [92][93][94] 问题10：居民迁入调查中地区差异及坏账储备是否偏向6月 - 调查未显示特定市场倾向；难以说坏账储备偏向6月，若每月收款约97%，坏账可能维持在二季度水平 [98][99][100] 问题11：如何看待私募股权竞争及收购渠道 - 欢迎新资本进入，认为长期可能带来整合机会；目前收购最活跃渠道是传统一次性销售 [104][105][106] 问题12：部分市场是否出现疲软及南佛罗里达市场展望 - 未发现特定市场疲软，部分疫情严重州入住率、租金增长和收款情况良好；南佛罗里达市场有周期，会继续优化资产但长期仍会活跃 [110][111][116] 问题13：是否有市场限制续约租金增长及本季度因购房迁出情况 - 华盛顿和加利福尼亚部分市场有限制；本季度因购房迁出率从历史中期20%多升至27%，会继续监测 [121][122] 问题14：如何看待资本循环及财务影响 - 持续评估资产，根据位置和资产得分决定出售和再投资；股权融资使下半年有机会转向净外部增长；资本循环从盈利角度通常是增值活动 [126][128][133] 问题15：未来几个月资本化率趋势及杠杆指标变化 - 预计资本化率维持在中5%水平；杠杆指标将基本稳定，主要通过外部增长去杠杆，同时关注NOI和EBITDA增长 [136][137][138]