财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度同店净营业收入（NOI）增长超6%，入住率达96.5%创历史同期最佳，新租和续租租金增长均超5%，可控成本（扣除住户回收）降低超7% [12] - 2019年第二季度核心每股运营资金（FFO）同比增长5.2%至0.31美元，调整后每股运营资金（AFFO）同比增长4.1%至0.25美元 [43] - 公司将2019年同店NOI增长指引区间上调至5% - 5.5%，核心FFO预计为1.23 - 1.29美元/股，AFFO预计为1.01 - 1.07美元/股 [16][44][45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第二季度同店收入同比增长4.2%，核心费用同比增长0.6%，可控成本同比下降7.2%（扣除住户回收） [29][30] - 2019年第二季度续租租金增长提高70个基点至5.4%，新租租金增长提高40个基点至5.2%，综合租金增长5.3%，同比提高60个基点 [34][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场家庭形成强劲、供应有限，房价涨幅超通胀，2019年家庭形成预计增速近美国平均水平两倍，租房成本比购房成本低近10% [13][14] - 第二季度末净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比降至8.4倍，低于2018年底的9倍 [42] - 2019年上半年，公司出售1433套房屋，获得3.6亿美元收益，并用这些收益收购948套房屋，花费2.73亿美元 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过资本循环和积极的资产管理创造价值，优化资产负债表，预计完成或超过年初设定的收购和处置指引 [17][20] - 公司关注千禧一代租赁需求，通过提升居民体验创造价值，包括完善服务体系、拓展附属服务、优化资本支出计划和提高租赁效率等 [21][23][24] - 公司利用本地优势和多元化渠道进行房屋买卖，提升投资组合质量，扩大规模优势 [19][25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业基本面有利，公司运营执行出色，预计将继续推动收入增长，同时加强成本控制 [10][47] - 公司业务在各周期都有良好表现，未来将通过提升居民体验和资本循环创造更多价值 [48] 其他重要信息 - ProCare服务已在所有市场推出，随着时间推移将在维修保养和周转方面节省成本 [33] - 公司与多家房地产科技公司交流，但尚未找到适合业务的产品，将保持机会主义态度 [90][91] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司对外部增长机会的兴趣及看好的市场 - 公司将采取机会主义方法，在合适时机和地点寻找机会增加投资组合，目前西海岸市场表现出色，如凤凰城新租增长连续三个月超10%，公司还关注西雅图等市场 [52][55][56] 问题2: 收入和费用趋势及原因 - 收入方面，上半年表现好于预期，下半年租金增长约4%，入住率持平或略升，整体仍较强劲；费用方面，上半年可控成本表现出色，房地产税符合预期，第四季度房地产税同比增幅将降低 [59][60][65] 问题3: 新聘请的附属收入团队的举措及2020年计划 - 公司关注客户体验，通过优化智能家居产品、探索宠物保险等附属服务，提高客户满意度和留存率，有望增加附属收入 [72][73][74] 问题4: 合并后的采购协同效应及对利润率的影响 - 公司持续利用规模优势进行采购，不仅影响运营费用，还涉及资本支出，有望逐步提高利润率 [77][78][79] 问题5: 短期内待售非核心房屋数量及外部增长资金来源 - 公司将优化投资组合，但未给出具体待售房屋数量；外部增长资金可通过循环信贷、发行工具或资本循环等方式获取 [82][83][85] 问题6: 附属服务的优质供应商及对建租市场的看法 - 公司与多家单户和多户房地产科技公司交流，但未找到适合业务的产品；建租市场需考虑位置、装修标准、价格等因素，公司将继续关注机会 [89][90][93] 问题7: 全年经常性资本支出（CapEx）趋势及南佛罗里达市场看法 - 公司CapEx表现好于预期，整体净维护成本预计持平或略降；南佛罗里达市场长期看好，但短期将优化投资组合 [102][103][107] 问题8: 未来房地产税增长趋势及各地区情况 - 今年房地产税预计增长5% - 6%，未来除加州按2%增长外，整体增速将低于过去几年；华盛顿州、得克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州情况各有不同 [111][112][116] 问题9: 下半年可控成本比较及意外增长的项目 - 第三季度房地产税比较困难，第四季度较容易；人员和其他服务表现良好，维修保养和周转成本可能因入住率下降而降低 [125][126][129] 问题10: 是否考虑完全退出芝加哥市场 - 公司将优化芝加哥市场投资组合，目前该市场团队表现改善，若有增值机会将考虑投资 [132][133][134] 问题11: 得克萨斯州租金增长原因及西雅图市场预期和投资决策 - 得克萨斯州租金增长是市场需求和公司举措共同作用的结果；西雅图市场基本面良好，房价下跌是买入机会，公司希望扩大规模 [138][139][143] 问题12: 是否对每个房地产税评估进行抗争及出售给居民的房屋比例和流程 - 公司与第三方合作处理评估，但并非对每个评估都进行抗争；公司“居民优先看房计划”已完成约150笔交易，出售时优先考虑居民，不提供融资 [150][152][153] 问题13: 下半年一般及行政费用（G&A）趋势和居民周转原因 - G&A支出下半年预计与上半年类似；居民搬出原因主要是购房和生活转变，本季度生活转变首次超过购房成为首要原因 [158][159][163] 问题14: 国际资金回流和资本成本改善后对优质资产的投资机会及租金增长差异 - 市场疲软和国际买家减少可能为公司提供机会，西海岸市场租金增长高于其他市场，公司按子市场分析数据以优化投资组合 [170][171][173]