财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，公司GAAP净收入为3080万美元，摊薄后每股亏损0.45美元，其中CECL拨备为6050万美元，摊薄后每股0.88美元；可分配收益为3310万美元，每股0.48美元 [114] - 截至2023年3月31日，每股账面价值为17.16美元，较上一季度下降4.7%；CECL拨备从每股1.61美元增至2.48美元 [6] - 本季度CECL储备增加6000万美元，总储备达1.72亿美元，占贷款本金余额的224个基点 [20] - 3月，公司支付第一季度普通股现金股息每股0.43美元，按前一日收盘价计算，年化股息收益率为15.5% [115] 各条业务线数据和关键指标变化 - 近60%的投资组合由多户住宅和工业地产组成，本季度无新增贷款发放 [10] - 办公室贷款方面，有两笔5级风险贷款，赞助商已启动房产销售流程，公司增加了储备；本季度将两笔办公室贷款降至4级风险评级，目前共有7笔贷款在观察名单上 [4][9][20] - 办公室贷款组合中，8笔风险评级为3的贷款占未偿还本金余额的一半，该部分89%为A级，91%已出租，加权平均债务收益率为8.3%，加权平均剩余租赁期限中位数为8.8年 [44][45] 各个市场数据和关键指标变化 - 利率上升和衰退风险持续影响房地产交易量和估值，自去年夏天以来大型货币中心银行基本不活跃，自上次财报电话会议以来有两家大型地区性银行倒闭 [8] - 办公室市场仍面临挑战，流动性有限，价值大幅下降；多户住宅和工业地产市场相对稳定 [9][10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司保持高流动性，截至3月31日近10亿美元，包括2.54亿美元现金和6.1亿美元未动用的公司循环信贷额度；过去两年在KKR资本市场团队支持下增加超40亿美元非按市值计价的融资能力 [13] - 公司通过多元化的融资来源为高级贷款组合提供资金，包括两个管理的CRE CLO和多个定制融资安排，76%的未偿融资完全不按市值计价，其余按信用计价 [46][47] - 公司积极为银行和保险SMA以及私人债务基金提供贷款，以保持市场活跃度和客户关系 [11] - 公司经理持有1000万股公司股票，约占已发行股份的14%，显示了KKR与公司的利益一致性 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率上升和衰退风险持续对房地产市场造成压力，但公司认为当前贷款市场仍有吸引力，待市场稳定后公司有望率先在抵押REIT领域恢复放贷 [51] - 公司预计2023年投资组合将适度周转，将继续评估市场情况并调整储备水平 [120] 其他重要信息 - 公司在第一季度将一笔费城办公室贷款进行了修改，并将其从观察名单中移除 [31] - 公司延长了6亿美元的回购协议和5亿美元的仓库融资协议，分别至2025年12月和2026年3月 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新的4级风险贷款的情况及储备分配问题 - 两笔新的4级风险贷款位于华盛顿特区和芝加哥，虽有积极的租赁势头，但因市场疲软被降级；约一半的办公室贷款公司仍有信心，不认为所有贷款都会迁移至4级和5级 [17][33] - 略超一半的总CECL储备分配给5级风险贷款，这意味着这些贷款的损失幅度约为25% - 30%；剔除这些贷款后，其余资产的CECL约为1% [28] 问题2: 如何确定REO、寻找新赞助商及相关流程 - 对于明尼阿波利斯和费城的5级风险贷款，现有赞助商正在进行全面销售流程，公司可提供短期延期和融资信息；公司会进行详细分析以决定是持有还是出售资产 [41][42] 问题3: 本季度无新增贷款发放的原因 - 主要是为了保持流动性，直到市场环境恢复正常；公司在KKR有更大的房地产信贷业务，会为银行和保险公司提供贷款 [55] 问题4: 储备充足性及与银行储备水平的比较 - 公司认为目前储备充足，会根据市场情况继续评估和调整；与银行相比，公司的储备情况反映了自身在市场中的定位 [61][65] 问题5: 债务收益率与办公室资本化率接近的看法 - 利率环境导致杠杆率上升，尤其是办公室市场，但公司在评估3级风险贷款时认为贷款价值未超过资产价值 [69] 问题6: 西好莱坞多户住宅项目的情况 - 该项目是优质资产，因与赞助商就利率上限进行修改讨论而被降至4级，不担心犯罪或无家可归问题，希望尽快解决 [78][79] 问题7: 4级和5级风险贷款的利息支付情况 - 4级风险贷款正常计息和收息；5级风险贷款赞助商仍按时支付利息，但公司将其置于成本回收状态，利息暂不计入利息收入 [88][91] 问题8: 资本分配问题，是否降低股息并回购股票 - 本季度可分配收益轻松覆盖股息，公司对盈利有信心；目前优先考虑流动性，若盈利情况发生变化会重新评估股息政策 [94][95] 问题9: 转换还款后的流动性动态及资本市场机会 - 预计今年投资组合会有还款，尤其是多户住宅项目；资本市场机会方面，目前不考虑新的CLO，可能会考虑公司融资或出售现有贷款组合，但目前不急需流动性 [110][122][123]