财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度GAAP净收入为1940万美元，摊薄后每股收益0.28美元 [6] - 本季度可分配收益为3310万美元，每股0.48美元，以每股计算，覆盖了第二季度每股0.43美元的股息超1.1倍 [6] - 截至2022年6月30日，每股账面价值为19.36美元，季度环比下降不到1%，其中包括每股0.49美元的累计CECL影响 [7] - 本季度CECL储备增加对账面价值的影响，部分被回购的100万股所抵消，产生了每股0.03美元的账面价值增值 [7] - 6月初，公司支付了每股0.43美元的普通股现金股息，基于昨日收盘价，股息年化收益率为9.2% [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度贷款发放量超10亿美元，100%的业务活动集中在多户住宅或工业物业类型，加权平均贷款价值比低至63% [12] - 截至第二季度，多户住宅和工业贷款占投资组合近60% [12] - 第二季度收到4.44亿美元的贷款还款，由于第二季度强劲的发放量和适度的还款，公司的已投放投资组合增长了6.33亿美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 年初时多户住宅市场贷款价值比可能在70%左右，到3月降至60%多，目前低至60%出头 [38] - 市场利差扩大了约75 - 100个基点 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于向机构赞助商提供大额贷款和过渡性贷款，利用KKR的广泛关系和资本市场团队，增加了约15亿美元的非按市值计价融资能力，包括本季度的4.5亿美元 [14] - 公司采用多元化的融资方式，不依赖CRE CLO市场，而是积极寻求定制的非按市值计价信贷安排 [100][101] - 公司目前以较低的杠杆率和较高的流动性运营，等待市场更加稳定后，再恢复到历史上较高的杠杆水平 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前市场是有利于贷款人的市场，贷款条件更好，但对整体市场环境仍持谨慎态度 [39][42] - 公司预计短期利率上升将直接提高可分配收益，自6月30日起短期利率每提高150个基点，按年化计算，当前投资组合的每股可分配收益将增加0.30美元 [17] - 公司认为如果市场能确定10年期国债的最终水平，将有助于增加房地产交易活动和明确资产价值 [51] 其他重要信息 - 本季度公司新增了3.5亿美元的定期贷款协议和1亿美元的特定资产融资安排，非按市值计价融资能力占未偿还有担保融资的77% [19] - 6月初，公司完成了迄今最大规模的后续股权发行，发行了700万股，其中包括275万股新股和425万股来自经理KKR的二次发行股份 [20] - 6月和7月，公司以每股17.32美元的加权平均价格回购了约140万股，总计2510万美元，对每股账面价值的增值超过0.04美元，其中约0.03美元在第二季度确认 [23] - 截至季度末，公司的流动性创历史新高，超过7.9亿美元，包括超过1.18亿美元的现金和6.1亿美元未动用的公司循环信贷额度 [26] - 公司投资组合的加权平均风险评级从第一季度的2.9升至3.0，目前96%的贷款风险评级为3或更好，观察名单上的风险敞口按本金计算净减少了3700万美元 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2Q市场变化、公司关注因素及竞争格局 - 市场从年初至今发生了显著变化，杠杆率大幅下降，利差扩大，目前是有利于贷款人的市场 [36][38][39] - 公司专注的大额贷款和过渡性贷款领域，因竞争对手融资渠道有限，公司凭借多元化融资优势，能够获得更好的回报 [40][41] - 公司目前保持谨慎，以较低杠杆和高流动性运营，等待市场更稳定后再调整杠杆水平 [42][43] 问题: 10年期国债收益率下降对商业房地产的影响 - 10年期国债收益率对房地产估值和融资有重要意义，市场若能明确其最终水平，将有助于增加房地产交易活动和明确资产价值 [50][51] - 当前10年期国债收益率的反弹可能更多是出于对衰退和量化紧缩的担忧，并非完全利好 [52] 问题: 公司预计的贷款发放量和还款量范围 - 公司难以准确预测贷款还款时间，但预计全年季度还款额大致在4 - 5亿美元之间，具体取决于市场环境的稳定性 [53][54] 问题: CECL准备金未来走势及对办公市场的看法 - CECL准备金难以精确预测，若经济前景恶化，准备金可能增加；若市场稳定，可能维持当前水平 [58][60] - 公司目前专注于工业、多户住宅和生命科学等增长领域，对办公市场的看法与上季度一致，优质资产和增长市场的办公物业表现较好，而缺乏增长潜力市场的B级办公物业面临挑战 [61][62][63] 问题: 投资组合的债务覆盖率和加州工业资产再融资贷款情况 - 公司在贷款审批时考虑退出稳定状态下的债务收益率，目前倾向于更保守的债务收益率，以应对不确定的退出利率 [68][69] - 加州工业资产再融资贷款主要是将其从收购融资转为过桥贷款，杠杆率约为60%多，此次并非大规模向赞助商返还现金 [72][73] 问题: LTV分布变化原因及赞助商的流动性和承诺 - LTV分布的变化可能是由于使用了静态LTV数据，未反映资产价值的改善，除非进行了新的评估 [80][82] - 公司对现有投资组合的赞助商流动性和承诺感到满意，大多数赞助商为机构投资者，有足够的资金实力持有物业，且所在市场房地产前景良好 [85][86][87] 问题: 贷款定价及未来利差走势 - 第二季度部分贷款定价较低可能是由于交易时间和贷款类型的变化，新发放的贷款将采用当前更宽的市场利差 [92][95][97] 问题: 下半年是否会增加杠杆和扩大投资组合 - 公司不依赖CRE CLO市场，将继续寻求多元化融资方式 [100][101] - 目前公司将保持投资组合规模稳定，等待市场更稳定后再利用市场机会扩大规模，近期主要通过回收还款资金进行再投资 [103][104] 问题: 新交易的增量ROE和CRE CLO发行减少对资金成本利差的影响 - 目前新交易的毛ROE或IRR比之前市场提供的11% - 13%范围高出约200个基点，处于低两位数回报水平 [108] - CRE CLO发行减少可能会在一定程度上导致利差收紧，但要实现持续的利差收紧，需要市场有更多的交易活动和CRE CLO发行 [111][112]