财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度每股FFO为0.49美元，超出共识预期0.06美元，较去年同期增长44% [8] - 本季度同店NOI增长3.8%，年初至今增长4.9% [9] - 公司将2022年调整后FFO指引上调至1.80 - 1.86美元/股，中点提高0.06美元；将2022年同店NOI增长假设上调至3.5% - 4.5%，中点提高1.25% [26] - 净债务与EBITDA比率降至5.3倍，低于上季度的5.7倍和2021年同期的6.4倍 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度签署206份租约，面积近120万平方英尺，可比新租约和续约租约的混合现金利差为13.2%；排除期权续约后，可比新租约和非期权续约租约的混合现金利差为18.7% [10][11] - 上半年租赁约230万平方英尺，可比新租约和续约租约的混合现金利差为14.5%，本季度和年初至今的留存率保持在90% [11] 收购与处置业务 - 年初至今在目标市场完成1.02亿美元的收购和6600万美元的处置 [17] - 今年收购的混合资本化率为5.75%，无杠杆内部收益率预计超过8% [17] 开发业务 - 本季度稳定了两个项目，分别是6.1万平方英尺的Quarterfield购物中心和新增378套多户住宅单元的One Loudoun Residential项目 [18] - 公司目前在1600多套多户住宅单元中有财务权益，并与合资伙伴讨论未来几年再增加多达1000套单元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去18个月零售破产率处于历史低位，租赁量创历史新高，实体店销售增长超过电子商务增长 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司作为前五名露天购物中心REIT，通过完成积极开发和确定土地储备的最佳用途来创造价值，同时增强投资组合的商品组合 [21] - 公司专注于租赁业务，同时以审慎的方式分配和筹集资金以改善投资组合 [16] - 公司计划通过配对交易，利用市场中股权价值的脱节来寻找机会 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境动荡，但公司拒绝分心，利用对高品质房地产的强劲需求，积极把握机会 [7] - 租赁环境非常有利，零售商正在做出长期房地产决策以确保最佳实体位置 [10][13] - 公司有能力应对供应链问题，按时交付空间，已签署但未开业的管道对2023年的增长轨迹非常有利 [14] - 公司对未来充满信心，认为最好的日子还在前面 [26] 其他重要信息 - 公司将2022年调整后FFO指引上调至1.80 - 1.86美元/股，同店NOI增长假设上调至3.5% - 4.5% [26] - 公司降低了坏账假设至收入的1%，处于历史坏账率的高端 [33] - 公司增加了循环信贷额度至11亿美元，并发行了3亿美元的7年期无担保定期贷款，消除了2023年的再融资风险 [34][35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司股票价格现状的原因 - 公司认为市场对复杂交易持观望态度，需要更多数据，但公司已证明合并交易是正确的，从各项指标来看，股票价格应有更高的表现 [40][42] 问题2: 公司在现有市场的潜在投资机会和资本部署方向 - 公司将继续通过配对交易寻找机会，同时专注于租赁业务和开发项目，目前租赁业务的资本回报率较高 [47][50] 问题3: 租赁与占用利差收缩但S&O值增加的原因 - 这是由于开业活动加速，开业速度快于租赁速度，与交易的组合有关 [56] 问题4: 降低坏账预期的原因及关注租户情况 - 降低坏账预期是因为已有半年的实际数据，且整体坏账情况较好，没有特定关注的租户，关注名单比疫情前小很多 [57][58] 问题5: SNO管道未来的增长趋势 - 预计相对平稳，下一季度锚定租户方面会有增长，租户开始支付租金的节奏较好，预计维持现有水平 [62] 问题6: 开发项目的租赁进度、需求情况以及未来项目推进计划 - 部分项目进展良好，如Land项目和Loudoun商业项目；未来项目的更多信息将在下个季度报告，目前在一些项目的重新分区活动上取得了进展 [63][64] 问题7: 净回收对同店增长的贡献及未来趋势 - 随着入住率增加，净回收会上升，但下半年费用支出也会增加，两者相互抵消 [67][68] 问题8: 零售市场是否有负面影响以及零售商业绩与公司的关联 - 公司未看到明显负面影响，零售需求强劲，租户多样性使公司有定价权；即使个别零售商有问题，也有其他租户想要空间 [73][78] 问题9: RPAI投资组合在回收指标方面是否有积极影响 - 公司通过规模采购、应用最佳实践原则（如固定CAM）将部分RPAI租约转换，提高了回收比率，预计NOI利润率和回收比率将回归历史水平 [83][85] 问题10: 公司投资组合中表现特别强劲的领域 - 生活方式和混合用途资产以及箱式空间的租金增长表现出色，公司对资产组合的构成非常满意 [86][87] 问题11: 股票回购在公司资本分配中的考虑 - 公司会谨慎考虑股票回购，目前优先关注租赁业务和开发项目，待解决债务到期问题后会更深入地研究 [89][92] 问题12: 明年到期债务的平均利率及再融资情况 - 明年到期的2.5亿美元债务剩余利率在4% - 4.5%之间，预计再融资利率在4% - 4.25%，对利息费用影响相对中性 [96][97] 问题13: 高利率环境对RPAI合并交易增值预期的影响 - 高利率环境对增值影响不大，交易的增值空间很大，实际业绩表现优于预期 [98][100] 问题14: 公司对杠杆率的舒适水平及未来变化预期 - 公司长期目标杠杆率在5% - 5.5%，目前对5.3%的杠杆率非常满意，随着租赁支出增加，杠杆率可能会在年底升至5% - 6%，但公司仍感到舒适 [105] 问题15: 公司关注哪些租户以判断市场疲软情况 - 目前未看到明显疲软情况，公司会关注所有租户，对于一些挣扎的租户，公司有信心重新出租其空间；同时会关注快餐休闲类租户的经营数据 [108][109] 问题16: 7月和8月小商铺租赁需求是否健康 - 租赁需求仍然健康，第三季度租赁节奏保持良好，小商铺入住率较上季度提高80个基点，还有增长空间 [113][115] 问题17: 年底小商铺入住率能否突破90% - 公司认为有可能，但更关注租户质量和现金流增长，而不是特定的入住率指标 [117] 问题18: 公司更多重建项目未位于阳光地带的原因 - 这是目前公司项目分布的现状，与两家公司合并时的项目情况有关，公司在阳光地带有很多机会，会继续寻找合适的项目 [118][119]