财务数据和关键指标变化 - 一季度FFO每股0.46美元，超共识预期0.05美元，较去年同期增长35% [7] - 一季度同店NOI增长5.9%，剔除前期收款影响后，500个基点的增长源于最低租金和透支增加，其余归因于坏账减少 [8][24] - 净债务与EBITDA比率从上个季度的6倍降至5.7倍，若计入3700万美元签约未开业NOI，该比率将降至5.4倍 [24] - 上调2022年调整后FFO指引至每股1.74 - 1.80美元，中点上调0.05美元，归因于租赁表现出色、终止费和加速开发费等现金项目 [25] - 调整后FFO中点处，将坏账假设降至收入的1.25% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度签署182份租约，面积超100万平方英尺，包括9份主力租约 [8] - 可比新租约和续约租约的混合现金利差为16%，比2021年第四季度高3%；一季度可比非期权续约租约现金利差约12%，保留率达90% [9] - 零售运营组合的已租与已入住之间的差距扩大至320个基点 [12] - 签约未开业NOI约3700万美元，较上季度增加400万美元，预计主要在2022年下半年和2023年上半年上线 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 一季度公司在露天空间的客流量超1亿人次 [66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 计划利用市场顺风实现历史高入住率，通过租赁活动和资本配置提升业绩 [12] - 收购两个阳光地带资产，总价6600万美元，注重相邻收购以创造光环价值 [14] - 积极开发项目按计划进行且预算可控，对有产权的土地储备采取定制化方法以实现价值最大化和风险最小化 [16] - 调整股票回购计划以适应合并后市值，关注股价与基本面的脱节 [20] - 行业在通胀时期历史表现优于大盘，公司凭借资产和负债期限平衡、嵌入式扶梯和每年10% - 15%的租约周转，有望跟上通胀步伐，长租约可缓解潜在衰退影响 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年对公司是重要一年，团队运营表现出色，各方面业绩超预期 [5] - 零售市场需求强劲，租户对格式和空间大小更灵活，租赁审批会议成果丰硕 [10][11] - 对未来充满信心，基于强劲的租赁业绩和租金利差，预计能实现更高入住率和NOI增长 [8][9] - 尽管宏观环境存在不确定性，但公司财务状况良好，有能力应对挑战并抓住机遇 [24] 其他重要信息 - 2022年被内部称为“租金起算日期年”，公司注重确保租户建设按时按预算完成，目前交付情况出色 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资本循环及收购和处置资产的计划 - 近期收购两个物业花费6600万美元，计划收购和处置活动对今年收益保持中性，目前有一项处置已签约，另一项正在协商 [30] - 未来行动将具有战略性，会考虑地理因素，但不会因合并进行大规模资产调整，而是根据资产价值决定是否处置 [32] 问题2: 公司参加ICSC会议的目标 - 公司将利用当前的良好势头，加强和拓展与租户的关系，展示整合后的团队优势 [34] - 会议将覆盖所有物业类型，重点培育现有租户关系，拓展与新租户的合作，特别是在生活方式中心领域 [35] 问题3: 业绩指引中FFO节奏较低及坏账假设较高的原因 - 目前处于年初，业绩预测需保持谨慎，坏账假设是影响节奏的主要因素，若业务按当前趋势发展，业绩有望良好 [39] - 本季度有未预算的终止费、透支表现出色以及G&A费用时间安排等因素影响节奏 [40] 问题4: 租赁管道及恢复到疫情前入住率的可能性 - 疫情前小商铺入住率为92.5%，主力店为98%，公司有信心通过执行租赁计划恢复到该水平 [43] 问题5: 土地持有是否可能用于变现 - 土地持有具有多种选择，可能会考虑出售变现，也可能通过最大化资产价值并将资本再投入以获取更高内部收益率 [44] 问题6: 租赁利差上升的驱动因素 - 本季度生活方式类交易和非期权续约表现出色，推动租赁利差上升 [49][50] - 生活方式中心吸引了新租户，如Buckle、Nike等，同时家具店表现良好，各类租户共同推动利差增长 [51] 问题7: 如何平衡杠杆和股票回购 - 调整股票回购计划是为了使其规模合适，目前公司资产负债表强劲，若股价与基本面的脱节未自然解决，回购是可考虑的选项 [52] 问题8: 签约未开业NOI的实际收益情况及是否有抵消因素 - 有两个抵消因素，一是坏账NOI，占收入的75个基点，二是自然损耗，但目前租户保留率达90%，情况良好 [59] - 要实现3700万美元的NOI，需提高入住率，缩小已租与已入住的差距，预计未来一个季度差距仍会较大 [59] 问题9: 线上销售下降和实体店销售上升的原因 - 认为这是宏观趋势，疫情期间实体店与消费者建立了紧密联系，能更快速地服务客户，线上渗透速度放缓 [65] - 公司季度客流量超1亿人次，显示实体店的强劲势头和重要性 [66] 问题10: 生活方式资产的表现和恢复情况 - 生活方式和混合用途资产表现强劲，各物业类型的交易平衡，零售商在公司物业中能实现高销售和低成本占用，产生更多EBITDA [71] - 生活方式中心满足人们生活、工作、娱乐的需求，符合市场趋势，公司看好该领域 [73] 问题11: 生活方式资产的入住率和租金增长是否高于社区和邻里中心 - 整体来看，各物业类型的入住率和租金增长差异不大，市场需求驱动明显，供应多年来变化不大，经济动态有利于公司 [75] 问题12: 高租户保留率能持续多久 - 难以准确预测，当前业务情况良好，公司对保持高保留率有信心，但需关注宏观环境变化，应从长期趋势而非单季度数据判断 [76] 问题13: 本季度投资项目的资本化率 - 收购项目的资本化率处于市场水平的5%左右，公司希望通过资产循环获得更低的资本化率 [79] 问题14: 租户保留率是否为历史最高及未来是否会与租户流失率分化 - 90%的保留率相当不错，记忆中未见过更高水平，随着新租赁业务减少，保留率会更受关注，目前处于良好且盈利的状态 [83] - 当入住率恢复到疫情前水平，公司可能会更动态地定价，保留率可能不再是主要关注点，而会更注重边际收益 [85] 问题15: 签约未开业租金的预计时间确定方式 - 租约中有公式和截止日期，租户开业后一段时间需开始支付租金，即使开业延迟也需支付 [88] - 公司目前在平均加权开业日期方面提前完成，团队工作出色 [90] 问题16: 关于Kohl's可能被收购的影响 - 公司不了解更多信息，Kohl's是重要客户，若有变化会与相关方合作，目前未预见问题 [97] 问题17: 对投资组合交易和扩大投资组合的看法 - 市场竞争激烈，优质露天零售资产稀缺，公司对近期两项收购感到兴奋，匹配资金收购和处置资产有吸引力 [99] - 目前投资组合和单个资产交易无实质差异，市场上资本多于产品，推动资本化率处于高位 [99] 问题18: 供应何时会成为关注因素及长期供应展望 - 多租户零售建设复杂，需要预租赁和合适土地，从回报角度需考虑开发风险，短期内高端市场新建设较少 [101] - 公司房地产地理位置优越，难以找到合适的建设地块，预计未来几年供需平衡良好 [101] 问题19: 供应收紧和需求良好何时会推动租金大幅增长 - 本季度已实现16%的混合现金租金利差和12%的非期权续约利差，表现良好，未来若能保持租赁势头，租金有望进一步增长 [107] - 目前各地区市场表现均衡，未发现某个市场特别突出 [109] 问题20: 收购相邻物业的机会及收益考量 - 公司有感兴趣的相邻物业交易清单，收购相邻物业可产生光环效应，压缩资本化率，提高终端价值和内部收益率 [114] - 收购相邻物业可增加租赁杠杆，减少内部竞争，通常具有更好的风险调整后资本回报 [115] 问题21: 房东如何在全渠道环境中更好理解实体店销售生产力以获取价值 - 若能收取百分比租金，房东会重点关注，同时需了解零售商表现以合理定价空间 [116] - 全渠道对零售商成功很重要，公司提供合适房地产，未来这将成为业务重要部分 [116] 问题22: 高于平均水平的租赁活动是否会持续到第二季度 - 目前不确定具体情况，但第二季度开局良好，ICSC会议是拓展业务的机会，公司有信心保持租赁势头 [121] - 公司通过销售团队跟踪交易情况，预计第二季度末表现强劲 [122] 问题23: Top Shelf是否是比Dollar General更有吸引力的选择 - 这取决于具体物业，Top Shelf概念新颖、空间利用高效，公司认为其适合公司组合，是填补空置的机会 [123] - Top Shelf与Dollar Tree、Dollar General有显著差异，值得关注 [124]