财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司每股FFO为0.43美元，全年为1.50美元；经调整后，第四季度需加回7600万美元的合并相关成本并扣除40万美元的净前期活动，全年需加回8700万美元的合并相关成本并扣除370万美元的前期活动 [30] - 2021年第四季度和全年，同店增长率分别为7.2%和6.1%；剔除前期活动的净贡献后，第四季度和全年同店NOI增长率分别为6.8%和4.3% [31] - 净债务与EBITDA比率从上个季度的6.1倍降至6倍；加上3300万美元已签约但未开业的NOI，该比率将为5.6倍 [32] - 公司提供2022年经调整后的FFO指引为每股1.69 - 1.75美元，与NAREIT FFO的差异约为0.02美元，代表400万美元的非经常性合并相关成本；与遗留RPAI低于市场租金的租约和高于市场的债务相关的会计调整为2022年指引增加了每股0.06美元的FFO [33] - 假设同店NOI增长率中点为2%，不包括前期调整的净影响，主要由入住率提高和合同租金上涨推动 [35] - 上周公司宣布第一季度股息为每股0.20美元，环比增长5%，同比增长18%，将于4月15日左右支付给4月8日登记在册的股东 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度，公司租赁面积超过90万平方英尺，可比新租约和续租约的混合现金利差为12.9%，可比非期权续租约的混合利差为10.2% [13] - 全年，公司租赁面积超过260万平方英尺，可比交易的混合现金利差为10.7%；若包括遗留RPAI资产全年的活动，合并投资组合的租赁面积超过510万平方英尺 [14] - 零售租约签约率为93.4%，较去年提高220个基点，投资组合已签约但未开业的NOI约为3300万美元，主要将在2022年下半年和2023年上半年上线 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在温暖且成本较低的市场拥有超过60%的ABR，其中仅德克萨斯州和佛罗里达州就占40%；合并还使公司在华盛顿特区、纽约和西雅图等关键门户市场拥有新的或增强的规模 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于租赁业务，在未来几年内投入大量资金，以提高入住率和租金水平 [22] - 公司将对每个在建的遗留RPAI项目进行前瞻性评估，以实现最佳的风险调整回报；同时，将仔细审查土地储备，并寻找其他投资机会 [18] - 公司将通过与经验丰富的合资伙伴合作或出售土地等方式，实现资产的优化配置 [19] - 公司将继续推动Fixed CAM在整个投资组合中的应用，以提高NOI利润率 [58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司的长期前景持乐观态度，认为合并带来的协同效应将使公司在未来几年内实现显著增长 [22] - 公司将受益于市场对露天零售空间的强劲需求，以及零售商对实体店面的重新关注 [12] - 尽管COVID - 19疫情仍存在不确定性，但公司认为目前的指引是保守的，有信心实现或超越指引目标 [22][47] 其他重要信息 - 公司在第四季度与Republic Airways达成协议，在印第安纳州卡梅尔的一处过时零售地点开发一个新的2亿美元企业园区，公司将出售部分土地并担任主开发商，预计将获得可观的开发费用和利润 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待0.06美元的低于市场租约调整？ - 这是合并带来的积极影响，代表了低于市场租金的租约和高于市场的债务的正向调整，显示了投资组合的增长潜力 [39] 问题: 目前投资组合在市场上的估值以及公司隐含资本回报率的变化？ - 自去年4月开始洽谈交易以来，市场资本回报率已压缩100 - 200个基点；目前公司交易价格存在显著折扣，分析师对公司的共识NAV约为25美元，公司认为合理估值应在25 - 29美元之间 [43][46] 问题: 2022年指引是否基于相对温和的NOI增长？ - 公司认为指引是保守的，考虑到COVID - 19的不确定性，使用1.5%的坏账率是合理的；已签约但未开业的NOI将在下半年上线，为2023年的增长奠定基础 [47][49] 问题: RPAI合并的哪些方面比预期更好？ - NOI高于预期，租赁利差处于行业领先水平，资产质量高，租赁活动强劲，活跃开发管道可管理 [53][54][56] 问题: 是否有计划在RPAI投资组合中推广Fixed CAM，以及提高NOI利润率的潜力和时间框架？ - 公司将逐步在整个投资组合中推广Fixed CAM，这需要时间；每提高25个基点的NOI利润率相当于增加一股FFO，公司认为这是一个长期机会 [58][60] 问题: 2022年底到期的抵押贷款债务如何处理？ - 公司将在到期前90天用手头现金和1.25亿美元的短期存款按面值偿还所有2022年到期的抵押贷款 [60][62] 问题: 市场租金增长对指引数字的影响有多大？ - 第四季度13%的混合利差表明市场租金增长强劲，供应不足使公司能够提高租金；非期权续租约的现金利差超过10%，且几乎没有租户改善成本 [69][70] 问题: 如何看待未来的供应情况？ - 自2004年以来，新供应一直处于合理水平，过去过度建设的影响仍在持续，且许多从事商业零售建设的企业已退出市场；公司认为供应将受到限制，但不排除个别新进入者的可能性 [76][77] 问题: 2022年总直线租金和规模的假设，以及G&A的情况？ - 2022年模型中直线租金的差异约为0.02美元的正向影响，来自合并会计和新租约上线；第四季度G&A受临时员工和合并相关费用影响，不是一个好的运行率，预计全年季度G&A约为1200 - 1300万美元 [82] 问题: 今年到期的22% ABR的办公租约情况如何？ - 主要涉及两个特定物业，公司下周将处理约15万平方英尺的租约；公司办公组件（不包括活跃开发项目）的签约率接近93%，对该情况不感到担忧 [84] 问题: 如何看待零售对露天空间的兴趣增加？ - 零售商在COVID - 19后业务表现良好，认识到实体零售环境的盈利能力，因此寻求更多实体店面；公司在社区和邻里中心的业务占比近60%，其他类型的物业补充了业务，吸引了更多零售商关注 [89][90] 问题: 今年1.5%的坏账率是否反映了目前的实际情况？ - 2021年全年坏账率为1.5%，但第四季度已降至0.75% - 1%；目前观察名单处于历史最低水平，公司认为1.5%是保守估计，若没有重大COVID - 19挫折，年底坏账率应接近正常范围 [92][94] 问题: 今年的租赁预期如何，能否实现500万平方英尺的租赁量，是否会转向小商铺，以及租户短缺情况如何？ - 公司未对具体租赁百分比进行指引，但预计未来24个月租赁签约率将接近2019年水平，FFO每股将高于目前水平；去年执行了27笔盒子交易，利差为12%，剩余36个盒子有较大利差潜力；与2019年底相比，租赁签约率还有270个基点的提升空间 [99][100][101] 问题: 收购RPAI资产时对租金的预期，以及市场租金变化的影响？ - 最初认为租金中性，但深入分析后发现有正向租金增长；S4中可能涉及直线租金的影响 [103] 问题: 同店指引2%的收入增长与费用增长的平衡情况？ - 收入增长主要由入住率和租金上涨驱动，费用增长短期内不会大幅上升，指引中包含1.5%的坏账率，若按历史水平，同店增长率可能接近3% [108][109] 问题: 经济入住率下降30个基点的原因是什么？ - 这仅发生在历史KRG投资组合中，是由于一个3万平方英尺的办公租户（后被Burlington取代）搬离导致的，而租赁签约率上升了30% [110] 问题: 新现金利差强劲的驱动因素是什么，是否可持续？ - 驱动因素包括房地产质量、市场环境和填补旧租户空缺；随着盒子被填满，利差可能会适度下降，但只要能保持接近或高于两位数的利差，公司仍处于健康的市场环境中 [113] 问题: 今年的租户保留率与疫情前相比如何，是否看到锚定租户提前行使续租权的比例增加？ - 租户保留率约为83%，接近疫情前水平；公司与租户就提前续租进行了更多沟通，更大的投资组合使公司在与零售商的合作中更具影响力 [118][119] 问题: 同店指引中如何考虑坏账和前期数据的影响？ - 2022年前期数据约有1800万美元，其中700万美元来自已搬离租户的不同收款阶段，1100万美元来自未搬离租户；同店指引中的2%考虑了1.5%的坏账率假设，若按历史坏账率，该数字应为3%；3300万美元的NOI上线主要集中在2022年下半年，为2023年的增长做好了准备 [122][123] 问题: 公司能否在2022年保持高于平均水平的租赁量，总租赁量可能达到多少？ - 公司未对具体租赁量进行指引，但认为租赁量将在2022年和2023年持续增长，开发管道的租赁情况良好，且市场上有大量优质交易；两个团队的合并带来了更多活力，公司对未来租赁业务充满信心 [128][129] 问题: 租赁量增加是否是因为零售商对实体店面的态度发生了变化？ - 零售商认识到实体店面是销售零售产品的唯一盈利方式，线上销售的利润率较低；买在线下取货和路边取货等模式改变了市场格局，露天零售从中受益 [131] 问题: 公司预计的年度再开发支出是多少？ - 公司未设定年度目标，将根据风险调整回报进行机会主义投资；目前1.05亿美元的活跃开发管道包括部分再开发和新开发项目，相对于近80亿美元的资产负债表规模较小；公司将根据不同情况选择合资、出售或全资拥有等方式进行开发 [133][134]