财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度产生了0.25美元的NAREIT FFO和0.33美元的调整后FFO，报告2021年FFO采用调整后基础以减少2020年应收账款、坏账和合并成本的影响 [19] - 第三季度同店NOI增长10.8%，主要因与上年同期相比坏账减少，包括收回约210万美元此前核销的坏账，排除这些金额同店NOI增长为6% [19] - 截至上周五，未偿还递延租金余额为170万美元，相比2020年12月31日的610万美元有所下降；净债务与EBITDA比率从上个季度的6.4倍降至6.1倍，合并后第三季度净债务与EBITDA比率为6倍，加上3300万美元的签约未开业NOI，该比率将为5.6倍，同时拥有约10亿美元的流动性 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度签署了约58.5万平方英尺的租约，包括7份主力租户租约，其中3份是杂货店租约；过去两个季度租赁面积超过120万平方英尺，为遗留投资组合前所未有的水平 [9] - 投资组合租赁率回升至92.8%，较上季度增加130个基点；总零售投资组合租赁与占用率差距扩大至400个基点，当前签约未开业NOI约为1400万美元，与遗留RPAI投资组合合计签约未开业NOI约为3300万美元 [10] - 自锚定加速计划启动以来累计签署12份主力租户租约，预计平均现金收益率超过26%，现金基础可比利差为14% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司目前近60%的ABR位于温暖且成本较低的市场，其中40%仅在德克萨斯州和佛罗里达州；合并投资组合在超级邮政编码社区的价值占比为26%，为该行业第二高 [12] - 私人市场资本回报率处于4% - 5%的高位，公司认为当前公开市场和私人市场存在明显脱节 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与RPAI的合并是战略匹配，符合行业宏观趋势，合并后成为美国最大的露天购物中心所有者之一，也是前五大露天购物中心REIT，增加了规模，带来运营和资本市场优势 [12][14] - 公司将继续专注于增加运营现金流，评估每个项目以实现股东价值最大化，对于新获得的有开发权土地，会根据具体情况决定最佳行动方案 [14][15] - 公司认为零售环境健康，露天零售房地产具有长期可行性和现金流稳定性，需求体现在客流量增加、租赁量加速和利差扩大上 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管受到疫情和合并的影响，公司仍取得出色季度业绩，表明公司在物业、流程和人员方面表现卓越 [8] - 公司对合并的信心与日俱增，预计合并将带来收益增长和协同效应，待发布第四季度业绩和2022年指引时会提供更多细节 [22] - 公司认为随着人们看到进展，股票价值将得到体现，当前股价被低估 [44] 其他重要信息 - 公司获得惠誉评级的BBB初始信用评级，展望稳定，结合穆迪和标普的投资级评级，公司有望成为定期公开发行债券的发行人 [21] - 公司估计稳定的现金协同效应为2700万 - 2900万美元，稳定的GAAP协同效应为3400万 - 3600万美元，截至合并完成已实现约2100万美元的年化GAAP节省，预计未来12 - 18个月实现额外1300万 - 1500万美元的GAAP协同效应 [24] - 由于合并完成时间和确定部分季度正确指引的挑战，公司暂停2021年指引，基于目前表现，公司独立的2021年业绩有望超过上次公布的指引，RPAI第三季度初步运营结果也有望超过其上次公布的指引 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对近3亿美元的开发项目管道是否满意，是否会对部分项目进行货币化 - 剩余支出为1.21亿美元，公司对风险调整后的回报感到满意，会对有开发权的土地逐个分析，谨慎决定如何推进 [36] 问题2: 租金利差未来走势以及资本支出趋势，RPAI投资组合的资本支出情况 - 公司对租金利差的增长势头感到满意，资本支出取决于每季度的交易组合，本季度主力租户租约增多导致资本支出增加，整体情况预计不会有太大差异 [37] - 本季度完成3家杂货店租约，今年共完成4家，虽然成本较高，但整体数字仍较为适度，合并投资组合预计不会有显著变化 [38] 问题3: 除合并协同效应外，租金和债务标记对FFO的影响及披露时间 - 相关工作正在进行中，将在2022年第四季度财报电话会议上披露影响 [40] 问题4: 评论公司股票价格表现以及为何公司在私人市场有吸引力 - 公司注重创造长期价值，当前股价被低估，合并后有3300万美元的签约未开业NOI，占潜在NOI增长的近50%，私人市场资本回报率在4% - 5%高位，与公开市场存在脱节 [44] 问题5: 如何对开发支出和市场收购进行资本分配排序 - 公司根据风险调整后的回报进行评估，目前自有开发项目预计收益率在7% - 8%，有很大的价值创造空间，会对每个交易独立评估 [46][47] 问题6: 出售Westside市场的原因以及公司未来的处置和收购计划 - 该物业已100%出租，当时价值已最大化且有外部兴趣，公司将资金重新投入到更具增长潜力的机会中，未来会根据资产的增长情况和地理位置决定是否处置 [53] 问题7: RPAI本季度同店NOI表现 - 公司表示RPAI有望超过上次FFO指引，将在第四季度报告合并后的同店NOI和FFO结果 [54][55] 问题8: 是否考虑出售RPAI部分有开发权的土地以提供价格透明度及时间安排 - 公司并非为提供价格透明度而出售土地，而是会根据每个项目的风险调整后回报独立分析，例如Corner项目将土地出售给合资企业并保留50%权益 [56] 问题9: 对RPAI混合用途或娱乐租户的复苏情况及租金标记的看法 - 公司对这些租户的复苏情况比收购时更乐观，该领域是零售投资热门子行业，客流量已超过2019年，租金情况需根据具体项目和资本支出确定 [63][65] 问题10: 作为定期无担保债务发行人，资本成本是否会大幅改善 - 公司预计资本成本将大幅改善，利差将超过25个基点，基于新的评级和规模，债务和股权资本成本都有望降低 [71] 问题11: 人员整合情况，包括从RPAI招聘人数、接受情况和目前的人员需求 - 约50%的RPAI员工被保留，公司对合并后的团队感到满意 [74] 问题12: 办公室整合情况，是否关闭了一些办公室 - 公司目前专注于执行，将在了解资产和团队整合情况后寻找效率，办公室决策将在未来做出 [76] 问题13: 如何处理RPAI资产负债表上2023年到期的昂贵对冲定期贷款 - 公司2022年到期债务已用资产负债表现金处理，会密切关注市场情况，在合适时间处理2023年到期债务 [77] 问题14: 如何看待购物中心领域的并购活动，是否会进行更多并购 - 行业可能会有更多并购活动，但形式不确定，公司目前专注于现有投资组合的增长，也会关注潜在机会 [83][84] 问题15: 填补空置空间时如何考虑商品组合 - 商品组合取决于具体物业，公司在各类物业中都有机会，会根据情况用必需租户或体验式租户填补空缺 [88] 问题16: 当前交易环境、管道建设情况以及是否有更多供应 - 市场竞争激烈，机构投资者对露天零售兴趣增加，压缩了资本回报率，公司积极参与市场，购买高质量零售资产难度较大 [89] 问题17: 黑石重新进入杂货店锚定中心市场是否改变市场竞争动态 - 黑石的进入表明该领域收益率有吸引力，不仅限于杂货店锚定领域，其他私人资本也会关注，市场竞争将持续 [91] 问题18: Kite和RPAI的预计合并总成本及发生时间 - 预计合并成本约为1亿美元，主要发生在第四季度，部分在2022年 [95][96] 问题19: 是否保留了RPAI的租赁团队，对混合用途和生活方式租户的看法 - 公司保留了大部分租赁团队，他们将在相关资产中发挥重要作用 [97] 问题20: 收购RPAI的资本回报率 - 交易宣布时资本回报率在6%左右，考虑到有开发权的土地银行和潜在收益，这是一笔很好的交易 [99] 问题21: 未实现的剩余协同效应及实现时间 - 剩余协同效应将在未来12 - 18个月实现，包括软件许可证、过渡员工等，公司将在第四季度电话会议提供更多细节 [102] 问题22: 本季度Kite投资组合的主力租户签约情况及未来展望 - 本季度签署7份主力租户租约，其中3份是杂货店租约，租户包括Five Below、Sprouts等，未来需求和质量预计保持良好，无需大量分割店铺 [103] 问题23: 公司业务在供应链和劳动力短缺方面的潜在压力点 - 零售商受到供应链影响，但公司大部分客户应对较好，劳动力短缺影响主要体现在餐厅和快餐店，对公司影响不大，预计2022年下半年情况将有所改善 [106][107] 问题24: 租户保留率是否恢复到疫情前水平，店铺租户和主力租户是否有差异 - 今年租户保留率高于疫情前，目前略高于90%，通常在80%以上 [111] 问题25: 未来是否会进行租户回收 - 公司会根据具体情况处理，过去有成功回收租户的案例，会与客户合作，但如果客户无法支付租金，会考虑更换租户 [113][114]