财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度公司产生0.34美元的NAREIT FFO和0.34美元的调整后FFO [22] - 第二季度同店NOI增长10.1%，主要因与上年同期相比坏账减少，若排除相关金额同店NOI为8.9% [24] - 截至上周五未偿还递延租金余额为210万美元，较2020年12月31日的610万美元有所下降，且目前逾期递延租金支付不足50万美元，其中70%已预留 [25] - 小企业贷款计划当前未偿还余额为120万美元，较初始的220万美元减少，且该计划下无借款人逾期 [26] - 净债务与EBITDA比率为6.4倍，较上季度的6.6倍有所下降，考虑1200万美元已签约但未开业的NOI后，该比率为6倍 [27] - 公司将2021年调整后FFO指引上调至每股1.29 - 1.35美元，中点提高0.02美元，该指引假设2021年全年坏账约640万美元，截至2021年6月30日已实现260万美元 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务第二季度租赁63.7万平方英尺，接近2019年第二季度租赁面积的两倍，且较上一季度增加21.1万平方英尺，GAAP和现金基础的混合租赁利差分别为14.7%和9.2%，零售投资组合租赁与占用率差距扩大至310个基点，当前已签约未开业的NOI约为1200万美元 [8][9] - 锚定租户加速计划进展顺利，本季度签署三份锚定租约，自计划启动以来累计签署七份，预计这些租约现金收益率超36% [10] - 小商铺空间需求健康，涵盖美容化妆品、医疗保健、服务租户及餐饮等多个类别，零售投资组合租赁率达91.5%，较上季度提高100个基点 [12] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正推进与RPAI的合并，虽暂无法提供更多信息，但对交易价值的信心与日俱增，合并后双方主要目标是持续实现运营表现超越同行 [7] - 此前通过一系列举措使公司处于行业较强财务地位，包括剥离低增长和脆弱资产、聚焦有利市场、降低杠杆、清理近期到期债务、调整开发管道和非零售项目结构等 [14][15] - 公司认为开发应基于风险调整决策，注重物业最高最佳使用，且时机至关重要 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售需求是本季度持续主题，公司正快速恢复，虽不确定何时能完全恢复到疫情前水平，但已取得显著进展 [8][13] - 对与RPAI合并后的平台潜力充满信心，认为合并将使团队更强大，实现运营卓越 [7][17] - 鉴于本季度租赁表现和广泛的市场需求，对实现潜在NOI增长有信心，认为市场供应不足将有利于公司租赁业务 [36] - 目前业务正常，未受近期COVID - Delta变种影响，且部分南方市场相关数据已下降 [53] 其他重要信息 - 今日部分评论包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，相关影响因素可参考公司SEC文件 [3] - 今日言论包含非GAAP财务指标，具体与GAAP财务结果的调节可参考公司网站上昨日的收益新闻稿 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 投资组合潜在NOI增长的时间和确定性，以及租户需求情况 - 实现潜在NOI增长取决于租赁率，本季度租赁表现良好，公司对实现相关增长有信心，14%的潜在增长中已有6%（1200万美元NOI）已签约未开业，其中一半今年上线，锚定租户租赁预计带来另外5%增长，目前已确定17个盒子，需求强劲 [36][37] 问题2: 公司认为自身应处的资本回报率区间，以及市场的认知偏差 - 公司认为自身资本回报率应处于投资者报告第5页显示的5.5 - 6.5区间的较低端，这基于私人市场情况，当前市场上优质物业稀缺，竞争激烈 [38][40] 问题3: 如何平衡整合RPAI和进行常规投资所需的管理时间 - 公司认为时间分配应追求最高回报，目前整合公司是时间和资本的最高回报方向，但并非只专注于此，日常业务仍在进行，公司有能力高效完成整合并把握市场机会 [45][46] 问题4: 近期COVID - Delta变种是否影响购物者动态 - 目前业务正常，未受影响，公司近期在各地看到显著需求，商店和餐厅繁忙，部分南方市场相关数据已下降 [53] 问题5: 待签署的锚定租约租金起算时间 - 已签署的租约中，如Eddy Street Commons本月将为Trader Joe's开业，2021年签署的租约预计大部分在2022年有进展，待签署的租约若在第三季度签署，可能在2022年底开业并支付租金，否则为2023年，整体2022 - 2023年节奏将保持一致且增长 [58][59] 问题6: 锚定租户在空间和开业时间上是否灵活 - 租户在交付方面希望保持顺序，喜欢在秋季开业，但公司通过前期投入和与施工方合作能满足时间要求，目前谈判情况与过去几年差异不大；租户现在在空间上更灵活，这是供需关系和零售商适应COVID的结果 [62][63] 问题7: 小商铺空间需求来源 - 需求来源广泛，包括全国性、区域性和本地租户，涉及多个类别，如健身、美容、餐饮等，疫情后商业形成活跃，消费者强劲且债务水平合理，低供应和优质房地产位置有利于业务发展 [65] 问题8: 锚定租户和小商铺租赁增长差异的原因，以及高租赁量是否会持续 - 通常全国性零售商在疫情后行动较快，小商铺零售商较创业型，需要时间筹备，锚定租户一般会吸引小商铺，此次大盒子业务因Stein Mart倒闭获得快速发展，但不影响未来小商铺业务；公司认为目前租赁量因有大量积压需求而处于高位，未来几个季度可能仍有较强租赁数据，但公司不过分关注季度数据，整体需求广泛，公司将持续推进租赁业务 [71][73] 问题9: 未来几年公司对开发业务的规划 - 目前公司资产负债表规模合适，正在推进几个混合用途项目，未来公司资产负债表扩大后，可从不同角度看待开发业务，当前时机有利于部分房地产开发，但目前公司做法恰当 [78][79] 问题10: 公司将现金投入短期工具的原因、收益率和投资时长 - 投入短期工具的资金是可交换票据的收益，预计到年底，收益率为50个基点，2022年债务到期时将用这笔钱偿还有担保债务 [80] 问题11: 基于供需失衡，能否回到2000年代初的定价能力，以及项目获批和建设所需时间 - 不确定能否回到2000年代初的定价能力，当时需求大但新建设多，稀释了定价能力，目前供需平衡良好，供应将保持适度，公司能获得租赁利差；项目获批和建设时间因地区而异，购买未分区的生地至少需要两到三年，部分地区需要七到十年，且目前环境审批更严格 [84][86] 问题12: 作为更大的公司，是否计划进行土地储备 - 公司目前不打算购买生地，合并后公司有能力处理相关业务，有一定增量上行空间 [91] 问题13: 锚定租赁项目资本投入中位数与预计的100美元/平方英尺的差异 - 公司认为预计的100美元/平方英尺较为保守，项目结束时实际投入不会接近该数值，目前建筑成本总体稳定，供应链成本相关变动已缓和 [92]