财务数据和关键指标变化 - 公司将2021年全年运营FFO指引区间中点上调0.05美元至0.83 - 0.87美元/摊薄股，区间宽度从0.08美元收窄至0.04美元 [12] - Q1运营FFO为0.24美元/摊薄股，同比下降0.03美元，环比增长近0.05美元 [24] - 同店NOI同比下降190万美元，降幅2.3% [29] - 季度末总流动性达8.88亿美元，同比增加1.19亿美元，包括3800万美元现金及8.5亿美元未动用无抵押循环信贷额度 [31] - 季度EBITDAre环比改善1040万美元，巩固了现有良好的杠杆状况 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：Q1租赁活动面积达68.7万平方英尺，是去年同期近2.5倍，新租约签约带来约180个基点的年度合同租金增长 [35] - 租赁业务：新租约利差连续三个季度加速增长，环比增加200个基点至5.8%，新租约利差21.3%，续约利差3% [37] - 租赁业务：Q1可比新租约每平方英尺ABR为31.60美元，为2019年Q2以来最高 [38] - 租赁业务：新租约相关TI平均回收期为1.3年，平均租约期限为7.3年 [38] - 租赁业务：租约修订占2021年Q1开票基本租金约1%，低于2020年Q4的约3% [39] - 物业业务：总投资组合入住率下降20个基点至91.5%，连续两个季度减速，为过去五个季度中最低的环比入住率收缩 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 就业市场持续改善，失业率在过去10个月中有9个月下降，4月持续申领失业救济人数降至疫情以来最低 [13] - 超过一半18岁以上美国人口至少接种一剂疫苗，消费者信心持续上升 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司利用优质投资组合和积极的经济背景实现业绩增长，专注于开发项目以加快恢复历史盈利水平，多元化收入来源 [12][16] - 董事会连续两个季度提高季度股息，在宣布股息时会平衡税收考虑和长期增长目标 [17] - 公司推进关键环境、社会和治理事项，完成能源管理系统实施，董事会关注董事多元化 [18] - 市场仍较紧张，但有一些非公开市场的潜在交易机会，公司预计今年不会有重大交易，但有能力把握机会 [46] - 公司优先发展开发项目，有多个已获批项目，主要问题是成本和交付时间，预计下个季度会有更多进展 [49][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济、公共卫生和消费领域趋势积极，公司财务业绩持续向好，Q1表现为全年提供了更多可见性 [12] - 租户前景乐观，租赁需求强劲，公司业务仍有增长空间 [14] - 预计下半年租赁数据将加快增长，入住率可能在未来几个季度触底，新租约的经济效益可能在2022年更显著 [42] 其他重要信息 - 公司Q1收取了96%的开票基本租金，高于2020年Q4的94%，现金基础租户占ABR的比例降至11% [22] - 年初待偿还的总延期租金为2000万美元，大部分将于2021年到期，Q1收取了93%的到期基本租金，确认收入170万美元 [23] - 2020年Q2 - Q4的基本租金收取率有所提高，Q1的高收取率和延期租金收取率表明租户基础健康 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：关于投资和收购的看法 - 公司在10个市场拥有超80%的租金收入，市场较紧，但有一些非公开市场的潜在交易机会，预计今年不会有重大交易，开发项目仍是资本分配的优先事项 [46] 问题：开发项目的后续计划和启动时间 - 公司有多个已获批项目，包括Loudoun Pad T、Downtown Crown、Naperville和Carillon等，主要问题是成本和交付时间，预计下个季度会有更多进展，2021年除Loudoun和Towson外，不会有重大前期基础设施投资 [49][54][55] 问题：未支付租金的最后4%租户的解决情况 - 公司业务整体向好，租户留存率提高，收款和入住率下降速度放缓，预计随着业务发展，问题将得到更好解决 [58][59] - 公司持续看到租户支付以前的欠款，希望未收到的4%租金能逐步解决，现金基础租户占ABR的11%，有望看到改善 [60][61][62] 问题：现金基础租户未支付租金的披露情况 - 公司未披露总计金额，但本季度现金基础租户未收取的金额为1080万美元，其中包括250万美元的延期租金，历史表明部分款项可能会收回，团队会努力收款 [63] 问题：5000 - 10000平方英尺空间的需求情况 - 需求有所改善，整体租赁速度加快，本季度有6个破产回填项目，其中2 - 3个是Pier 1的拆分项目 [64] 问题：新租约利差进展的驱动因素和未来市值提升空间 - 通胀环境下租金有望上涨，公司租赁管道增长，平均租金提高，显示出定价能力和增长动力 [66][67][68] 问题：小商铺租户健康状况和未来流失情况 - 公司租赁管道可观，希望挽救每个租户，但仍预计入住率将在未来几个季度触底，会有适度流失，公司会专注于替换租户和关注未来现金流 [69][70] 问题：One Loudoun的G & H地块对今年指引的贡献和影响 - 今年影响较小，2022年和2023年情况会不同，2023年是首个全面稳定运营年 [74] 问题：现金基础租金收取的假设情况 - 指引中点上调0.05美元主要基于Q1强劲表现和4月收款情况，低端可能是收款趋势逆转和入住率下降，高端则是入住率和留存率达标或超预期，收款情况良好，现金基础租户未收取的1080万美元未包含在指引中 [76][78] 问题：处置资产的考虑 - 公司有30 - 40个地块和一些三网大型资产可用于处置，通常是非核心资产，会在市场合适时考虑 [83] 问题：Circle East的进展、租赁管道和稳定时间，以及Avalon住宅租赁情况 - Towson进展符合预期，Urban Outfitters的入驻推动了进展，目前LOIs使租赁率超过50%，AvalonBay租赁率约70%，整体活动良好 [85][86] 问题：重启Carillon是否取决于Circle East的成功 - 公司希望通过Loudoun和Towson项目向投资者证明有能力执行项目，Carillon项目规模大，有成功潜力，但需要考虑时机和市场认可 [87][88] 问题：租户从现金基础转为非现金基础的考虑因素和流程 - 这是一个详细、细致的过程，会计团队监测数据，咨询物业和资产管理团队意见，是内部协作的过程，会每季度进行评估 [94][95] 问题：Q1新租户优惠的性质和全年预期 - Q1优惠仅占1%，低于Q4的3%，涉及少数租户，包括减免租金、全面租约修改或两者结合，是为帮助租户重新开业和清理旧账 [98][99] 问题：TI 1.3年回收期与历史比较和未来预期 - 由于新租户ABR为31美元，TI较低，但在通胀环境下，难以确定未来回收期，公司会在每份租约中争取最大利益 [100] 问题：生活方式中心的覆盖情况和私人市场兴趣变化 - 生活方式中心资产类别受非必需品比例较高影响较大，但具有混合用途的真正生活方式中心兴趣很高，主要问题是赞助 [103] 问题：本季度失去的租户是否未支付租金 - 失去的租户类型多样，约10%是餐厅，部分是到期，部分是失去兴趣，一些现金基础租户提前搬离，占GLA和ABR近一半 [106][109] 问题：基于Q1报告中FFO和非经常性收入，接近指引低端或中点的因素 - 低端可能是收款趋势逆转和入住率意外下降，中点到高端较有希望，现金基础租户未收取的1080万美元和部分租户转为非现金基础未包含在指引中 [111][112] 问题：未收到预期延期租金的租户情况 - 未偿还的32.7万美元中部分是现金基础租户，公司团队会追款，预计随着时间推移会收回大部分 [114]