财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司摊薄后普通股每股净收益为0.14美元，2020年同期为0.83美元；全年摊薄后普通股每股净收益为2.44美元，2020年为4.14美元，同比下降主要因5180万美元减值费用、2800万美元租金减免、140万美元五个月的假日租金未支付以及540万美元非现金股票薪酬费用增加，部分被1120万美元房地产销售收益抵消 [16] - 2021年第四季度，摊薄后普通股每股FFO从1.28美元降至1.07美元，下降0.21美元；正常化FFO从1.37美元降至1.06美元，下降0.31美元；正常化FAD同比下降1310万美元，环比下降530万美元至4590万美元，主要受假日租金降低、额外租金减免和资产处置影响 [17] - 截至2021年12月31日的季度，公司债务减少约4300万美元，包括1800万美元有担保债务和2500万美元2022年定期贷款；净债务与年化EBITDA杠杆比率为4.9倍 [21] - 1月31日，公司在5.5亿美元循环信贷额度下有1000万美元未偿还债务，现金为1640万美元；第四季度未通过ATM计划发行任何股权，预计第一季度也不会发行，ATM计划仍有4.16亿美元可用额度；8亿美元循环信贷和定期贷款信贷安排将于今年8月到期，正在进行7亿美元新循环信贷额度的银团贷款流程，目标是3月完成 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 持续护理退休社区（CCRCs） - 13个CCRCs占公司扣除递延款项后年化现金收入的30%，自疫情开始以来表现一直优于租赁驱动和独立式独立生活社区；非SLC物业的EBITDARM覆盖率从上年同期的1.66倍提高到1.75倍；SLC团队表现出色，第四季度平均入住率为81.7%，较第三季度提高130个基点，12月和1月保持在81.7%，高于疫情前水平 [24] 需求驱动型老年住房 - 101处物业占扣除递延款项后年化现金收入的约29%，第四季度入住率普遍上升，但季度末和今年1月增长放缓，归因于正常季节性因素和近期新冠病例激增；EBITDARM覆盖率为0.84倍，不包括Bickford时降至0.76倍；居民和家属对劳动力问题表示理解，租金有中到高个位数增长，对入住率影响较小，有助于维持2022年NOI利润率 [25][26][27] 独立生活社区 - 17处假日物业本季度未支付租金，占扣除递延款项后年化现金收入的2%；正在出售1处物业，将其余物业过渡给Merrill Gardens和Discovery；NOI利润率从疫情前的40%多降至目前的30%多，入住率下降超过1000个基点；预计该投资组合目前的年化NOI处于低至中个位数区间，未来几年有600万至800万美元的增长空间 [29] 专业护理 - 占扣除递延款项后年化现金收入的35%，由NHC和Ensign Group主导，分别贡献16%和10%的年化现金收入；同店SNF EBITDARM覆盖率为2.85倍，其中NHC为3.94倍，其他运营商为1.96倍；部分小运营商因劳动力问题面临压力，可能提供财务援助，但尚未做出决定 [30] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司计划出售表现不佳的资产、将物业过渡给新租户、重组租约并开拓新收入来源，以将公司转变为更强大的医疗房地产投资信托基金；已完成23处物业出售，净收益约2.44亿美元，包括19处表现不佳的老年住房物业，售价1.95亿美元；预计完成剩余12处物业的重新定位；董事会已批准出售另外4处表现不佳的物业，预计今年晚些时候完成交易；目前目标出售16处住房物业，预计净收益1.25亿美元，合同租金资本化率约9%，NOI资本化率为个位数 [7][8][9] - 公司与Bickford的重组进度因Omicron受阻，正在评估是否需要提供更多短期财务援助，有信心重组将改善投资组合质量和覆盖比率 [10] - 公司正努力将遗留假日投资组合过渡到与Merrill Gardens和Discovery的店铺合资企业，但因对Welltower的诉讼而延迟，与现有经理Atria保持良好沟通，认为行业基本面好转时可实现长期增长 [11][12] - 公司业务发展活跃，2021年宣布超过1.205亿美元投资，加权平均收益率近9%；与Montecito的合作增加，第四季度投资超过1000万美元，预计两年内完成5000万美元承诺；宣布为Encore Senior Living提供2850万美元新建设贷款，双方关系良好且不断发展 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前处于盈利低谷，随着疫情影响减弱和重新定位战略全面实施，未来前景乐观；虽战略行动时间延长，但整体战略不变 [14] - 行业基本面开始好转，公司有望抓住因疫情损失的NOI增长机会；高级住房市场在部分市场已开始复苏，2022年将是复苏转折点 [12][59] 其他重要信息 - 截至1月底，公司有未出资承诺约1.09亿美元，平均收益率约8.5%，预计2022年大部分承诺将出资 [20] - 2021年第四季度股息为每股0.90美元，于2022年1月31日支付，占正常化FFO和FAD的总美元派息率分别为84.8%和89.9%；董事会宣布第一季度股息为每股0.90美元，记录日期为3月31日，支付日期为5月6日 [20] 问答环节所有提问和回答 问题1: 能否以第四季度为基础预测未来业绩 - 可以从第四季度开始考虑，但需注意所有掉期已到期，利息费用会有收益；其他费用如法律费用增加；公司仍在处置部分物业，会影响债务和NOI；假日资产控制权问题尚未解决，难以给出准确预测，预计周五听证会结束后会有更清晰信息 [39][40] 问题2: 公司拥有控制权的影响 - 这涉及合并问题，需要将相关信息纳入财务报表；还需确定NOI归属，以及周五听证会结果未知，听证会结束后会提供更多信息 [41] 问题3: 假日投资组合目前的NOI和增长潜力 - 目前年化NOI处于低至中个位数区间，未来几年有600万至800万美元的增长空间 [42] 问题4: 1月10日宣布的租赁修正案相关问题 - 该修正案针对高级住房租户，目的是使租户覆盖率接近1倍；公司有资产处置计划，有助于租户改善状况；未公布除前三大客户外的个别覆盖率，可参考非大客户的投资组合覆盖率作为参考 [43][44][45] 问题5: 今年投资活动与去年相比如何 - 公司有超过1亿美元的承诺待履行，去年在困难情况下仍有1亿美元投资；虽未设定具体投资目标，但认为去年投资水平是下限，预计会部署未出资承诺并进行一定水平投资 [48] 问题6: 是否考虑放弃与Bickford的合作 - 公司将Bickford视为合作伙伴，一直在帮助其成为更独立的组织；目前在减少对其的敞口并限制未来业务，但未考虑出售整个投资组合，认为其是优秀运营商，通过财务解决方案可恢复盈利能力 [50][51][52] 问题7: 对新运营商管理能力的信心 - 公司出售大部分Bickford物业，只有一处物业将过渡给宾夕法尼亚的新运营商 [53] 问题8: 对投资组合进行压力测试时，对是否会出现新租户需要帮助的信心 - 公司认为总有部分投资组合需要援助，不同租户面临不同情况，如政府援助、个人资源耗尽和劳动力困难等；寻找有能力的运营商困难，行业中许多运营商面临压力；高级住房市场正在复苏，2022年将是转折点 [56][57][59] 问题9: 周五听证会的积极和消极结果 - 积极结果是裁决有利于公司，即公司能够对租户实体的会员权益进行止赎，从而控制建筑物的过渡；消极结果是裁决不利于公司 [60][61] 问题10: 假日投资组合已收取资金的存放位置 - 公司无法明确回答，但有相关财务报表显示资金存在 [64] 问题11: 为何不先完成过渡再进行法律诉讼 - 过渡建筑物需要对方大量合作，包括信息提供、员工假期工资支付和物业税代管账户转移等，无法单方面完成过渡，诉讼时机经过仔细分析和战略考量 [66] 问题12: 第一季度租金减免和延期情况 - 预计第一季度租金减免和延期情况与第四季度相当 [67] 问题13: 2022年三大租户的入住率展望和租金增长情况 - 1月入住率略有下降，部分归因于季节性因素和Omicron；预计4 - 6月销售情况较好，运营商需建立潜在客户和参观量管道；租金增长在5% - 8%之间，部分在特定时间调整，部分在居民周年日调整，需一年时间全面实施，有助于维持利润率，但主要是为了抵消加班费、代理费用和工资上涨的影响 [70][71][72] 问题14: 公司对行为健康领域的看法和相关计划 - 公司一直对行为健康领域感兴趣，正在与Vision等合作伙伴探索机会，预计会有更多相关交易；在转换方面，虽未进行大量操作，但部分资产处置考虑了行为健康客户的需求，若有合适机会会考虑 [75][76] 问题15: 遗留假日资产过渡到新运营商和合资企业的时间线 - 理想情况下，若周五听证会结果有利，将在听证会结束后30天内完成过渡，即同一季度；但可能有多种因素导致延迟，不做具体猜测 [77][78][81] 问题16: 若周五听证会结果不利，公司的备用计划 - 公司有其他选择，但不会在财报电话会议上透露 [87] 问题17: 是否仍会在第一季度确认假日投资组合的保证金，金额是多少 - 公司仍打算在第一季度确认880万美元保证金，目前正在接受审计，预计会按计划进行，该保证金将计入租金收入 [90][91]