财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度摊薄后普通股每股净收益为0.67美元，2020年同期为0.95美元，同比下降主要因假日公司租金减少660万美元、向其他运营商提供额外季度租金递延520万美元、房地产减值费用2240万美元，以及处置和抵押贷款还款导致的收入减少，部分被房地产销售收益1990万美元和自2020年第三季度以来1.422亿美元投资和承诺资金带来的收入增加所抵消 [17][18] - 2021年第三季度，与上年同期相比，NAREIT FFO从每股1.42美元降至1.16美元，下降0.26美元；正常化FFO从每股1.42美元降至1.15美元，下降0.27美元 [18] - 2021年第三季度，正常化FAD同比下降910万美元，环比下降170万美元，至5120万美元，主要受假日租金降低、额外租金递延、处置和抵押贷款还款影响，被过去12个月的投资部分抵消 [19] - 第三季度股息为每股0.90美元，于2021年11月5日支付，代表正常化FFO和FAD总支付比率分别为78.6%和80.6%；董事会宣布第四季度股息为每股0.90美元，记录日期为12月31日，支付日期为1月31日 [19] - 截至9月30日的季度，净债务年化EBITDA杠杆比率从5.1倍降至4.8倍，改善因处置低收益资产和假日租金意外减少 [20] - 10月31日，5.5亿美元循环信贷额度无未偿还金额，现金7400万美元；第三季度未通过ATM计划发行股权，预计第四季度也不会，ATM计划仍有4.17亿美元可用额度；2017年8亿美元循环信贷和定期贷款信贷安排将于明年8月到期，公司正与银行协商，目标在2022年第一季度完成新信贷安排 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 需求驱动型老年住房组合 - 约占扣除递延款项后年化现金收入的31%，本季度入住率普遍稳定增长，但由于小时工工资增加和代理人员使用增加，利润率增长未与历史趋势和入住率增长同步 [23] Bickford（最大辅助生活运营商） - 占扣除递延款项后年化现金收入的14%，第三季度入住率环比增加280个基点，但劳动力成本是主要障碍，第三季度递延租金350万美元；已达成初步协议，第四季度递延租金450万美元，2022年第一季度最多再递延400万美元；预计重组后年租金约2800万美元，第三季度收取约780万美元，预计第四季度收取约680万美元；重置后租赁覆盖率将从0.91倍提高到1.21倍；2年后租金将根据公平市场价值调整，但不低于基于投资组合原始购买价格8%收益率的水平 [24][25][26] 独立生活社区 - 占扣除递延款项后年化现金收入的5%，已出售9处假日房产，售价1.2亿美元，年化合同租金约900万美元；另有2处目标出售房产，年化租金约180万美元；这11处房产租赁覆盖率低于0.5倍，利润率比其余投资组合低约1500个基点；剩余房产预计2022年初过渡给Merrill Gardens和Discovery管理 [26] 入门费社区 - 占扣除递延款项后年化现金收入的27%，持续表现优于其他老年住房资产类别；EBITDARM覆盖率（不包括高级生活社区）从1.65倍增至1.76倍；高级生活社区占现金收入的19%，第三季度平均入住率为80.4%，较第二季度上升190个基点，高于2022年大流行前第一季度的80.3%；DARM覆盖率（不包括赠款债券）从1.13倍降至1.09倍 [27] 熟练护理组合 - 占扣除递延款项后年化现金收入的32%，由NHC和Inside Group主导，分别贡献15%和9%的年化现金收入；截至6月30日的过去12个月，SNF EBITDARM覆盖率为2.8倍，其中NHC为3.82倍，其他医疗物业为2.1倍 [28] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司今年致力于将NHI转型为更强的公司，预计到2022年第一季度末基本完成投资组合优化工作，包括处置、租户过渡和租金重组，涉及超120处老年住房物业，超整个投资组合的50% [7] - 处置Bickford部分建筑，将租赁投资组合规模减至35或36处，重置年现金租金，使其财务更健康并偿还递延租金；Bickford入住率回升，第三季度较第二季度增加280个基点，较第一季度增加520个基点，超过行业可比资产210个基点的增长率 [8] - 处置9处表现不佳的假日房产，评估出售另外2处；将剩余假日房产与Merrill Gardens和Discovery成立类似RIDEA结构的合资企业，预计2022年初完成过渡，以参与独立生活社区运营复苏并推动老年住房业务增长 [9][10] - 已完成16处表现不佳的老年住房资产处置，售价约1.73亿美元，资本化率3.1%，租赁覆盖率0.33倍；另有21处目标处置资产，预计产生毛收入1.5亿 - 1.55亿美元，综合NOI收益率为个位数低点，租赁覆盖率极低 [12] - 公司正将投资组合转变为高覆盖率、高质量的“珠宝盒”组合，资产负债表健康，本季度减少债务1.5亿美元，循环信贷额度可用，计划用中高个位数收益率的投资取代低个位数资本化率的资产 [12][13] - 预计2022年老年住房基本面将恢复，短期受补偿压力缓解推动，长期受益于供需动态改善；公司有望实现强劲的长期有机增长，2022年开始偿还递延款项，新合资企业将直接参与老年住房复苏；低杠杆资产负债表将随现金流稳定而改善，有充足资本获取能力，可推动收购增长，且无需大量发行股权 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为老年住房行业短期将因补偿压力缓解和其他因素复苏，长期随着供需动态改善将迎来多年持续增长 [30] - 公司对未来乐观，投资组合优化活动预计2022年第一季度末完成，有利于长期利益；预计2022年开始偿还递延款项，新合资企业将参与老年住房复苏；低杠杆资产负债表和充足资本获取能力将推动收购增长 [30][31] 其他重要信息 - 第四季度，9月出售的两处房产使第三季度现金收入增加约100万美元；Bickford递延款项预计比第三季度增加100万美元；第三季度收到假日公司约230万美元租金，截至电话会议，第四季度未收到付款，公司持有880万美元假日公司保证金，预计2022年初解决保证金问题 [22] - 年初至今，公司宣布超1.2亿美元投资，加权平均收益率近9%；第三季度未进行新投资，但与Montecito的合作近期活跃，预计年底前为多个项目提供资金，基金预计自成立起2年内全部投资；随着处置计划结束，预计2022年重建投资管道将更活跃 [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Bickford约18%的租金削减是如何得出的，何时生效 - 公司综合考虑当前投资组合、未来3 - 6个月拟处置建筑及其底层NOI，以及预计的入住率改善情况，认为新投资组合基于当前表现可支撑租金水平；预计明年租金从4600万美元降至3700万美元，再降至2800万美元，24个月后根据稳定后的投资组合重置租金 [34][35][37] 问题2：租金削减幅度是基于什么得出的 - 3770万美元是减去7处拟处置建筑后的投资组合租金，2800万美元是基于当前NOI认为投资组合可承受的租金水平 [37] 问题3：Bickford资产8%收益率对应的金额是多少 - 基于7处房产的处置情况，该金额在3200万 - 3300万美元之间，若有额外销售或建筑情况变化，该金额会有所变动 [40] 问题4：合资协议的基本管理费、NOI以及结构百分比是多少 - 通常管理协议基本管理费约5%，还有基于业绩的激励措施；对于剩余15处建筑的NOI，公司认为会比1500万美元高一些；公司计划2月提供更明确指引，这些房产有600万 - 800万美元的NOI提升空间 [45][47][48] 问题5：两个投资组合的过渡日期何时生效 - 目标是年初开始过渡 [49][50] 问题6：假日合资企业的结构、所有权分割以及与Bickford的差异 - 与Bickford不同，NHI仍是大股东，无租赁协议，是背对背管理协议；Discovery和Merrill的所有权比例暂未确定，但会有意义的出资；合资企业将采用合成债务结构，公司提供超90%的资本 [55][58] 问题7：收回假日公司未付租金的信心以及相关租赁信用情况 - 公司专注于收回未付租金，从Atria获得的资产负债表信息显示资金在积累，但这是敏感法律问题，不便在财报电话会议上推测 [60] 问题8：对Bickford基于当前表现和现金流削减租金，而非降低初始覆盖率并牺牲递延款项偿还的考虑 - 递延款项偿还可能不稳定，取决于建筑恢复和劳动力成本带来的利润率变化；公司希望有可靠的租金和租赁覆盖率，向投资者展示租赁的稳定性；还计划在2月财报电话会议提供指引 [62] 问题9：2022年第一季度末股息覆盖率的预期和信心 - 公司对股息支付率处于低80%甚至低于80%有高度信心，这取决于合资企业的完成情况和可能出现的过渡成本；第四季度递延款项增加会使支付率上升，但预计是短期情况 [63] 问题10：与其他REITs相比，公司发展艰难的原因 - 公司在Bickford和假日公司的重组中为参与行业复苏做了准备，对2022年及以后持乐观态度；Bickford入住率领先；公司通过宣布股息、计划提供2022年指引、调整支付率等方式向市场传递信心 [68][69] 问题11：租金增长的时间安排 - 大部分运营商目标在年初提高租金，部分按居民入住周年日调整；预计租金增长在5% - 10%，多数运营伙伴要求在5% - 6%，以覆盖劳动力成本；若能缓解劳动力问题，租金增长可减轻成本压力 [71][72] 问题12：居民是否愿意支付更高租金以覆盖劳动力成本 - 这是市场因素和居民理解共同作用的结果，居民在了解情况后虽不积极支持，但能接受一定幅度的租金增长 [73] 问题13：Bickford重组时对租金增长的假设 - 预计租金增长6%，考虑到冬季和第一季度可能的利润率压缩，为其偿还递延款项留出空间 [74] 问题14：Bickford的总递延款项余额是多少 - 预计为2600万美元，包括第四季度和2022年第一季度的递延款项；公司总递延款项超400万美元，部分作为业绩激励，若达到特定目标可减免 [75][76] 问题15：2023年报告FFO时如何处理可能的大幅增长 - 公司会谨慎处理，帮助投资者理解数据变化，除递延款项外，假日公司的880万美元保证金和租金回收也会影响FAD数据，后续会进行相关讨论 [79] 问题16：假日合资企业的递延资本支出和资本支出义务如何考虑 - 建筑总体维护良好，但存在一定维护延迟情况；合资企业资本化时会预留大量资本支出，确保建筑符合新运营伙伴的市场销售需求 [84] 问题17：假日公司第三季度实际入账租金是多少 - 原保证金1060万美元，第三季度使用60万美元，FAD确认230万美元 [86] 问题18：除捐赠给合资企业的资产外，是否有其他资产可捐赠，2022年是否会通过收购扩大合资企业 - 公司大部分其他物业为 triple - net 租赁，可能无法纳入合资企业；但合资企业有作为增长和新收购平台的潜力 [90] 问题19：Bickford重组时除运营成本、劳动力和租金增长外，还有哪些假设使其能支付新租金和递延款项 - 基于第三季度和预计第四季度的收款情况，以及Bickford目前的入住率和租金水平，即使无额外租金增长，也能支付2800万美元租金；减少建筑数量、控制劳动力成本、入住率和租金增长等因素将增加其NOI；历史数据显示其入住率每月增加50 - 100个基点 [95][96] 问题20：过去处于过渡、租赁期的小租户情况如何，是否会拖累未来收益 - 公司对部分表现不佳、无NOI且近期无改善可能的建筑进行处置，将其转化为现金偿还债务或再投资；也有部分看好的建筑会继续持有等待复苏；处置名单中的21处资产包括2处未处置的假日资产、7处Bickford资产和约12处小租户资产 [100][104]