财务数据和关键指标变化 - 2020年第三季度FFO和核心FFO为每股0.62美元，包含1480万美元（每股0.09美元）应收账款核销 [17] - 第三季度确认850万美元递延租金，计算AFFO时排除该部分 [18] - 第三季度末租金应收款降至410万美元，与疫情前水平一致，一般准备金为18%（87.9万美元）；应计租金收入应收款较6月30日增加230万美元（4%），一般准备金为11%（800万美元） [23][24] - 截至第三季度末，约6%租金按现金基础确认，需核销1480万美元应收款余额 [21][22] - 约3%年度基础租金来自破产租户，主要是Chuck E - Cheese（2.1%）和Ruby Tuesday（0.6%） [26] - 第二季度末现金2.95亿美元，9亿美元银行信贷额度无未偿还金额；加权平均债务期限10.4年，加权平均利率3.7%；净债务与总账面价值资产比率为34.4%，净债务与EBITDA比率为4.8倍，利息覆盖率为4.6倍，固定费用覆盖率为4.0倍 [27][28][29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租金收取率约90%，10月约94% [6][19] - 第三季度末 occupancy rate为98.4%，租户租约续签率为80% - 85%，租金约为之前的100% [11] - 有限服务餐厅第三季度收款率略低于全服务餐厅，是与部分租户的租金递延协议的时间问题 [67][68] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场资本化率处于历史低位，疫情后对企业信用和门店业绩进行承保具有挑战性 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 长期战略是拥有广泛多元化、位置优越的房地产投资组合，以合理价格收购，租给强大的地区和全国性租户，保持低杠杆资产负债表和经验丰富的员工团队 [13] - 继续审查和完善战略，预计收购量将在近期回升，但会谨慎进行新投资 [8][9] - 倾向于与大型非投资级租户合作，以获得更好的初始收益率、租金增长和更有利的租约条款 [41] - 不将资本化率作为收购的限制因素，更关注整体风险回报分析，包括租约期限和租金增长等 [93] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 许多租户业务复苏速度快于预期，但2021年仍存在不确定性，公司将保持谨慎 [8][20] - 认为2021年可能会有更多挑战，特别是联邦政府刺激措施减弱后，但目前公司状况良好 [36] - 对租金收取情况感到满意，除影院外，其他业务表现相对稳定 [73] 其他重要信息 - 8月提高季度普通股股息，2020年是连续第31年提高股息 [5] - 第三季度出售3处房产，收入240万美元，均为非空置房产，属于防御性处置 [100] - 约三分之二的交易来自关系租户，收购团队已开始看到交易管道增加 [58] - 很少有收购来自1031市场，约30%的近期处置交易是卖给1031买家 [104] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 高风险类别租户买断预期及 occupancy 情况 - 认为影院、健康和健身、休闲餐饮和家庭娱乐四个行业仍面临困境，影院问题最严重；预计2021年可能有更多挑战，但目前 occupancy 率为98%，即使有下降也不会造成太大问题；便利店、快餐、洗车、汽车服务和轮胎店等行业业务正在恢复 [35][36][38] 问题: 投资级风险敞口策略及收购时如何评估风险 - 对追求大型非投资级租户的策略感到满意，该策略能带来更好的初始收益率、租金增长和更有利的租约条款，但会持续评估 [40][41] 问题: 从现金基础转为GAAP基础的影响及后续情况 - 难以确定是否还有更多租户转为现金基础，但目前来看不会有太多，因为租金收取率达94%，多数租户情况向好，除影院外 [46] 问题: 未达成延期协议租户的处理方式 - 与租户保持持续对话，存在对租金减免意见不一致的情况；同时会采取法律补救措施，包括提起驱逐诉讼，但目前重新出租空置房产不太现实，目标是与租户达成协议 [49][50][51] 问题: 因政府禁令未开业的房产数量 - 约99%的房产目前已开业，虽伊利诺伊州有部分关闭情况，但不影响租金收取 [53][54][55] 问题: 收购意愿及资金分配 - 未重新制定收购指引，会谨慎进行新收购；收购团队看到交易管道增加，多数交易来自关系租户；收购初期可能以现金和少量债务融资，整体杠杆率不会有显著变化 [57][58][84] 问题: 10月租金收取计算基础及未解决情况 - 10月租金收取率94%是基于疫情前应缴租金；第三季度约5%租金延期，约5%未解决；第四季度延期租金比例会大幅下降 [61][64] 问题: 6%现金基础租金中另外3%的类别 - 可能是影院行业 [66] 问题: 有限服务餐厅收款率低于全服务餐厅的原因 - 是与部分租户的租金递延协议时间问题，不影响租金偿还 [67][68] 问题: 租户流失预期及相关情况 - 虽认为空置率可能低于2008 - 2009年水平（96.4%），但目前租金收取情况好于预期；现金基础租金和未解决租金有重叠；对现金基础租金租户仍会积极追收 [70][72][75] 问题: 季度间 occupancy 率下降原因 - 未发现明显趋势，可能是多方面小因素导致 [80] 问题: 是否考虑冬季疫情情景 - 会关注冬季疫情可能带来的影响，这也是不重新制定指引的原因之一；关系零售商已将其纳入增长和扩张计划，公司会跟随他们的步伐 [82] 问题: 重启收购平台的资金来源 - 初期可能以现金和少量债务融资，整体杠杆率不会有显著变化 [84][85] 问题: 破产租户应收账款及租金支付情况 - 现金基础租户租金收取约为应缴租金的一半；Ruby Tuesday 占年度基础租金约0.6%，物业数量相对稳定，公司收购时注重降低成本和租金以控制风险 [88][89][92] 问题: 收购时对资本化率的要求 - 不将资本化率作为收购的限制因素，更关注整体风险回报分析，包括租约期限和租金增长等；虽预期资本化率可能上升，但实际可能略有下降，不过仍能通过关系租户找到合适交易 [93][94][95] 问题: 季度内资产剥离情况 - 出售3处非空置房产，收入240万美元，属于防御性处置 [100] 问题: 是否有行业想减少风险敞口 - 不只是关注行业，更关注单个房产是否为长期核心资产；目前不太可能收购更多影院房产，如果有市场，可能会出售 [101][102] 问题: 交易活动中与1031市场的关系及影响 - 很少有收购来自1031市场，若其消失，资本化率上升，可能会有更多符合收购标准的交易；约30%的近期处置交易是卖给1031买家，预计其消失不会对业务产生重大影响 [104][105] 问题: 与同行在收购观点上的差异原因 - 公司采取长期视角，疫情期间暂停收购，因核心客户也暂停扩张；目前核心客户开始扩张，公司会谨慎支持他们，就像2008 - 2009年那样，先等待情况明朗再更积极地参与 [108][109][111] 问题: 疫情后投资组合调整及行业看法 - 未来可能不会收购很多影院房产，会观察行业发展和房产用途变化；认为正确的策略是关注优质地段，租给大型运营商，以合理价格和租金租赁，从长期视角应对经济波动 [114][115] 问题: 租金延期协议是否符合FASB规定 - 所有租金延期协议都符合FASB规定 [118] 问题: 未来是否会建立新的合作关系 - 收购主要关注维护现有租户关系，但也会积极寻找新租户建立合作关系 [121][122]