财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度核心FFO为每股0.70美元，较上年增长4.5%，与公司预测和指引一致；若排除230万美元的非现金费用，核心FFO为每股0.71美元，同比增长6% [18][20] - AFFO股息支付率为72.4%，与2019年全年水平一致 [18] - 一季度末投资组合的入住率为98.8%，与长期平均入住率一致 [9][18] - 一季度G&A费用占收入的5.8%，与上一季度持平 [18] - 截至2020年3月31日，所有租约的年度基础租金为6.775亿美元 [18] - 2月18日，公司发行7亿美元无担保债务，其中4亿美元为10年期，票面利率2.5%；3亿美元为30年期，票面利率3.1%；使用部分收益赎回3.25亿美元2022年到期、票面利率3.8%的票据 [19] - 一季度末资产负债表上有2.17亿美元现金，9亿美元银行信贷额度无未偿还金额；加权平均债务期限为11.2年，加权平均利率为3.7% [20] - 债务与总账面价值资产比率为35.3%，与年末持平；净债务与EBITDA比率为4.9倍；利息覆盖率为4.6倍，固定费用覆盖率为4.1倍；若排除230万美元的票据折扣和票据成本摊销，利息覆盖率和固定费用覆盖率分别为5倍和4.3倍 [21] - 3125处房产中仅有5处有抵押贷款，总计1200万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度收购21处新房产，投资略超6700万美元，初始现金资本化率为6.9%；约三分之二的投资与合作租户进行 [10] - 一季度出售14处房产，收益略超3600万美元，现金资本化率为4.7% [10] - 4月收到约52%的到期租金，与代表约37%年化基础租金的租户达成租金延期协议或正在协商 [11] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略属性使其能够应对当前的市场干扰，包括保持良好的资产负债表、拥有大型资本充足的租户、优质的房地产地块以及经验丰富的管理团队 [5][6][7][8] - 暂停收购以储备现金，与租户合作制定租金延期计划，帮助租户度过业务中断期 [5][9] - 公司董事会将继续审查股息政策，股息并非不可触及，但30年连续增加股息的记录体现了公司保守的资产负债表理念和商业模式的价值 [14] - 公司在房地产回收资本方面具有战略优势，优于许多其他REITs [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于新冠疫情导致的经济动荡深度和持续时间不确定，公司撤回2020年业绩指引，希望在今年晚些时候提供更新指引 [4][22] - 预计二季度入住率将下降，但公司正与租户合作制定租金延期计划，希望租户能恢复业务 [9] - 租金延期决策取决于停工持续时间和后续复苏情况，公司希望在帮助租户和自身利益之间取得合理平衡 [23][24] 其他重要信息 - 租金延期一般涉及延期支付二季度1 - 3个月的基础租金，延期租金将于2020年末至2021年末偿还，租户通常需继续支付当前的三重净费用，公司不考虑租金减免或提前向租户提供资金 [12] - 对于未支付租金或未达成延期安排的租户，公司正在寻求法律补救措施，但仍希望与这些租户达成付款协议 [13] - 公司不计划在二季度财报发布前报告5月或6月的月度租金收取情况 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何平衡股息记录、潜在增加的杠杆和股息与现金流的匹配 - 公司股息政策基于长期可持续性，72%的支付率为应对挑战时期提供了缓冲；公司会评估情况，但不会基于一两个季度的业绩决定股息政策；公司强大的流动性有助于做出决策 [27][28][29] 问题: 5月租金收取情况及租户支付意愿变化 - 无法提供5月租金收取的具体信息；若4月和5月已达成租金延期协议，预计5月租金将延期支付；公司采取长期合作的方式与租户合作 [30] 问题: 租金延期是否有额外条件 - 目前主要处理短期租金延期，希望尽快收回延期租金，未向租户提出额外要求 [31] 问题: 一季度直线租金较低是否因将租赁转换为现金基础会计而核销租金应收款，以及未来转换为现金基础的可能性 - 一季度没有明显的应计租金核销；由于二季度有大量租金延期，未来直线租金将大幅增加；目前认为租金无法收回的情况不会成为重大问题，但会根据情况评估是否需要转换为现金基础会计 [34][35] 问题: 4月未支付租金的租户中未支付运营费用的比例，以及如何估算和跟踪这些费用 - 绝大多数租户仍在支付运营费用，延期协议通常要求租户支付这些费用；公司内部假设租户不支付租金时，物业层面费用约占租金的15% [37] 问题: 37%申请租金延期的租户中，正在协商延期和采取强硬措施追讨租金的比例 - 公司未量化该比例，但未支付租金且未达成延期协议的租户中，绝大多数公司认为有能力支付，公司正在采取措施追讨，但仍希望与他们达成付款协议 [39] 问题: 是否能提供5月和6月租金收取情况的更新，以及未支付租金的租户是否仍可获得延期 - 公司将根据具体情况与租户协商，目前希望与租户保持简单的延期安排 [42] 问题: 宣布破产或重组的租户情况，特别是Chuck E. Cheese - 除新闻报道外，无其他更新信息 [43] 问题: 若近期出现现金流短缺，是否愿意增加杠杆或使用其他资金维持股息 - 公司股息理念是长期的，一个月或一个季度的情况不会影响长期政策；希望在未来几个月获得更多信息，以确定可持续的股息政策；目前对股息支付感到满意 [45][46] 问题: 申请租金延期的租户类型，特别是投资级租户的支付情况 - 投资级租户的支付成功率很高 [47] 问题: 支付租金的租户是支付全额还是部分租金 - 所有支付租金的租户都支付了全额租金 [49] 问题: 11%未收取租金且未达成延期协议的租户主要集中在哪些行业 - 这些租户分布在多个行业，主要是业务受疫情影响较大的行业，没有明显的共同特征 [51] 问题: 餐饮租户外卖业务的收入情况以及支付租金的能力 - 目前难以预测最终结果，不同租户的外卖业务情况差异较大；餐饮租户都在努力重新开业并恢复业务 [52] 问题: 租户电子支付的比例以及通常何时能确定当月租金收取情况 - 约80%的租户通过某种电子方式支付租金；通常在月中（10日或15日）能大致了解当月租金收取情况，但4月情况特殊 [53] 问题: 目前租户的开业情况 - 公司未密切跟踪租户开业情况，据估计约一半租户完全开业，30%左右部分开业，25%左右完全关闭，这些数据是粗略估计 [58] 问题: 部分州解除关闭令后，租户重新开业的情况 - 随着各州允许更多顾客进店，租户正在做好准备利用这一机会，预计情况会有所改善 [59] 问题: 一季度出售的房产中，空置房产的处置资本化率以及已入住房产的情况 - 处置资本化率为4.7%；出售的14处房产中，6处为空置房产，总收益约840万美元，空置房产无资本化率 [60][61] 问题: 便利店业务的情况以及与租户的沟通内容 - 便利店业务在4月表现较好，虽然客流量和汽油销量下降，但汽油利润率上升，店内销售情况稳定 [66] 问题: 租金延期的可能结果以及谈判情况 - 目前主要是与租户制定短期延期安排，未来若保持良好关系，可与租户就未来业务、租约文件变更等进行广泛讨论 [67] 问题: 目前未动用信贷额度，是否需要看到信贷市场混乱才会动用，以及如何考虑动用信贷额度 - 公司目前不需要动用信贷额度，有2.17亿美元现金，无重大资本支出、新投资或债务义务；公司认为目前资本市场稳定，会密切关注情况 [68][69] 问题: 二季度租户搬出是否与特定租户或疫情有关 - 这是一个更普遍的情况，公司长期保持高入住率，在当前环境下入住率可能会下降 [72] 问题: 给予1 - 3个月租金延期的原因以及如何确定该范围 - 公司希望与租户采取短期、简单的措施，目前难以确定疫情何时结束和复苏情况，1 - 3个月是一个合理的起始时间段 [73] 问题: 若再延长3个月租金延期，还款情况会如何变化 - 目前难以确定，若租户业务仍困难，可能会进行更广泛的讨论，包括租约期限、租约调整等方面 [75] 问题: 申请租金延期的租户在行业分布上是否有共同特征 - 主要来自受疫情关闭和居家令影响较大的行业，如餐饮、家庭娱乐、健康健身和电影院等 [76] 问题: 需要看到什么情况才能重新加速收购业务 - 没有明确的标准，公司财务状况良好，希望看到复苏的迹象后重新启动收购；目前收购交易市场尚未受到疫情的明显影响，买卖价差较大 [78][79] 问题: 是否看到潜在的交易机会，包括第三方交易市场和传统售后回租合作伙伴的业务 - 目前尚未看到因疫情导致的高资本化率交易，1031交换市场的资本化率仍然较低 [79] 问题: 是否有租户原本寻求机会性延期，但后来改变主意支付租金 - 有部分租户在与公司沟通后支付了租金，公司希望与租户保持开放、坦诚的对话 [80] 问题: 疫情背景下，公司对杠杆的看法是否改变 - 公司认为目前的杠杆水平较为保守，流动性充足，不需要对资产负债表操作方式进行重大改变 [81][82] 问题: 金融危机期间的最低入住率是多少，以及二季度入住率下降时，对空置房产的处理策略 - 2008 - 2009年金融危机期间，入住率最低降至96.4%，几年后恢复到98%以上；公司长期的空置房产处理策略是优先重新出租，若努力后仍无法出租，可能会考虑出售 [84][85] 问题: 随着世界重新开放，交易方式是否会改变，面对面交流是否必要 - 公司认为在建立关系的早期阶段，面对面交流是必要的，但对于现有租户的后续访问，可能会减少旅行 [86] 问题: 4月收取的52%租金中，是否有部分租户随后申请延期 - 可能存在少量重叠，但具体金额不确定 [88] 问题: 是否考虑以股票形式支付股息，以及这种方式是否会在降低股息之前实施 - 目前尚未认真考虑以股票形式支付股息，但这是一个选项；若要采取行动，可能会作为中间步骤，避免直接大幅削减股息 [91][93] 问题: 未来收购时如何考虑租户的信用状况，是否会增加投资级租户的比例 - 公司的收购策略一直关注优质房地产、强大租户、合理价格和高入住率；目前投资级租户在收购时并非投资级，公司认为投资级租户信用成本高且可能不稳定，目前倾向于坚持现有策略，但会不断评估 [95][96] 问题: 租金延期是否根据租户的具体情况（如3月利润、利润率、剩余租期）进行定制 - 不是一刀切的方式，但尽量保持简单，与租户进行直接沟通，根据双方情况制定延期安排 [98] 问题: 租户除净租赁付款外的其他义务（如物业税、保险、资本支出）是否有保障，以及如何确保这些义务得到履行 - 公司有专门团队跟踪这些义务，这是与租户讨论和延期文件的一部分；通常在税单到期后，公司会通过税务机关或保险供应商得知租户是否未履行义务；对于较小或有担忧的租户，可能会设立托管账户 [100][103][104] 问题: 在租户租金支付情况不佳的情况下，为何仍按季度支付现金股息 - 公司认为目前有足够的流动性，4月和延期的两个月情况不能代表整体，现在改变长期股息政策为时过早；公司的股息支付率、流动性和杠杆指标使其有时间观察情况后再做决策 [107][108] 问题: 一季度暂停的收购交易是因为租户行业受疫情影响还是为了储备现金 - 公司暂停收购交易是为了储备现金，随着季度末临近，认为保留资金更为重要 [112]