财务数据和关键指标变化 - 2019年核心每股运营资金（FFO）增长4.2%，达到2.76美元/股，与公司预测和指引一致 [5][19] - 2019年年度股息连续第30年增加，全年调整后运营资金（AFFO）股息支付率为72.2%，较2018年下降20个基点 [20] - 2019年总股东回报率为14.8%，超过REIT平均水平和许多主要指数 [5] - 2019年12月31日，净债务与总账面价值资产比率为35.3%，净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为4.9倍，利息覆盖率为5.0倍，固定费用覆盖率为4.0倍 [27] - 维持2020年核心FFO指引为2.83 - 2.87美元/股，AFFO指引为2.90 - 2.94美元/股，意味着每股业绩增长3% - 4% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有超3100处单租户零售物业组合，2019年末出租率达99%，高于98%的长期平均水平 [6] - 2019年约85%到期租约由现有租户续约，续约租金约为到期租金的104%，且未投入大量租赁激励或租户改进资金 [6] - 2019年第四季度投资2.43亿美元收购79处单租户零售物业，初始现金资本化率为6.8%；全年投资7.525亿美元收购210处单租户零售物业，初始现金资本化率为6.9%，平均租约期限近18年，平均收购价格约350万美元/处 [7] - 2019年超80%投资资金投向关系租户组合，与近30家关系租户开展业务，其中11家为上一年未合作过的租户 [8] - 2019年第四季度出售16处物业，收入超3100万美元；全年出售59处物业，筹集1.26亿美元资金用于新投资，处置资本化率为5.9% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去两年资本化率总体持平或略有下降，公司预计2020年可能略有下降，但仍接近过去水平 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司注重每股业绩的持续多年增长，保持保守资产负债表，而非追求资产规模的头条式增长，以创造股东价值 [9] - 公司专注于收购租金合理的优质零售地产，租户多为大型区域和全国性企业，专注客户服务、体验和抗电商的消费必需品，受电商冲击小 [10][11] - 公司团队长期任职是关键战略优势，高级管理人员平均任职19年，超50%员工任职至少10年，超70%员工任职5年以上 [13] - 公司董事会近年来引入新的有能力的董事，背景、经验、任期和性别更加多元化，能提供有效监督 [14] - 公司业务具有一致性，包括专注单租户零售物业投资、人员和文化稳定、连续30年提高股息、保守资产负债表哲学和多年实现中个位数每股增长 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是公司取得重要里程碑的一年，2020年运营业绩有望继续稳健增长，同时公司也在思考如何在2021年和2022年延续良好业绩 [4][28] - 公司认为资本市场环境对债务和股权融资有利，将继续利用这一环境，保持保守杠杆率，维持积极的收购活动 [22][23] 其他重要信息 - 截至2019年12月31日，所有租约的年度基础租金为6.743亿美元，可作为2020年租金预测的基础 [21] - 2019年通过股息再投资计划（DRIP）、9月的股权发行和自动售股计划（ATM）筹集5.25亿美元普通股股权，加上1.26亿美元物业处置收益和1.29亿美元留存运营现金流，共筹集7.8亿美元类股权资本，超过2019年7.52亿美元的总收购支出 [22] - 2019年10月，公司以普通股股权收益赎回2.875亿美元5.7%的优先股，实现增值赎回 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020年是否会维持与2019年一致的杠杆水平？ - 公司认为这一假设总体合理，2018年和2019年公司股权略有增加，但赎回优先股可视为减少了部分股权，2020年公司将保持杠杆中性 [31] 问题2: 如何考虑收购时间安排和资本化率趋势？ - 资本化率过去两年总体持平或略有下降，预计2020年可能略有下降但仍接近过去水平；收购管道情况良好，大部分收购通过关系租户进行，公司对交易流量有信心；公司指导略显后端集中，2020年可能与2019年类似，上半年和下半年收购比例约为40:60 [33][34][35] 问题3: 2020年与关键关系租户的业务增长预期，以及收购的物业是新建立关系的还是已有关系租户的旧物业？ - 与关系租户的业务包括为其资助新建设项目、进行售后回租交易以及参与租户的并购活动等；过去几年约80%投资资金投向关系租户，2020年预计仍在这一范围内，但具体取决于市场上其他可售物业情况；公司对整体收购指导有信心 [39][40] 问题4: 2019年租赁数据中，同一租户续约与新租户租赁的比例是否异常，2020年是否会延续？ - 2019年情况正常，约85%到期租约由同一租户以104%的先前租金续约，高于长期平均水平；23处重新出租物业的租金约为先前租金的80%，也处于较高水平；公司强调重新出租物业时注重保持现状，避免投入租户改进资金和租赁激励资金 [44][45][46] 问题5: 如何看待汽车零部件业务，以及未来几年该业务的组合情况？ - 公司认为该业务的租户是强大的全国性企业，相关物业多为小型零售地点，租金合理，即使租户出现问题，物业也有机会找到新用户 [47] 问题6: 目前对优先股的看法，以及在当前155国债利率下的定价？ - 目前公司不倾向于发行优先股，更倾向于债务融资；现有一笔5.2%、3.45亿美元的优先股，感觉是不错的资本；目前优先股定价接近5%，可能略低，但公司今年不计划发行，会根据情况灵活决策 [48] 问题7: 请介绍租户观察名单，以及处置指导中战略处置的比例？ - 观察名单自上一季度以来变化不大，包括Logan's Roadhouse、Barnes & Nobles、Ruby Tuesday、Pier 1、PetSmart、Petco等租户，每个租户的敞口均低于1%，名单整体规模和构成未变；目前有两家租户处于破产状态，但租金总和不到公司年度基础租金的1%；公司在处置非核心物业时，会考虑租户信用和房地产情况，观察名单上大部分物业位置良好，公司有信心在必要时收回物业并重新出租 [51][52][53] 问题8: 第四季度出售物业的特征，如租约期限、租金覆盖率、租户等？ - 第四季度出售的物业约三分之二为空置物业，三分之一为已出租物业；全年出售物业中，约60%的金额来自空置物业，40%来自已出租物业，处置资本化率为5.9%；公司意识到空置物业持有时间过长，未来更可能在尝试出租9个月至1年后决定出售，以避免持有成本 [56][57][58] 问题9: 出售空置物业是否需要投入资本支出，是否会拉低资本化率？ - 空置物业按现状出售，无需投入资本支出；公司引用的资本化率仅针对已出租物业，空置物业不纳入计算 [59][61] 问题10: 德克萨斯州的物业税增加和加利福尼亚州Prop 13法案废除的威胁是否会影响公司的承保决策？ - 公司在承保时会考虑这些因素，并与租户讨论可能增加的税收对其占用成本的影响，但目前尚未因此放弃收购项目 [63] 问题11: 目前处于破产状态的两家小租户是否按时支付租金，2019年同店租金数据是否具有代表性，未来是否会延续？ - 两家租户目前未按时支付租金，但其中一家预计很快会支付2月租金，金额对公司整体业绩影响不大；2019年同店租金数据略低，正常情况下公司预计租金增长约1.5%，但其中约1%会被租户问题消耗，预计未来同店租金增长接近0.5%，波动范围在正负0.5% [68][70][72] 问题12: 公司对便利店业务的收购是否会成为未来的主要途径，是否受并购活动或现有租户融资需求驱动？ - 公司看好便利店业务和相关房地产，预计会继续关注并开展有意义的交易；第四季度收购了一个中型便利店组合；业务来源包括并购活动和与关系租户的小型交易 [73][74] 问题13: 提前出售空置物业的决策是否会影响公司对资产投入租户改进资金和其他资本的想法？ - 公司会进行全面经济分析，资产管理人员和租赁人员会提供所有可选方案，包括对物业进行再开发或投入资本支出；但在商业房地产中，投入租户改进资金的经济回报往往不佳，公司会要求投入的增量资本有回报，这会影响租赁或出售决策 [81][82][83] 问题14: 目前对潜在 feeder 投资的看法，以及相关敞口和意愿？ - 公司对现有投资组合感到满意，曾因每处物业成本过高而拒绝其他投资组合；与AMC和Cinemark有良好关系，可能会与关系租户偶尔开展影院投资项目，但需满足物业价格合理、位置良好和运营商强大等条件 [84] 问题15: 处于破产状态的两家租户是哪些行业或租户，公司是否有对刚申请破产的SD Holdings旗下Sonic加盟店的敞口？ - 两家破产租户中，Sonic已公开，另一家是小型私人运营商；公司拥有多家Sonic门店，通过两份主租约持有，目前正在进行破产程序，Sonic加盟商可能会推动解决，公司门店运营表现良好；两家破产租户租金总和不到公司年度基础租金的1% [89][90][91] 问题16: 未来交易的资金来源，包括股权发行、ATM和杠杆的组合情况？ - 公司目前不打算显著改变资金来源组合，预计会保持杠杆中性，根据债务和股权的定价情况灵活决策 [95]