财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度核心FFO为每股0.70美元，较上年增长4.5%，全年核心FFO每股指引上调至2.74 - 2.77美元，较2018年中点增长4% [14] - 2020年核心FFO每股指引为2.83 - 2.87美元，AFFO指引为2.90 - 2.94美元，每股收益预计增长3% - 4% [18] - 2019年前三季度AFFO股息支付率为72.2%，第三季度 occupancy为99.1%，较上一季度提高30个基点 [14] - 2019年前三季度G&A费用占收入的5.5%，第三季度为5.2%，预计全年G&A费用为3700 - 3800万美元，占收入的5.6% [14][17] - 2019年前三季度筹集了5.22亿美元普通股，第三季度处置资产收入3350万美元，全年处置资产收入9500万美元 [16] - 截至季度末，9亿美元银行信贷额度无未偿还金额，现金为3.54亿美元，10月使用2.875亿美元赎回5.7%的优先股 [19] - 9月30日，净债务与总账面价值资产比率为33.8%，净债务与EBITDA比率为4.7倍，利息覆盖率为5.0倍，固定费用覆盖率为3.9倍 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3057处单租户零售物业，第三季度收购17处，投资近1.17亿美元，初始现金收益率为6.8%；年初至今投资近5.1亿美元，收购131处，初始现金收益率为6.9%，平均租赁期限为17年 [5][6] - 2019年投资的近80%资金与关系租户有关 [7] - 第三季度出售13处物业，收入近3350万美元；年初至今出售43处，收入近9500万美元，平均出售资本化率为5.7% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 优质物业的资本化率持平或略有下降，预计2020年可能会更低 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于多租户零售物业，战略上继续关注多年期的每股持续增长，以创造长期股东价值 [3] - 2019年收购指引提高至6.5 - 7.5亿美元，2020年收购指引为5.5 - 6.5亿美元，重点是收购高质量房地产 [9] - 资产处置采取杠铃策略，出售低资本化率收购机会和非长期持有的物业 [40] - 公司与许多同行的区别在于资本的增值回收，保持保守的杠杆率，在资金可用且价格合理时筹集资金 [10][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年经营业绩有望实现稳健增长，2020年也有机会延续，投资和资产负债表策略多年来保持一致 [21] - 公司主要与大型区域和全国运营商合作，租户业务持续增长，未收到业务放缓的迹象，但零售商招聘员工困难 [32] - 信用观察名单变化不大，租户支付租金的能力未改变 [33] 其他重要信息 - 截至9月30日，所有租赁的年度基本租金为6.583亿美元，便于进行未来业绩预测 [15] - 公司租赁结构使租金每年有1.5% - 2%的增长，预计长期投资收益率在7%以上 [26] - 公司投资级租户比例约为19%，不将其作为管理重点，更关注房地产价值和指标 [56] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何得出2020年收购指引范围，是否会前端加载 - 收购主要来自租户关系，虽无法明确总量和时间，但对2020年业务有信心，指引与2019年一致，管道情况良好，市场供应充足，历史上指引偏保守，预计后端加载 [25] 问题: 2020年定价预期，是否预计资本化率低于年初至今水平 - 市场上优质物业资本化率持平或略有下降，预计2020年可能更低；公司租赁租金每年有1.5% - 2%增长，预计长期投资收益率在7%以上 [26] 问题: 过去两个季度入住率上升，能否分解是由于租赁还是出售空置资产 - 租赁部门积极重新租赁空置物业，对于长期空置且持有成本高的物业会选择出售；约60%的空置变化来自出售，40%来自重新租赁 [29] 问题: 租户基础的多样性，是否有特定细分市场放缓或采取观望态度 - 主要与大型区域和全国运营商合作，租户业务持续增长，未收到业务放缓迹象，但零售商招聘员工困难；信用观察名单变化不大，租户支付租金能力未改变 [32][33] 问题: 能否用低成本债务替换部分债务 - 可以进行再融资，但需考虑提前还款罚款和期限；倾向于获得长期债务，虽不一定增值但可降低资产负债表风险；近期利率下降带来再融资顺风 [37] 问题: 2020年处置资产的目标，以及未来几年各行业板块的增长预期 - 2020年收购将反映整体投资组合构成，主要是便利店、轮胎店和洗车店等；处置资产采取杠铃策略，一是出售低资本化率收购机会的物业，二是出售非长期持有的物业，需逐案分析 [40] 问题: Camping World收购Gander Mountain后，Gander Mountain物业的表现及公司对这些资产的看法 - 公司对Camping World所有资产满意，包括RV经销商物业；Gander Outdoor物业租金已大幅减记，目前租金水平舒适，虽暂无具体业绩数据，但对租金水平有信心 [41] 问题: 本季度同店入住率和NOI的变化，以及是否有计划在年度披露中详细说明 - 本季度变化不大，公司按年度披露，认为全年数据样本更优；内部模型假设每年约1%的租金会因租户问题受到影响；会考虑在年度披露中提供更详细信息 [45][46] 问题: 本季度出售13处物业的资本化率范围和平均剩余租赁期限 - 本季度租赁物业平均资本化率约为8%，有一处银行分行低于6%，一处较高；年初至今出售43处物业，资本化率范围为4% - 10%，前九个月平均约为5.7%；季度数据波动大，年度数据更具代表性 [53][55] 问题: 投资级租户比例情况 - 目前投资级租户比例约为19%，是由于非投资级租户升级而来；公司不将其作为管理重点，更关注房地产价值和指标 [56] 问题: 2019年房地产净费用指引未变，是否意味着第四季度成本大幅下降，原因是什么 - 今年该费用有所上升，2020年预计下降；大部分物业费用来自空置物业，随着空置率下降，该费用会降低 [60][61] 问题: 本季度收购中除批发俱乐部外，是否有其他重要行业或租户 - 有一个区域运营商的餐厅物业组合和两个折扣俱乐部物业，其余是与关系租户的小额交易 [62] 问题: 过去12个月对特许经营餐厅的看法是否改变 - 看法未改变，重点是优质房地产，会分析租户信用，但更关注以合理价格获得好位置和合理租金；与餐厅运营商合作时，倾向于大型运营商 [63]