财务数据和关键指标变化 - 2018年全年核心每股FFO增长5.2%，第四季度核心FFO为每股0.63美元，全年为每股2.65美元，2019年核心FFO指引维持在每股2.71 - 2.76美元，意味着中点增长3.2% [4][19] - 2018年AFFO股息支付率为72.4%，较2017年略有下降 [20] - 2018年G&A费用降至收入的5.5%，而前一年为5.8% [21] - 截至2018年12月31日，所有已签订租约的年度基本租金为6.265亿美元 [22] - 2018年通过股权发行、物业处置收益和自由运营现金流共获得6.05亿美元股权，占当年新收购投资7.16亿美元的84.5% [24] - 2018年底净债务与总账面价值资产比率为34.6%，较去年略有下降；净债务与EBITDA比率为4.8倍；利息覆盖率为4.8倍；固定费用覆盖率为3.7倍 [30][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有近3000处单租户零售物业组合，入住率为98.2%，略高于98%的长期平均水平 [6] - 2018年第四季度投资近3.2亿美元用于136处新单租户零售物业，初始现金收益率为6.7%；全年投资超7.15亿美元用于265处新单租户零售物业，初始现金收益率为6.8%，平均租约期限为18.5年 [8][9] - 2018年约80%的投资资金与30多家关系租户合作，涉及16个不同行业 [10] - 2018年第四季度出售15处物业，全年出售61处物业，综合资本化率为5.1%，产生超1.47亿美元收益 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 2018年收购物业的资本化率范围为6% - 7%，2019年市场管道良好，资本化率可能略有下降但总体接近持平 [86][87] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司业务模式旨在实现多年杠杆中性基础上的中个位数每股增长，专注于单租户零售物业投资，保持人员和文化的一致性，连续29年提高年度股息，秉持保守的资产负债表理念 [5][13] - 公司通过与关系租户建立长期合作关系获取收购机会，并通过处置物业实现资本增值回收 [9][11] - 公司注重运营效率，降低G&A费用占收入的比例 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2019年将是实现稳健增长和良好运营结果的一年，尽管面临市场波动，但公司资产负债表状况良好，有能力应对潜在的经济和资本市场动荡 [32] - 公司预计未来仍将保持约98%的入住率，但需关注ShopKo和Virginia College违约可能带来的额外空置情况 [7][104] 其他重要信息 - 公司欢迎Betsy Holden加入董事会，她的经验将在战略、治理和消费零售领域发挥重要作用 [15] - 2018年第四季度提前赎回2021年到期的3亿美元债务，并发行近1.25亿美元定价合理的股权，改善了资产负债表状况 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 资产待售情况及Camping World物业增加原因 - 2018年处置活动增加，但资产待售数量变化无特殊含义；第四季度新增的Camping World物业是新收购的门店，与Gander Outdoor物业无关 [35][36] 问题: Flynn Restaurant Group交易情况及空置物业计划 - 第四季度收购了Flynn Restaurant Group运营的QSR餐厅组合，该集团是多个餐厅品牌的加盟商；对于ShopKo和Virginia College的空置物业，租赁团队正在努力寻找新租户，相关情况已纳入2019年指引 [39][41][43] 问题: 破产和SunTrust对2018年租金收入的影响及展望 - 2018年同店租金受Gander Mountain影响较大，Virginia College影响较小，ShopKo对2018年无影响，预计对2019年有一定影响；公司通常预计每年有1%的租金可能损失，但多年来入住率保持在98% ± 1% [46][47][51] 问题: 剩余SunTrust租约情况 - 2019年初有8处SunTrust物业仍空置，其中4处有待解决，另外4处租赁团队仍在努力；这些物业位置较好，公司希望最大化其价值 [52] 问题: 汽车服务类别机会及竞争情况 - 公司与轮胎零售商、汽车维修和服务公司建立了良好关系，该类别增长主要与轮胎和汽车服务相关，而非洗车业务 [57][58][60] 问题: 拟议的BB&T交易及银行敞口看法 - 公司银行分行敞口主要为SunTrust，67处租赁物业剩余租期9.5年，平均租金较低；约44%的物业距离BB&T物业2英里内，公司认为这是与租户沟通的机会；部分SunTrust物业已以6%或更低的资本化率出售，有利于资本回收 [62][63][64] 问题: 本季度租户回收和费用增加导致利润率下降情况 - 本季度物业净费用为250万美元，占收入的1.6%，去年同期为210万美元，占1.4%；2018年全年物业净费用为830万美元，占收入的1.3%，与2017年持平；季度数据有一定波动，但整体趋势无明显变化 [74][75] 问题: 低债务情况下2019年资本计划 - 公司资金充足，基本已为2019年的收购活动预融资，目前无额外股权融资需求；但历史上会在资金可得且定价合理时进行融资，2019年是否融资取决于资本市场情况 [76][77][78] 问题: 2019年收购市场情况及资本化率范围 - 2019年收购管道良好，主要从关系租户获取机会；资本化率可能略有下降但总体接近2018年，2018年范围为6% - 7% [86][87] 问题: 对低于投资级或未评级租户的偏好及资本化率情况 - 公司主要关注优质、安全的房地产位置，以合理价格和租金获取物业；与区域和全国关系租户的合作正常 [88] 问题: 新增Betsy Holden到董事会的情况 - Betsy Holden通过公司其他董事会成员介绍加入，她经验丰富，其加入为公司带来外部认可 [91] 问题: 便利店敞口下降原因 - 便利店敞口下降主要是其他领域增长导致，可能存在四舍五入因素，无其他特殊变化 [95][96] 问题: Virginia College物业规模、位置及可替代性 - 物业面积为45000 - 60000平方英尺，分别位于丹佛、奥斯汀和诺克斯维尔；租赁团队优先考虑按现状出租，若需重新出租会评估可行性 [97] 问题: 第四季度债务偿还对利息费用的一次性影响及是否延续到2019年第一季度 - 第四季度与2021年票据赎回相关的利息费用约为420万美元，对业绩有一定影响，但不会延续到2019年第一季度 [99] 问题: 空置物业处置趋势及未来展望 - 公司目标是保持约98%的入住率，优先考虑出租空置物业；2018年出售的空置物业平均持有期超两年；2018年出售的24处空置物业中，13处为SunTrust物业，预计未来出售数量将下降 [104][105][106] 问题: 截至12月31日的年化租金是否包含Virginia College和ShopKo租金 - Virginia College租金因年底空置未包含在内；ShopKo租金包含在内，因其仍在支付租金 [112][113] 问题: 2018年续约率及影响因素 - 若对SunTrust进行标准化处理，续约率约为83%，符合公司80% - 90%的长期平均水平 [114][115] 问题: 租赁活动较弱及TI费用较高原因 - 租赁活动较弱主要是调整去年Gander影响后对比结果；TI费用较高主要是为一个关系租户的空置物业翻新提供资金，公司获得了相应回报 [116] 问题: 10年期和30年期债务定价及优先股市场情况 - 10年期债务目前定价约为4.2%；优先股市场目前对公司吸引力不大，公司有两只未偿还优先股，票面利率分别为5.7%和5.2%；30年期债务定价可能在4.5% - 4.8%之间 [121][122] 问题: Virginia College是否为公司唯一教育租户 - Virginia College是公司唯一的教育租户，涉及3处物业 [129]