财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度摊薄后每股净收益为0.81美元，2021年同期为1.26美元 [7] - 2022年第一季度摊薄后可供分配收益为每股1.23美元，2021年同期为0.43美元 [7] - 2022年第一季度摊薄后可供分配现金水平为每股1.58美元，2021年同期为0.47美元 [7] - 每股账面价值环比增长1.3%，同比增长7.1%，达到21.78美元 [7] - 第一季度每股股息为0.50美元，董事会已宣布第二季度每股股息为0.50美元 [7] - 第二季度摊薄后可供分配收益指引为每股0.55美元，范围在0.50 - 0.60美元 [8] - 第二季度摊薄后可供分配现金变量指引为每股0.64美元，范围在0.59 - 0.69美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 投资组合包含78项投资，未偿还本金总额约16亿美元 [10] - 贷款组合中97%为住宅，44%投资于单户租赁抵押的高级债券，54%投资于多户家庭，主要通过机构CMBS，其余3%为生命科学和自存储 [10] - 投资组合平均剩余期限为6.4年，94%已稳定，加权平均贷款价值比为67.7%，平均债务偿付覆盖率为1.87倍 [10] - 地理上偏向东南和西南市场，得克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州合计占约49%的风险敞口 [10] - 100%的投资均为当前状态，大部分基础贷款处于宽限期 [10] 债券业务 - 第一季度参与两次房地美债券拍卖，需求强劲，定价优于之前市场清算水平 [15] - 当天上午以约3900万美元购买一只成熟的房地美小额贷款VPs债券，当前票面利率约4.25%，预计无杠杆收益率约8%，杠杆收益率为低至中双位数 [16] 投资业务 - 第一季度发起3870万美元的可转换票据，使可转换票据和地面租赁总敞口约达6000万美元，季度末后，赞助商偿还全部2500万美元并以12.5%的折扣转换为公司普通股 [11] - 1月14日，购买1960万美元由单租户稳定制药制造物业抵押的优先股，当前收益率为10% [12] - 1月27日，购买4180万美元由内华达州拉斯维加斯一处稳定多户家庭物业抵押的优先股投资 [12] - 1月25日，3笔单户租赁首笔抵押贷款合计3210万美元全额偿还，内部收益率达41.5% [12] - 2月23日，一笔6200万美元的单户租赁首笔抵押贷款全额偿还，内部收益率达35.9% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场持续面临通胀压力，美联储暗示多次加息50个基点 [17] - 房地美VPs债券需求旺盛，价格持续收紧 [17] - 季度末公司在回购协议上的杠杆率约为57% [17] - 单户租赁贷款池表现良好，租金增长和入住率强劲，第一季度部分贷款提前还款，综合内部收益率超过40%，高于原承保的9% [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续看好NREF投资组合的潜在信贷表现，连续第八个季度实现良好的价值增长，为股东提供稳定现金流 [20] - 近期市场波动为NREF的投资管道带来机会，特别是多户家庭领域的融资机会增加 [20] - 公司继续与单户租赁、存储、多户家庭赞助商合作，培养特殊情况和优先股机会，目前承保管道超过4亿美元 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 多户家庭领域方面，公司报告过去几年同店净营业收入强劲增长，4月续租和新租的混合租赁增长率超过20%，预计今年底层租赁将继续保持强劲，特别是机构和中端市场 [31] - 目前交易成交量的资本化率暂时稳定，大量股权仍在追逐交易，机构资本因租金增长稳定和抗通胀特性继续流向住宅领域 [31][32] - 机构方面存在负债务成本，资本化率比利差更窄，若有变化，资本化率可能上升，但目前尚未发生 [33] - 单户租赁领域基本面强劲，但机构化程度较低，难以找到合适机会，且公司无法控制当前环境下的提前还款情况 [34] - 与购房成本相比，单户租赁租金仍具吸引力，租金与收入比仍有提升空间 [35] - 美联储加息可能使购房变得更加困难，公司所在的租赁和中端市场有望从中受益 [36] 其他重要信息 - 本次财报电话会议包含前瞻性陈述，基于管理层当前预期、假设和信念，听众不应过度依赖，建议查阅公司年报和其他SEC文件以了解可能影响前瞻性陈述的风险和因素 [4] - 会议还包括非GAAP财务指标分析，详情见公司当天早些时候提交的报告 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 投资组合中多户家庭和单户租赁的比例未来12个月会如何变化 - 多户家庭领域融资机会更多，市场更大、更具机构性、交易量大，若机构利差保持比银行和其他机构更宽，多户家庭领域的GAAP融资机会将加速，公司历史私人优先股管道约为每年1亿美元，今年可能达到2亿美元 [23] 问题2: 普通股投资前景如何，若全部重新投入投资，对当前投资组合的利息收入或CAD有何影响 - 公司将部分地面租赁投资转换为普通股，一是为了与赞助商保持联系，二是认为该投资在3年内可能实现2倍回报，有望为股东创造每股约1 - 1.50美元的价值 [25][26] 问题3: 如何考虑设定股息，是否会因覆盖情况良好而提高股息 - 公司希望确保未来收益能够覆盖股息，由于存在提前还款等情况，难以准确预估未来收益，因此在提高股息时会谨慎考虑，以可供分配收益的覆盖情况为基准，待对当前投资组合有更清晰了解，特别是单户租赁贷款池的提前还款情况后，再做决策 [27] 问题4: 如何看待多户家庭资产类别在利率上升和租金增长放缓情况下的估值，以及对租金增长和资本化率的影响 - 公司报告过去几年同店净营业收入强劲增长，4月续租和新租的混合租赁增长率超过20%，预计今年底层租赁将继续保持强劲，特别是机构和中端市场 [31] - 目前交易成交量的资本化率暂时稳定，大量股权仍在追逐交易，机构资本因租金增长稳定和抗通胀特性继续流向住宅领域 [31][32] - 机构方面存在负债务成本，资本化率比利差更窄，若有变化，资本化率可能上升，但目前尚未发生 [33] - 单户租赁领域基本面强劲，但机构化程度较低，难以找到合适机会，且公司无法控制当前环境下的提前还款情况 [34] - 与购房成本相比，单户租赁租金仍具吸引力，租金与收入比仍有提升空间 [35] - 美联储加息可能使购房变得更加困难，公司所在的租赁和中端市场有望从中受益 [36] 问题5: 是否收到Progress Residential的部分还款，CLO利差扩大和发行CLO的总成本上升是否会降低其还款可能性 - Progress Residential的住宅贷款没有提前还款，该贷款期限较长，提前还款率约为20%，短期内不太可能提前还款 [38] 问题6: GSE多户家庭业务近期交易量是否有所增加，是否仍在努力争取市场份额 - GSE在3月的业务表现不佳，4月似乎也未获得更多市场份额，交易量低于去年同期，目前比去年的运行速度落后约一个月，他们正在内部研究如何提高竞争力并为市场提供流动性 [40] 问题7: 按市值计价的账面价值情况，第二季度到目前为止账面价值是相对持平、上升还是下降 - CMBS方面，VPs利差收紧，IO条带因利率上升和摊销出现了一些按市值计价的损失，但总体而言，CMBS季度表现较为稳定 [41] - 截至本月，账面价值相对持平 [42]