财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度净收入为每股摊薄后1.26美元，而2020年第四季度为每股摊薄后1.32美元；核心收益为每股摊薄后0.53美元，上一季度为每股摊薄后0.55美元 [10] - 每股账面价值较上一季度增长4.4%，达到20.33美元 [11] - 截至3月31日，公司拥有63项投资，总计约14.7亿美元；季度末后，又增加了一项价值7600万美元的Freddie Mac B - Piece投资 [11] - 截至3月31日，资本结构包括7.8亿美元的单户租赁贷款高级担保贷款、6000万美元的多户夹层贷款池高级担保贷款等 [12] - 季度末后，发行了7500万美元2026年到期、利率5.75%的无担保票据；债务加权平均剩余期限为六年，加权平均利率为2.49%；截至3月31日，仅15.6%的融资按市值计价，杠杆率为2.47倍；资产负债表上有1500万美元不受限制的现金 [13] - 截至4月28日，通过ATM发行了26万股普通股，平均每股价格20.27美元，总收益520万美元；当日股价较3月31日账面价值溢价1.7%，隐含收益率为9.2% [14] - 2021年第一季度归属于普通股股东的净收入为840万美元，即每股1.26美元，而2020年第一季度亏损640万美元，即每股亏损1.22美元；本季度核心收益为290万美元，即每股摊薄后0.53美元，2020年第一季度为120万美元和每股摊薄后0.23美元 [15] - 2021年第一季度可分配现金为280万美元，即每股0.52美元，去年为150万美元或每股0.28美元；合并账面价值为20.33美元，去年同期为17.72美元 [16] - 第一季度贷款损失拨备为12.4万美元，2020年第一季度为21.2万美元；第一季度支付股息每股0.47美元，董事会宣布6月30日向6月15日登记在册的股东支付每股0.475美元股息 [17] - 公司发布2021年第二季度核心指导，稀释后每股收益低端为0.62美元，高端为0.66美元，中点为0.64美元；可分配现金每股低端为0.57美元，高端为0.61美元，中点为0.59美元，中点股息覆盖率为1.24倍 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合由64项投资组成，未偿还本金总额约15亿美元；贷款组合100%为住宅，57%投资于单户租赁高级贷款，43%通过机构CMBS优先股和夹层债务投资于多户住宅 [23] - 投资组合平均剩余期限为7.5年，94%已稳定，加权平均贷款价值比为66.8%，平均债务偿付覆盖率为2.02倍；投资地域多元化，偏向东南和西南市场，所有投资均正常还款，底层贷款无处于宽限期情况，与2020年第四季度无变化 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 根据Freddie Mac 3月25日的宽限期报告，约74亿美元（占Freddie Mac证券化未偿还本金总额的2.2%）已进入宽限期，两项指标自第四季度以来略有改善 [25] - 新发行机构债券定价水平在过去一个月下降，目前接近疫情前水平；CMBS投资组合因自2020年年中以来的收益率压缩而大幅增值 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于信贷投资、稳定的住宅和存储资产，以低杠杆和优质赞助商进行保守承销，通过在资本结构中寻找相对价值，为股东提供高于平均水平的风险调整后回报 [21][22] - 公司计划在核心领域部署资本，包括自存储领域的几个潜在新B - Piece机会 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对现有投资组合的信贷质量和稳定性感到兴奋，对团队持续创造有吸引力投资机会的能力有信心 [35] - 最新的票据发行筹集了7500万美元资金，大幅降低了债务资本成本，将有助于未来几个季度的增长 [35] 其他重要信息 - 第一季度发放了一笔2630万美元的多户住宅再开发夹层贷款，位于加利福尼亚州洛杉矶，浮动利率为《华尔街日报》 prime 加10% [9][26] - 4月28日，公司以610万美元购买了名义价值约5000万美元的CMBS IO条带，投资通过现金和额外回购融资进行；底层投资组合由50笔固定利率多户住宅抵押贷款组成，加权平均贷款价值比为64.8%，收益率高于同层级新发行定价 [27] - 4月29日计划完成另一笔浮动利率Freddie Mac K - Series B - Piece交易，购买价格和面值约7600万美元，当前收益率为SOFR加625个基点；抵押池由37笔贷款组成，总评估价值约14亿美元，未偿还本金总额约10亿美元，平均贷款价值比为70%；底层物业有8587个单元，入住率为95%；投资剩余期限为9.8年，债务偿付覆盖率为2.3倍 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Fannie Mae和Freddie Mac的贷款收购量是否放缓 - 公司与他们沟通得知，目前他们购买和报价的浮动利率贷款有所增加；虽然上限降低，但通过向符合特定AMI指标的经济适用房贷款，仍有大量未开发额度，预计他们能够维持过去几年的证券化水平 [38] 问题2: 第二季度核心每股收益和可分配现金强劲增长的驱动因素是什么 - 是因为公司用无担保票据发行筹集的现金购买额外的OP单位；这相当于购买股票并减少股份数量 [39][40][41] 问题3: 购买OP单位的具体数量是多少 - 用发行的账面价值20.33美元除以7500万美元 [43] 问题4: 7500万美元债务资金用于新投资和购买OP单位的金额分别是多少 - REIT用所得款项购买OP单位，然后用于资助新投资，如7600万美元的B - Piece交易 [44][45] 问题5: 鉴于当前股权资本成本改善，今年的收购量能达到多少 - 收购量与目前情况相差不大，公司将继续使用ATM并在有溢价时发行股票以资助新投资；自存储领域可能有1500万 - 3000万美元的新增投资，加上几笔B - Piece交易，预计收购量在1.5亿 - 2亿美元，之前预计为1 - 1.5亿美元 [48] 问题6: 机构投资者对单户租赁领域投资增加，公司在该领域的投资机会是否增加 - 公司一直在积极寻找单户租赁领域夹层或B - Piece部分的投资机会，但需求高，寻找有一定难度，目前有正在评估的交易但尚未达成 [50] 问题7: 收购OP单位是否会改变年度会议投票通过后将OP单位兑换为股权的计划 - 两者完全分开，若投票通过，公司将评估兑换的数量和时间 [51]