财务数据和关键指标变化 - 第二季度营收2.53亿美元，2023年同期为2.50亿美元，同比增长主要因运营商重组、过渡及新投资收益，部分被同期资产出售抵消 [7] - 第二季度NAREIT FFO为1.89亿美元，合每股0.72美元；2023年同期为1.55亿美元，合每股0.63美元 [7] - 第二季度调整后FFO为1.85亿美元，合每股0.71美元；FAD为1.77亿美元，合每股0.68美元，较第一季度增加0.023美元 [7][8] - 股息支付率低于100%，未来几个季度将降至90%中值区间 [4] - 2024年AFFO指引上调至每股2.78 - 2.84美元 [4] - 6月30日，47亿美元债务中99%为固定利率，净负债与年化调整后EBITDA比率降至4.76倍，固定费用覆盖率为4.3倍 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 核心投资组合截至3月31日的过去12个月运营商EBITDAR覆盖率升至1.42倍，2023年12月31日为1.33倍 [13] - 整体核心投资组合入住率从2022年1月的74.6%回升至2024年7月中旬的80.8% [13] - 低于1倍EBITDAR覆盖率的运营商指标降至总租金的8.9%，其中6.1%为优质信贷，2.8%为8个小合作关系 [5] 各个市场数据和关键指标变化 - CMS发布2025年最终支付规则，净增4.2%，约14亿美元，略高于提案的4.1% [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过发行股权为投资项目提供资金，维持杠杆率低于5倍 [12] - 持续与运营商合作进行重组，提升运营和财务状况 [14] - 积极开展新投资，2024年第二季度完成2.54亿美元新投资，包括多项售后回租交易和贷款；二季度后完成3.73亿美元新投资 [15][16] - 行业在经历4年新冠相关问题后，已恢复至疫情前运营指标，人口结构和供应情况对运营伙伴有利 [6] - 投资管道活跃，美国和英国市场均有机会，平均收益率略高于10% [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度FAD好于预期，随着投资组合过渡，未来几个季度将继续改善 [4] - 行业已从新冠影响中恢复，人口结构和供应情况对运营伙伴有利 [6] - 尽管存在监管压力，但行业基本面持续改善，入住率稳定，各州提供支持 [18] 其他重要信息 - 7月24日，公司作为少数股东收购房地产合资企业剩余51%权益，拥有63家英国设施100%权益，承担2.43亿美元有担保债务，计划2025年11月偿还 [5] - LaVie于6月2日申请破产保护，公司认为这是必要步骤，剩余资产现金流可持续，预计年底前解决破产程序 [14][15] - 行业协会和运营商已对人员配置规定提起诉讼，最高法院推翻Chevron原则及律师因素可能有利于诉讼成功 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 投资管道情况 - 投资管道活跃，美国和英国市场均有机会，平均收益率略高于10%，2024年截至7月完成超7亿美元交易，超去年同期一倍多 [20] 问题: 是否看到更多私人资本竞争对手回归 - 未看到有实质影响的私人资本竞争对手回归 [21] 问题: 未来投资活动资金来源及2025年债务到期处理 - 目前可通过股权进行增值收购，未来将继续维持杠杆率低于5倍；2025年1月15日有4亿美元债务到期，四季度将评估市场，更可能用股权处理 [22][23] 问题: 收购合资企业伙伴股权原因及再融资收益 - 基于市场时机和合资协议触发收购，认为资产收益率有吸引力；再融资可获得约4.38%的利差收益 [26] 问题: 新运营商对Guardian投资组合的运营差异 - 第二季度设置独特租金结构，含收入提成，运营商表现良好，提成生效，预计全年维持 [28] 问题: 2024 - 2025年到期房地产投资计划及对收益影响 - 未来12个月有小额抵押贷款到期，部分预计偿还，部分预计延期，对收益无重大影响 [31][32] 问题: 英国投资机会及规模 - 英国市场资本参与者较少，公司可选择性投资；投资机会与前7个月类似 [33][34] 问题: 第二大道Maplewood项目租赁情况 - 项目入住率67%，虽有竞争但表现良好，预计2025年达到90%入住率 [35] 问题: Maplewood项目纽约和华盛顿特区情况及FAD预测 - 纽约项目虽有折扣但需求好，RevPOR达每月2.2万美元，预计2025年达到90%入住率；FAD从本季度0.68美元升至下半年0.70 - 0.71美元 [38][39][40] 问题: 收购交易对第三、四季度影响的时间确认 - 截至7月30日完成的收购已纳入指引 [42] 问题: Maplewood华盛顿特区开发预算增加原因及低于1倍覆盖率趋势 - 预算增加因过去3年建筑成本上涨25%；预计2025年低于1倍覆盖率的运营商占比降至2%以下 [44][45] 问题: Guardian投资组合未来租金稳定性 - 租金基于收入提成，目前认为可持续 [48] 问题: Cindat合资企业运营商表现及1.09亿美元房地产贷款情况 - 运营商覆盖率与整体投资组合一致；1.09亿美元贷款有充分抵押，公司对延期有信心，具体还款或延期情况需后续确认 [50][51][52] 问题: Guardian投资组合租金提成评估时间及稳定性 - 第二季度评估，认为可持续，未来基本保持平稳 [54][55] 问题: 运营商入住率和覆盖率提升的突出设施类型或运营商 - 自新冠以来，ALF产品恢复较快，但整体入住率均在上升 [57]