财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，公司NAREIT FFO为1.46亿美元，即每股0.60美元，而2022年第一季度为1.71亿美元，即每股0.69美元；调整后FFO为1.60亿美元，即每股0.66美元；FAD为1.47亿美元，即每股0.60美元，较2022年第四季度减少0.10美元 [8] - 预计2023年第二季度与相同运营商池相关的FAD约为4700万美元，2023年第三季度这些运营商的全面运营率下约为5300万美元；预计2023年第三季度FAD支付比率将降至100%以下，2024年回到80%多至90%低段的正常支付比率 [9][10] - 2023年第一季度收入为2.18亿美元（未调整某些非经常性项目），2022年第一季度为2.49亿美元，同比下降主要因运营商重组时间和2022年资产出售 [21] - 截至2023年3月31日，公司债务的98%为固定利率，净融资债务与年化调整后EBITDA之比为5.9倍，固定费用覆盖率为3.6倍；公司循环信贷额度可用资金为14.3亿美元，现金为2.45亿美元，多数现金用于完成第二季度收购；下一笔债务到期为8月到期的3.5亿美元4.375%票据 [11][24] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 2022年第四季度，剔除CARES法案支持后，运营商EBITDAR覆盖率为1.09倍，低于1.0倍的运营商占比降至29.1%；12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别维持在1.38%和1.04倍 [6][12] - 2022年第四季度，剔除联邦刺激资金后，运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别升至1.26倍和0.92倍；核心投资组合2022年12月31日单季度EBITDAR覆盖率为1.19倍（含联邦刺激）和1.09倍（不含2000万美元联邦刺激资金） [26] 高级住房业务 - 公司高级住房投资组合包括美国和英国的191处辅助生活、独立生活和记忆护理资产；该投资组合12个月EBITDAR租赁覆盖率从第三季度末的0.97倍增至第四季度末的0.98倍；截至2023年4月中旬，入住率稳定在87%，而2022年1月为83% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司核心投资组合入住率从2022年1月的74.6%低点升至2023年4月中旬的79.8% [56] - 2023年，公司核心设施从入住率角度恢复的比例从第三季度的31%略升至33%，另有25%未完全恢复的核心设施入住率达到或超过84% [61] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 持续进行运营商重组和资产过渡，如Agemo 4月恢复支付租金和利息，Healthcare Homes 5月恢复支付全额合同租金，部分设施已过渡给新运营商 [5][19] - 积极开展新投资，2023年第一季度完成2.76亿美元新投资，包括英国和美国的多项交易，预计在第二、三季度产生增量FAD [23][30] - 进行资产处置，2023年第一季度出售两处设施，获得1800万美元收益 [31] 行业竞争 - 公司投资管道有所增加，主要是SNF资产，分布在美国和英国，目前报价资本化率超过9%；过去几个季度，看到一些私人资本竞争对手在SNF收购市场的活跃度有所下降 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业虽未从人员配置角度完全恢复，但运营商有积极势头，部分市场情况较好；第四季度核心投资组合每位患者每天的代理费用降至2019年的五倍，而第三季度为六倍 [32] - 对CMS拟发布的人员配置授权持谨慎态度，希望最终规则合理可行，ACA正在努力让政府了解关键问题；目前73%的设施未达到相关人员配置水平，最终结果不确定 [33][63] - 公司对德克萨斯州和佛罗里达州的医疗补助费率设定持谨慎乐观态度，但结果尚不确定 [62] - 公司认为已度过低谷，入住率接近80%是积极信号，州政府支持良好，除人员配置授权外无其他明显问题 [82] 其他重要信息 - 公司哀悼老年住房行业两位重要领导人George Chapman和Greg Smith的离世 [20] - 公司在2020年签订4亿美元10年期利率互换协议，平均互换利率为0.8675%，这些互换协议将于2024年到期，目前价值8500万美元，公司计划用现金和循环信贷额度偿还8月到期的3.5亿美元票据，暂不终止互换协议 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请重复重组运营商FAD贡献从2022年第四季度到2023年第三季度的轨迹以及年底的预期 - 2023年第一季度FAD比2022年第四季度减少0.10美元，主要因LaVie和Healthcare Homes的租金递延以及Maplewood利息转为PIK；Agemo和Healthcare Homes在第二季度恢复付款，将带来1200万美元中的1100万美元增量FAD，其余100万美元与其他六家运营商有关；预计第二季度这八家运营商产生4700万美元FAD，第三季度再增加600万美元至5300万美元 [38][40][67] 问题2: 目前投资管道的规模、收益率以及熟练护理和辅助生活的组合情况如何？是否看到私人资本竞争对手在SNF收购市场的活跃度下降 - 投资管道有所增加，主要是SNF资产，分布在美国和英国，目前报价资本化率超过9%；过去几个季度，看到一些私人资本竞争对手在SNF收购市场的活跃度有所下降 [42] 问题3: LaVie的入住率和租金情况如何 - LaVie入住率略高于中位数，略高于80%；目前难以量化租金，正在考虑出售和释放资产，预计有显著上行空间 [46] 问题4: 不同州对公共卫生紧急状态结束的反应不同，是否会改变公司对某些地区的看法 - 公司在承保时会考虑地理因素，不同州情况会变化；承保时仍关注1.3至1.4倍的覆盖率，同时更关注租户的信用状况 [87] 问题5: 西弗吉尼亚州的夹层贷款情况以及该州投资的特点 - 夹层贷款是传统的，是资本结构的一部分，按当前夹层市场情况定价为12%，背后的信用状况良好；西弗吉尼亚州报销情况好、供应相对较低，且与合作运营商关系良好，综合因素使其成为不错的投资选择 [76][77] 问题6: 公共卫生紧急状态结束后，德克萨斯州医疗补助费率报销预期如何 - 公司密切关注德克萨斯州和北卡罗来纳州，持谨慎乐观态度，预计未来几周会有消息，费率10月1日起生效 [79] 问题7: 公司何时会真正重启外部增长 - 公司已重启外部增长，目前投资管道活跃，收益率驱动投资，报价资本化率超过9%，看到SNF交易在10%和12%的水平，认为有机会；按目前到5月1日的2.7亿多美元资本分配速度，预计全年有不错表现 [102][103] 问题8: SNF的价值或资本化率在未来12个月是否有上升或下降的可能 - 难以预测，目前报价资本化率超过9%；每床位价值因州而异，难以给出统一平均价值 [125] 问题9: 密歇根州的报销情况以及对运营商的影响如何 - 密歇根州费率设定情况尚可，希望今年有适度到良好的费率增长；存在延迟付款情况，对运营商有一定压力，但公司在该州的主要运营商还涉及俄亥俄州、北卡罗来纳州、弗吉尼亚州等强劲州，情况不太令人担忧 [111][120] 问题10: 公司是否会考虑将行为健康作为另一个资产类别进行投资 - 行为健康是一个有趣的领域，公司有老年精神病和物质使用障碍方面的投资，但没有专门的行为健康运营商；目前认为现有运营商有很多机会，利用其信用进行投资是更好的资本配置方式，行为健康领域不是当前优先事项 [121][122]