财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股0.76美元，可分配资金为每股0.71美元，季度股息维持在每股0.67美元，股息支付率为调整后FFO的88%和可分配资金的94%，与第二季度相同 [10][11] - 年初至今可分配资金为每股2.07美元，年初至今已支付股息为每股2.01美元，预计全年可分配资金每股将超过全年股息每股支出 [11] - 第三季度NAREIT FFO为1.59亿美元或每股0.65美元，去年同期为1.81亿美元或每股0.73美元；调整后FFO为1.85亿美元或每股0.76美元，FAD为1.73亿美元或每股0.71美元 [19] - 第三季度收入约为2.39亿美元，去年同期为2.82亿美元，同比下降主要因2021年和2022年完成的资产出售、运营商重组以及2021年第三季度与Agemo相关的收入 [20] - 9月30日，循环信贷安排下有1800万美元未偿还借款，现金为1.35亿美元；截至目前，现金为4.35亿美元，包括第四季度完成的Agemo资产出售所得款项 [29] - 2023年8月到期的3.5亿美元[4 3/8%]票据为下一次债务到期；2020年签订4亿美元10年期利率互换协议，平均互换利率为0.8675%，2024年到期，10月31日价值为1亿美元 [29][30] - 9月30日，53亿美元债务的98%为固定利率，净有息债务与年化调整后EBITDA之比为5.3倍，与第一和第二季度相同，固定费用覆盖率为4.1倍 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 截至2022年9月30日，运营资产组合包括916个设施，约9.2万张运营床位，分布在63个第三方运营商，位于美国42个州和英国 [33] - 截至2022年6月30日，核心投资组合的过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别降至1.39倍和1.06倍，而截至2022年3月31日的过去12个月分别为1.44倍和1.1倍 [33] - 2022年第二季度，运营商累计记录约2900万美元联邦刺激资金，第一季度约为3900万美元；排除联邦刺激资金的影响，2022年第二季度过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别降至1.23倍和0.9倍，第一季度分别为1.24倍和0.92倍 [34] - 截至2022年6月30日的独立季度，核心投资组合的EBITDAR覆盖率为0.96倍（含联邦刺激资金）和0.84倍（不含2900万美元联邦刺激资金），第一季度分别为0.93倍和0.76倍（含和不含3900万美元联邦刺激资金） [35] - 2022年核心投资组合整体入住率从1月的74.6%稳步上升至10月中旬的78% [35] 高级住房业务 - 目前高级住房投资组合包括美国和英国的183个辅助生活、独立生活和记忆护理资产 [36] - 该投资组合的过去12个月EBITDAR租赁覆盖率在第二季度末增至0.94倍，第一季度末为0.93倍 [36] - 截至2022年10月中旬，该投资组合入住率恢复至85.8%，2022年1月为83% [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续成功推进运营商重组，预计2023年初Agemo开始支付保留的29个设施的租金和利息，预计将使季度FAD每股增加近0.03美元；Agemo资产出售所得款项的重新部署预计将使季度FAD每股再增加0.03美元 [12][13] - 因通胀成本、英国公用事业成本大幅增加、医疗补助报销和入住率挑战，预计将继续与某些运营商进行重组讨论，可能包括资产出售、运营商过渡和租金延期 [13] - 过去32个月采取一系列措施保护长期股东价值，包括出售16亿美元资产、部署16亿美元用于资产购买等、将数十个设施过渡给新或现有运营商、发行14亿美元长期无担保债券、发行4亿美元普通股、将15亿美元循环信贷协议延长至2025年、进行利率和外汇套期保值 [15][16] - 未来12 - 16个月将继续应对与新冠疫情相关的运营商问题，但坚实的资产负债表、有弹性的运营商业务以及积极的日常投资组合管理使其能够通过股息向股东返还资本，并继续向运营商部署增长资本 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 从临床角度看，新冠疫情最糟糕的时期似乎已过去，但疫情加剧的压力仍在产生影响，入住率恢复极其缓慢 [45] - 入住率恢复受人员短缺导致的自我禁入和运营商消除代理使用的尝试阻碍；长期护理行业劳动力仍低于2020年2月水平，但自2022年3月至7月每月平均增加4600个护理院工作岗位，近几个月一些运营商表示人员配备略有缓解 [46] - 费用仍高于疫情前水平，特别是人员配备相关费用；核心投资组合第二季度每位患者每天的代理费用是2019年的6倍，但较第一季度有所下降 [47] - 各州在医疗补助费率设定与通胀同步方面存在差异，一些州大幅提高费率以抵消通胀导致的人员成本，而另一些州未能跟上或甚至削减报销；行业仍处于疫情恢复阶段，且将持续很长时间 [48][49] 其他重要信息 - 第三季度和第四季度，公司出售21个原租赁给Agemo的设施，总收益3.59亿美元，预计未来几周将出售佛罗里达州的另一个设施；剩余Agemo投资组合包括田纳西州的18个设施和肯塔基州的11个设施，2023年第二季度起初始年租金约为2300万美元，年利息约为470万美元 [37] - 2022年第一季度，代表约2.4%总租金的运营商出现流动性问题，公司已使用约200万美元保证金抵消部分租金短缺，目前正在与该运营商进行讨论，可能包括未来租金延期、资产出售和/或转租给第三方 [38] - 2022年第二季度，代表约2.2%总租金的运营商开始部分支付租金，公司使用540万美元保证金抵消短缺；10月，公司将三个设施转租给第三方，初始年租金为160万美元，预计2023年上半年将进行更多出售和/或转租 [39][40] - 2022年9月1日，公司完成对新运营商的4000万美元夹层贷款投资，用于购买德克萨斯州的43个设施，夹层贷款现金收益率为12%，期限为五年；9月30日，完成英国四个养老院的2800万美元售后回租交易，初始现金收益率为8%，年增长率为2.5% [41] - 本季度新投资和资本支出总计8700万美元，截至2022年9月30日，年初至今新投资和资本支出总计3.01亿美元 [42] - 2022年第三季度，公司出售四个设施，净收益5100万美元；第四季度，出售19个设施，净收益3.09亿美元；年初至今，包括第四季度已完成的销售，公司已出售63个设施，约7.48亿美元 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年在英国的投资情况，是否看到英国收购收益率上升或资本成本上升对定价的影响 - 过去几年在英国的传统收益率为8%，第一和第二季度的交易是之前达成的，维持原收益率；未来交易收益率将从8%上升 [53][54] 问题2: 现金余额为4.35亿美元，多久能重新成为物业净收购方 - 目前投资管道与过去几个季度基本相同，大部分交易仍在英国，美国市场竞争激烈；预计随着利率上升情况会改变，但目前管道未发生重大变化 [55][56] 问题3: EBITDAR覆盖率下降，低于1倍覆盖率区间的预期走势 - 季度间覆盖率有所上升，与入住率趋势一致；一些州新费率10月开始实施，将影响覆盖率；流动性仍紧张，但公司在重组方面有多种途径，对低于1倍覆盖率的运营商长期问题不大 [57][58][60] 问题4: 英国运营商近期利润率下降情况及需求是否疲软 - 目前英国运营商业绩未出现明显下降，但预计公用事业费率大幅上升将产生影响；入住率恢复较快，目前需求未出现疲软 [64][65][66] 问题5: 与覆盖率低于1倍的运营商的沟通情况 - 主要围绕将资产转移给新运营商和进行增量销售，期望实现租赁增强型过渡或销售；大部分运营商仍在支付租金，除了少数较大的运营商 [67][68][69] 问题6: Agemo交易的资本化率、营销情况、价格预期及买家群体 - 聘请第三方经纪Agemo资产，市场反应良好，有多个感兴趣方和活跃投标；交易价格符合或超过预期；从历史现金流看资本化率极低，买家从预期现金流恢复到疫情前水平的角度进行评估，与疫情前历史资本化率一致 [72][73][74] 问题7: 公共卫生紧急状态（PHE）延长及特定州额外报销水平是否会永久化 - 无法确定PHE是否会延长，取决于疫情情况；德克萨斯州运营商正推动将1963费率永久化，2023年4 - 5月进行费率设定；北卡罗来纳州希望2023年进行费率设定以跟上通胀；肯塔基州的FMAP增加预计延长至2024年6月30日 [75][76][78] 问题8: 未全额支付租金的租户，更倾向于重新出租还是出售；2023 - 2024年资产出售数量是否会加速 - 根据租户地理位置，更倾向于重新出租；预计出售数量不会增加 [82] 问题9: 运营商层面的复苏情况，护理人员和后勤人员的增加情况以及未来几个季度提高入住率的挑战 - 缺乏具体数据，从报告看护理人员情况有所改善，希望未来几个季度看到更多改善，运营商在引进国际护士方面有一定进展 [83] 问题10: 顶级运营商覆盖率低于1倍，其地理分布及相关州资金情况 - 该运营商最大暴露在佛罗里达州，该州近期通过7%的医疗补助费率增长，10月1日生效，第四季度后期将产生积极影响；东海岸情况较好 [86][87] 问题11: 佛罗里达州医疗补助费率增长是否能使该运营商覆盖率回到1倍以上 - 费率增长是医疗补助费率，情况复杂难以预测，但肯定会使覆盖率更接近1倍，结合其他努力有望超过1倍 [88] 问题12: 英国电力成本对运营商的影响及政府支持情况 - 目前尚未产生影响，但预计会有；目前未看到政府干预支持 [89][90] 问题13: 游说团体的活动及能否帮助运营商应对挑战 - 美国医疗保健协会（ACA）主要集中精力推动各州将FMAP增加纳入费率设定；在联邦层面，关注拜登提出的授权，确保授权附带资金支持 [93][94] 问题14: 未来6 - 12个月是否有租户面临重大债务到期问题 - 大部分运营商除短期营运资金信贷额度外，没有第三方债务，且信贷额度通常会自动续期，没有重大债务到期问题 [96] 问题15: 未全额支付租金的小租户情况及整个投资组合未按时支付租金的比例 - 约24%的运营商按现金基础计算租金，有六个运营商未按时支付，Agemo是最大的未支付运营商，其他五个支付了部分租金；这六个运营商代表了24%中的18% - 19% [99][100][101] 问题16: 除已披露的运营商外，是否还有未按时支付租金的运营商 - 除Agemo外，没有其他未按时支付租金的运营商 [102] 问题17: 从九个月FAD看，勉强覆盖现有股息，现金流与股息存在差距，董事会对股息的考虑及未来应税收入问题 - 考虑Agemo资产出售所得款项的重新部署，FAD将从每股0.71美元提高到0.77美元，董事会会着眼于解决问题后的长期情况；税收方面相对稳定，资产出售有收益，股息可在一定程度上抵税，2023年可能有更多出售，会考虑税收计划，但有多种手段管理，应税收入有上升压力而非下降 [103][106][107] 问题18: 明年熟练护理设施（SNF）运营商底线改善情况，覆盖率低于1倍且仍在支付租金的租赁需要多少重组 - 情况复杂，有很多不确定因素，但公司与运营商密切沟通，目前没有突出问题需要长时间解决；最大的运营商有途径提高覆盖率，公司可通过出售或转租资产改善其信用状况 [110][111][112] 问题19: 进行更多资产过渡时，备用SNF运营商接管大型投资组合的能力及过渡时间和收入缺口问题 - 过渡可能存在时间间隙，因监管原因可能需要三到四个月，但过渡的投资组合规模较小，不会对速度造成阻碍 [114][115] 问题20: 与Brookdale的租约中是否有控制权变更需公司同意的条款 - 不确定是否有该条款，会查看并提供答案；通常在与[Pelico]的租约中不会有此类条款 [116][117] 问题21: 资产出售价格是否约为每张床位17 - 18万美元，市场深度、买家类型及价格是否会保持稳定 - Agemo资产出售约为每张床位14万美元；由于利率大幅上升，不确定当前市场是否能维持相同的床位价格，预计价格会下降 [120] 问题22: 去年进行的债务互换是否与明年到期债务有关，以及流动性比率受影响的情况 - 疫情开始时进行4亿美元国债锁定，并非针对特定到期债务，但与2023年8月到期债务时间重合，国债锁定至2024年第一季度，可选择提前解除或用于其他债务到期；EBITDA计算中包含应用保证金支付租金的情况，若保证金耗尽且未收到租金，EBITDA会减少，但公司有足够缓冲，对REIT、债券或债务契约无影响 [121][122][123] 问题23: 除已披露的租户外，是否还有未支付租金或转为现金支付的租户 - 已披露六个有问题的租户，五个在文档中列出，另一个是Agemo，没有其他未披露的租户 [125][126] 问题24: 租户租约协议中信用证或保证金的可变性及未来提取需求 - 租户之间差异很大，且信用或二级信用支持类型（如公司或个人担保）也不同 [127] 问题25: Brookdale控制权变更对公司的影响及2023年8月到期的3.5亿美元高级票据的还款资金来源 - 还款资金主要来自目前的4.35亿美元现金和价值1亿美元的国债锁定；关于Brookdale控制权变更，需查看租约确定公司权利，通常在上市公司租约中公司不太可能有控制权相关权利，若发生交易将有新的股权持有人 [131][132] 问题26: 若Brookdale被另一家房地产投资信托基金（REIT）收购的情况及公司对此的关注程度 - 取决于收购的REIT，公司可能对其信用状况满意 [133][134] 问题27: Agemo资产出售是否提供卖方融资 - 未提供卖方融资 [138] 问题28: 潜在买家对资产的购买积极性，是否使用大量杠杆及融资可得性 - Agemo资产交易中买家能获得适当融资，但具体融资情况不清楚；目前没有大型资产在市场上，不确定当前市场融资问题，但利率上升可能影响定价 [139][140] 问题29: 高级住房市场的趋势与熟练护理市场的比较 - 公司高级住房投资组合中，Maplewood达到疫情前入住率且在上升，Brookdale部分表现良好，英国市场已恢复；行业面临的主要问题是劳动力成本和通胀 [141][142] 问题30: 田纳西州和肯塔基州剩余19个Agemo资产的覆盖率情况 - 实际是29个设施，未说明具体