财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度调整后FFO为每股0.74美元，可分配资金为每股0.65美元，季度股息维持在每股0.67美元，股息支付率为调整后FFO的91%和可分配资金的103% [11] - 2022年第一季度NAREIT FFO为1.71亿美元，摊薄后每股0.69美元，2021年第一季度为1.7亿美元，每股0.71美元；调整后FFO为1.84亿美元，每股0.74美元 [19] - 2022年第一季度收入约2.49亿美元，2021年第一季度为2.74亿美元，同比下降主要因2021年第一季度记录了与墨西哥湾沿岸、Agemo和Guardian相关的收入以及资产出售收入 [20] - 截至3月31日，循环信贷安排有3.55亿美元未偿还借款，现金4.91亿美元；4月用部分现金偿还2.55亿美元信贷安排借款，回购1.06亿美元股票，4月底现金约1.7亿美元 [33][34] - 截至3月31日，57亿美元债务中超92%为固定利率；4月信贷安排还款后，54亿美元债务中97%为固定利率；3月31日，净有息债务与调整后年化EBITDA之比为5.3倍，固定费用覆盖率为4.1倍 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务组合 - 截至2021年12月31日，核心组合的过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别降至1.48倍和1.14倍，2021年9月30日为1.52倍和1.18倍 [39] - 剔除联邦刺激资金影响，2021年第四季度核心组合的过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别升至1.26倍和0.93倍，第三季度为1.21倍和0.88倍 [40] - 2021年核心组合整体入住率缓慢上升，12月达到75.8%，2022年1月因奥密克戎激增降至74.9%，2月升至75.3%，3月升至76.5%，4月中旬升至77.9% [42] 高级住房组合 - 截至第四季度末，高级住房投资组合的过去12个月EBITDAR租赁覆盖率降至0.94倍，第三季度末为0.97倍 [43] - 2022年第一季度入住率稳步上升，1月为82.3%，2月为82.7%，3月为83.1% [44] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过租金延期、资产出售或过渡给新运营商、租金重置等方式进行运营商重组，凭借优质资产组合应对重组，减少长期现金流下行风险 [15][16] - 公司进行股票回购，利用资产出售所得资金回购1.33亿美元股票，股票回购计划是有效非稀释性获取资本的工具 [17] - 公司优先将资本投入新资产和支持现有运营商，若管道项目不足则考虑继续进行股票回购 [71] - 公司在英国看到更多投资机会，因英国入住率受疫情影响较小、恢复较快且更稳定，目前美国交易多为现有运营商提供的区域性或小型项目 [87][88] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业入住率在2月和3月开始回升，4月中旬核心入住率达77.9%，较1月上升300个基点，但人员短缺和成本上升仍对运营现金流和新居民入住造成压力，难以预测行业入住率完全恢复和劳动力压力缓解的速度 [13][14] - 公司认为可分配资金支付率升高是暂时的，墨西哥湾沿岸投资组合成功出售和Guardian重组即将完成将助力公司恢复到合理的可分配资金支付率 [12] - 公司对投资组合的弹性和团队解决问题的能力有信心，但仍需警惕未来几个季度的挑战，特别是公共卫生紧急状态结束后可能给运营商带来的压力 [68][69] 其他重要信息 - 电话会议中的非历史事实陈述可能为前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异 [4][5] - 电话会议提及非GAAP财务指标，相关指标与GAAP最可比指标的调节以及非GAAP指标的有用性说明可在公司网站和新闻稿中查看 [6] - 公司讨论的某些运营商覆盖和财务信息基于运营商提供的数据，未经公司独立验证 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度到第二季度未收和预计收回的收入净变化是多少 - 从FAD角度看，第一季度FAD为1.619亿美元，预计增加1100 - 1150万美元 [65] 问题2: 是否已找到运营商现金流支付的底部 - 就当前讨论的运营商而言可以认为已见底，但未来几个季度仍需谨慎，公共卫生紧急状态结束可能带来额外压力，不过公司对投资组合的弹性和解决问题的能力有信心 [68][69] 问题3: 是否会用预计出售26处房产的收益进行更多股票回购，还是更倾向投资新资产 - 公司优先将资本投入新资产和支持现有运营商，若管道项目不足则考虑继续进行股票回购 [71] 问题4: Guardian投资组合重组中8处释放设施的预计租金和开始时间 - 总共20处设施待出售或释放，已过渡13处，剩余7处预计第二季度完成，20处设施总租金或租金等价物约800万美元，已过渡设施将根据过渡时间尽快开始支付租金，剩余7处也将如此 [75][76] 问题5: 26处待售设施中除Guardian资产外的情况及预计资本化率 - 大部分是7处Guardian资产，还有13处来自计划退出投资组合的运营商，4处为闲置资产，账面价值9200 - 9300万美元，预计收益超1.2亿美元，第一季度已确认200万美元相关收入 [77][78] 问题6: 除当前未支付租金的租户外，未来可能列入观察名单的租户比例 - 无法量化比例，有一些小型运营商面临困难，但没有大规模运营商存在支付问题，行业仍面临入住率、劳动力成本等挑战，难以预测未来情况 [81] 问题7: 如何看待CMS最近的费率削减提案，预计对租户群体有何影响，60天评论期内是否会有变化 - 对CMS未更多讨论逐步实施PDPM调整感到失望，希望未来60天内有所改变，避免一次性调整带来负面影响，但最终调整仍会到来，运营商会努力应对 [82][83] 问题8: 美国和英国的资本部署机会如何，卖方市场是否降温，年底前公司是否会有更多机会 - 美国仍是卖方市场，英国机会更多，因英国入住率受疫情影响小、恢复快且更稳定，公司会继续关注英美两国交易，目前美国交易多为区域性或小型项目 [87][88] 问题9: Guardian释放设施活动中，是引入新运营商还是大部分已在租户名单中 - 有一些新运营商进入设施，大部分是出售情况 [89] 问题10: 第一季度未支付的租金和利息在FFO中体现多少 - 有一个运营商的3.4%会体现，但具体总数需后续回电告知 [92] 问题11: 如何连接FFO和FAD的节奏并推进 - 建议以1.62亿美元的FAD数字为基础，加上约1100 - 1150万美元的额外FAD，因有运营商采用现金或直线法记账 [93][94] 问题12: 是否听到超20%的设施实现全面入住率恢复，这是否有地域或运营商方面的共性 - 25%的核心设施从入住率角度已恢复，有一定地理集中在佛罗里达州和得克萨斯州，但这两个州本身设施就多，尚未发现共性 [96][97] 问题13: 目前限制入住的设施数量与去年底相比情况如何 - 限制入住情况严重影响入住率，一些运营商感觉情况不再恶化但趋于稳定，难以确定每天限制入住的设施数量，因人员缺勤等因素会导致情况每天变化 [100][101] 问题14: 医疗保险削减对当前待售资产的投标有可观察到的影响吗 - 没有观察到影响 [104] 问题15: 将运营商置于现金基础记账而非按GAAP记录收入的触发因素是什么 - 主要看租赁期内总租金义务的长期可收回性，若认为能收回则采用直线法记账，还有其他事实和情况会影响判断 [108] 问题16: 为何不提供季度指引，第一季度运营费率能否作为第二季度的参考 - 由于现金收款存在不确定性，虽有运营商恢复支付但无法确定是否持续，公司会提供尽可能多的数据，建议与Bob具体沟通记录方式 [110][111] 问题17: 第二季度是否假设3.4%、2.4%的运营商和Guardian的GAAP收入全额确认 - 是的，但Guardian采用现金基础记账，无直线法部分 [113] 问题18: 补充材料第6页EBITDA租金覆盖率低于1的21家运营商中，目前支付租金和未支付租金的数量分别是多少 - 除脚注5标注的代表14.2%的运营商外，其他都按时支付，脚注5中的运营商处于宽限期 [122] 问题19: 展望下一季度，核心投资组合的覆盖率比率会改善还是恶化 - 入住率是现金流和覆盖率的主要驱动因素，入住率提高预计覆盖率会改善，但目前还不能确定，因奥密克戎影响在1月体现，且需看季度后期入住率改善情况 [119][120] 问题20: 公共卫生紧急状态结束有何影响，新交易的EBITDA覆盖率情况如何 - 结束后将失去FMAP福利，各州支持可能减少，还会失去三天住院豁免权，目前公共卫生紧急状态到7月，希望能延长；新交易的EBITDA覆盖率仍为1.3 - 1.4倍 [125][127] 问题21: CMS的报销提案是否会改变近期股票回购的意愿，回购股票同时通过再投资计划发行股票的理由是什么 - 提案不影响股票回购决策，回购是有效管理资产负债表的方式；公司有股息再投资计划（DRIP），为个人投资者提供再投资机会，此次未关闭该计划 [130][134] 问题22: 补充材料第6页脚注5的租户是暂时不支付还是重组后降低租金使覆盖率变化，低覆盖率运营商是否有途径恢复租金支付，公司投资组合是否代表行业整体情况，是否有需要重点改进的领域 - 脚注5包含处于宽限期和已重组的租户；若入住率恢复到疫情前84%，大部分运营商能摆脱低覆盖率情况，但入住率恢复速度不确定；公司投资组合表现与其他投资组合相当甚至更好；得克萨斯州和佛罗里达州有地理挑战，希望佛罗里达州情况改善 [139][141][145]