财务数据和关键指标变化 - 二季度调整后FFO为每股0.85美元，可分配资金为每股0.81美元，季度股息维持在每股0.67美元，股息支付率保守，分别为调整后FFO的79%和可分配资金的83% [10] - NAREIT FFO为1.81亿美元，摊薄后每股0.74美元，而2020年二季度为1.86亿美元，摊薄后每股0.80美元；调整后FFO为2.07亿美元，每股0.85美元 [18] - 二季度收入约2.57亿美元，因一名运营商无法支付租金，将其收入确认方式改为现金制，租金收入减少1740万美元 [19] - 二季度收取了超99%的合同租金、抵押贷款和利息付款，7月为98% [20] - 二季度G&A费用为900万美元，略好于预期；利息费用为5600万美元 [20] - 截至6月30日，无信贷安排下的未偿借款，现金为1亿美元；3月发行7亿美元3.25%的高级票据，用于回购和偿还借款；无债券到期至2023年8月 [22] - 5月推出10亿美元ATM计划，二季度通过ATM和相关计划发行410万股普通股，获得1.54亿美元现金收益，年初至今发行620万股，获得2.31亿美元现金收益 [23] - 截至6月30日，有资金支持的债务与调整后年化EBITDA约为4.9倍，固定费用覆盖率为4.5倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 截至2021年3月31日，核心投资组合的12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别降至1.8倍和1.44倍，而2020年12月31日为1.86倍和1.5倍 [28] - 2021年一季度，运营商累计获得约7400万美元联邦刺激资金，四季度约为1.15亿美元 [28] - 若排除联邦刺激资金，2021年一季度12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别降至1.24倍和0.9倍，四季度为1.38倍和1.04倍 [29] - 截至2021年3月31日，核心投资组合单季度EBITDAR覆盖率为1.17倍（含联邦刺激资金）和0.83倍（不含），四季度为1.33倍和0.78倍 [30] 高级住房业务 - 截至一季度末，高级住房投资组合投资达22亿美元，包括美国和英国的155处资产，均为三重净主租赁 [52] - 不包括24处Brookdale房产，该投资组合的12个月EBITDAR租赁覆盖率降至1.02倍 [53] - 二季度高级住房投资组合有小幅入住率改善，某些市场有稳定和加强的迹象 [50] - Maplewood投资组合在纽约和波士顿市场，2020年二季度入住率低至80.4%，2021年6月回升至87.6% [51] 各个市场数据和关键指标变化 - 自1月以来，入住率每月改善，7月至今平均约75.7%，高于1月的72.3% [31] - 6月，一名代表约3000万美元（占年收入3%）的运营商告知无法支付6月约250万美元租金及未来租金 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为运营伙伴长期前景积极，希望联邦和州政府提供短期支持，以克服疫情挑战 [15] - 2021年采取措施改善流动性、资本结构、到期期限和借款成本，下半年将继续评估增强流动性的措施 [21][25] - 与运营商积极讨论，可能对其投资组合进行重组，包括释放设施或出售部分或全部投资组合 [32] - 继续通过ATM使用股权资金，逐步实现目标资本结构 [24] - 对高级住房前景持建设性态度，但疫情使开发更具选择性，将与运营商合作进行战略投资 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司二季度业绩强劲，但运营商面临入住率恢复时间不确定和劳动力短缺问题 [10][11] - 入住率虽有改善，但需超过80%才能缓解疫情对现金流的影响 [12] - 劳动力短缺导致部分设施限制新入住，工资持续上涨，可能形成新的工资基线 [13][14] - 行业需要政府支持，尤其是考虑到Delta变种的潜在影响 [42] - 疫苗接种对控制疫情有积极作用，但员工接种率低，可能加剧劳动力短缺和入住限制 [43] - 居民接种率接近80%是亮点，行业有望避免2020年和2021年初的严重临床影响和相关费用 [44] 其他重要信息 - CMS最终支付规则包括1.2%的费率上调，并推迟了与PDPM相关的5%削减 [38] - 提供商释放基金约有245亿美元未分配资金，部分州宣布为长期护理行业提供额外刺激资金，但最终影响尚不确定 [40][41] - 6月1日，公司为现有运营商提供640万美元抵押贷款融资；7月1日，提供6600万美元；7月14日，完成950万美元的购买租赁交易 [33][34][35] - 2021年二季度，公司剥离6处设施，获得1240万美元；截至6月30日，共剥离30处设施，约2亿美元 [36] - 纽约的ALS Memory Care高层公寓于3月底开业，正在租赁中，租赁势头良好 [48] - 二季度在新建设和战略投资中投入3110万美元，其中1950万美元用于在建项目，1160万美元用于投资组合资本支出再投资计划 [55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 若未来更多运营商出现租金支付问题，公司将如何披露？ - 公司会确保不进行选择性披露，若与投资者讨论潜在问题，会在对话前进行披露，披露相对及时 [60] 问题2: 佛罗里达州和得克萨斯州的报销率、政府支持前景如何，以及得克萨斯州Daybreak的过渡情况？ - 得克萨斯州疫情初期为医疗补助费率增加每日19美元，已延长至今年10月，若联邦紧急计划继续，该增加可能持续；佛罗里达州未提供此类支持，情况日益严峻 [62][63] - Daybreak资产在二季度完成重新租赁或出售，过渡符合预期 [64][66] 问题3: 如何促使佛罗里达州提供更多支持？ - 运营商和游说团体一直在推动，但目前没有明显进展，不过相关努力在增加，公司对此抱有希望 [68] 问题4: 公司新增董事的情况？ - Ed Lowenthal将在任期结束时退休，Dr. Lisa Egbuonu - Davis加入董事会，她有丰富医疗经验，将对公司有帮助 [71][72] 问题5: 公司收购活动相对平静的原因？ - 收购环境不稳定，虽有交易，但情况复杂，英国活动有所增加，未出现大量低价困境资产机会 [78] 问题6: 运营商接收更高 acuity患者对成本结构和费率变化的影响？ - 接收更高 acuity患者的趋势已存在数十年，近期无显著变化，是缓慢演变过程，目前无重大影响 [80] 问题7: 公司对股息支付率的看法，是否会短期超过100%？ - 董事会从未处理过支付率超过100%的情况，曾达到90%范围，公司对此感到舒适，会根据前景判断是否调整股息，长期来看现金流不受重大影响 [82][84] 问题8: 6月无法支付租金的运营商的运营情况，是个别情况还是地区性问题？ - 该运营商面临入住率和劳动力压力，两者相互影响，同时员工和居民流失率较高，无其他特殊情况 [88] 问题9: 运营商是否激励员工接种疫苗，失业救济到期是否有帮助？ - 运营商一直在激励员工接种，有一定效果，Delta变种使更多员工愿意接种；失业救济到期将有助于缓解劳动力短缺 [91][92] 问题10: 其他租户租金支付问题的潜在观察名单情况？ - 观察名单变化不大，覆盖率低于1倍的运营商通常有二次还款来源；受Delta变种影响大的州和地区的运营商易出现流动性问题，公司密切关注相关社区 [95][96] 问题11: 疫情前劳动力成本上升对利润率的影响？ - 2% - 3%的工资通胀会使覆盖率变动几个基点，目前部分地区工资通胀超7% - 8%，但增加入住率是关键，多数运营商仍有生存能力 [98][99] 问题12: 佛罗里达州疫情激增对入住率的影响？ - 从州层面看暂无影响，但有小规模疫情爆发的建筑入住率可能下降 [102] 问题13: 设施内劳动力短缺和工资压力的具体情况？ - 运营商指出护理助理和饮食工作人员是压力点，这些岗位工资14 - 15美元/小时，员工有转向非医疗工作的流动性 [104] 问题14: 未支付租金的租户是否在特定EBITDAR池中？ - 该租户情况不在补充文件披露范围内 [105] 问题15: 收购机会不足的原因是否是价格问题？ - 部分买家积极收购房地产，愿意高价购买，尽管运营可能不佳 [107] 问题16: 能否量化租金支付问题观察名单的收入百分比，下季度是否可能出现类似情况？ - 无法具体量化，公司与所有运营商保持沟通，评估风险；结果取决于联邦资金分配时间和数量，以及佛罗里达州等地区的资金支持情况，目前未与其他运营商进行类似6月的对话 [110][111][113] 问题17: 公司未来是否会更加多元化？ - 公司将继续向合作伙伴运营商配置资本，但高级住房等资产占比约五分之一，预计该比例将随时间上升 [115][116] 问题18: Maplewood入住率达到87%的情况如何？ - Maplewood在疫情期间持续进行营销投资，在某些当地市场得到回报，这可能是入住率较高的原因之一 [118] 问题19: 租赁 escalators 是否有通胀保护？ - 约97% - 98%的租赁为固定 escalators [121] 问题20: 季度内350万美元信用损失拨备的情况？ - 信用损失拨备由多个因素构成，公司需对每笔贷款进行评估并预留准备金，每季度都会有相关损失 [122]