财务数据和关键指标变化 - 一季度调整后每股运营资金（FFO）为0.85美元，可分配资金（FAD）为每股0.81美元，季度股息维持在每股0.67美元，派息率为调整后FFO的79%和可分配资金的83% [10] - 一季度全美房地产投资信托协会（NAREIT）的FFO为1.7亿美元，摊薄后每股0.71美元，而2020年第一季度为1.81亿美元，每股0.77美元；调整后FFO为2.04亿美元，每股0.85美元 [17] - 一季度收入约2.74亿美元，其中包括约1200万美元的非现金收入，一季度及4月收取了超过99%的合同租金、抵押贷款和利息付款 [18] - 一季度一般及行政费用（G&A）为1040万美元，符合950 - 1050万美元的季度预期 [18] - 一季度利息支出为5600万美元 [19] - 3月发行7亿美元3.25%的2033年4月到期高级票据，回购3.5亿美元2023年到期4.375%的票据并偿还基于伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）的借款，记录约3000万美元的债务提前清偿成本 [19] - 3月31日，12.5亿美元信贷安排下有1.35亿美元未偿还借款，2022年到期的定期贷款安排下有5000万美元未偿还借款；4月30日，完成14.5亿美元无担保信贷安排和5000万美元无担保定期贷款安排，均于2025年4月到期 [20][21] - 2021年第一季度通过自动上架发行（ATM）、股息再投资和普通股购买计划发行200万股普通股，产生7600万美元现金收益 [22] - 3月31日，约97%的55亿美元债务为固定利率，已融资债务与调整后年化息税折旧摊销前利润（EBITDA）约为5.2倍，固定费用覆盖率为4.5倍；调整后预计杠杆率约为5.1倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 截至2020年12月31日，核心投资组合的过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别为1.86倍和1.5倍，与截至2020年9月30日的1.87倍和1.51倍相比相对持平 [27] - 2020年第四季度，运营商累计记录约1.15亿美元联邦刺激资金，第三季度约为1.02亿美元；若排除联邦刺激资金的影响，2020年第四季度过去12个月运营商EBITDARM和EBITDA覆盖率将分别降至1.38倍和1.04倍，第三季度分别为1.53倍和1.18倍 [29] - 2020年12月31日独立季度核心投资组合的EBITDA覆盖率为1.33倍（含联邦刺激资金）和0.78倍（不含1.15亿美元联邦刺激资金），第三季度分别为1.44倍和0.97倍 [30] 新投资业务 - 2021年1月20日，以5.1亿美元从Healthpeak收购24个高级住房设施，包括与Brookdale Senior Living的现有主租赁协议，该投资组合主要包括辅助生活、独立生活和记忆护理设施，共2552个单元，分布在11个州，与Brookdale的主租赁协议将在2021年产生约4350万美元的合同现金租金，年增长率为2.4% [33][34] - 2021年第一季度，完成佛罗里达州六个熟练护理设施的8300万美元购买租赁交易，这些设施被添加到现有运营商的主租赁协议中，初始现金收益率为9.25%，年增长率为2.25% [35] 高级住房业务 - 第一季度末，公司高级住房投资组合在资产负债表上的投资总额为22亿美元，包括第一季度完成的Brookdale投资；所有高级住房资产均采用三重净主租赁，包括最近收购的24个Brookdale资产；不包括24个Brookdale物业的投资组合，2020年第四季度过去12个月EBITDA租赁覆盖率下降4个基点至1.08倍 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 核心投资组合的累计入住率在2020年1月为疫情前的84%，秋季降至约75%，12月降至73.3%，1月进一步降至72.3%，2月开始出现复苏迹象，达到72.6%，3月为73.1%；4月至今，入住率继续改善，平均约为73.4% [31][32] - 截至4月30日，基于代表超过90%设施的运营商报告，居民疫苗接种率约为81%，员工接种率约为49%，较上一季度报告的69%和36%有显著提高 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为行业复苏的关键是入住率恢复到疫情前水平，但不确定入住率的恢复速度是否足以避免行业层面的现金流问题 [12] - 公司继续看好运营合作伙伴的长期前景，但也认识到一些熟练护理和高级住房提供商可能面临短期压力 [14] - 公司计划在2021年继续评估是否需要采取额外措施来增强流动性，同时现有措施为应对疫情的潜在长期影响提供了灵活性，并为潜在收购提供了资金 [23] - 公司在高级住房开发方面采取更具选择性的方法，同时与运营商合作对现有资产进行战略再投资；第一季度在新建设和战略再投资方面投资1680万美元，其中940万美元主要与在建项目相关，其余740万美元与正在进行的投资组合资本支出再投资计划相关 [49] - 行业内熟练护理设施（SNF）定价维持在9% - 9%以上，短期内预计不会下降或上升；公司在第一季度有6亿多美元的收购活动，但SNF机会不多，市场上未出现大量困境SNF，有一些困境辅助生活项目，但价格并不低 [57][58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第一季度的强劲业绩感到满意，调整后FFO和可分配资金使其能够维持季度股息 [10] - 公司的流动性和债务到期结构从未如此强劲，有助于应对疫情恢复时间的不确定性 [11] - 疫苗推出后入住率有所稳定并略有上升，但行业复苏仍面临挑战，入住率恢复速度不确定，部分提供商可能出现资金短缺，一些州需要提供更多支持以避免设施财务压力和潜在关闭 [12][13] - 尽管疫苗推出带来了积极变化，但行业仍面临长期恢复的挑战，入住率重建和费用降低需要时间，劳动力短缺仍是运营商的重大担忧 [42] - 公司希望联邦和州政府继续提供财政支持，并在分配剩余或新分配的刺激资金时予以考虑 [43] 其他重要信息 - 提供商救济基金中约有245亿美元剩余，2021年3月11日通过的《美国救援法案》为农村提供商分配了85亿美元，公司运营商希望各州提供新的或增加的刺激措施 [38] - 疫苗推出后，居民和员工病例大幅减少，截至上周，公司建筑中居民和员工病例总数少于550例，涉及建筑少于250座，为去年4月以来的最低水平 [40] - 美国疾病控制与预防中心（CDC）修订了访问和测试建议，减少了已接种疫苗员工的测试要求，放宽了访问限制，这将有助于减轻成本负担，改善居民心理健康，并消除家庭成员将亲人送入长期护理机构的顾虑 [41] - 3月下旬，公司与Maplewood Senior Living合作完成并开放了位于曼哈顿第二大道和第93街的辅助生活记忆护理高层项目，预计最终项目成本约为3.1亿美元，4月运营首月有35人入住 [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：若无更多政府直接支持，运营商能继续支付租金多久？ - 公司认为一些评论反映了行业现状，如德州长期护理（LTC）组合的情况；从公司自身来看，运营商到4月支付情况良好，流动性尚可，但若无更多资金，预计下半年运营商将面临压力，行业层面问题可能更早出现；公司认为行业将获得245亿美元中的一部分资金，入住率的恢复时间是关键因素 [53][54] 问题2：若未来几年出现通胀，基于消费者物价指数（CPI）的租赁是否有吸引力？ - 公司目前几乎所有租赁都是固定增长率，平均约为2.3%；过去行业主要采用基于CPI并设上限的租赁方式，但出于多种原因已不再采用，预计不会再转回这种方式，租赁谈判还会涉及其他因素，且长期租赁关系不会轻易改变 [55] 问题3：熟练护理的外部增长机会和定价情况如何？ - 第一季度有6亿多美元的收购活动，但SNF占比小，目前并非机会主义时期，市场上未出现大量困境SNF，有一些困境辅助生活项目，但价格不低；SNF定价维持在9% - 9%以上，短期内预计不会下降或上升 [57][58] 问题4：第一季度到4月入住率上升中，长期护理和短期入住各占多少？ - 难以准确区分，过去两个半月入住率上升约90个基点，幅度不大；长期护理占比大，尽管短期入住人数可能较多，但短期入住周期为15 - 25天，而长期入住标准为一年到一年半 [61] 问题5：公司不提供年度盈利指引是否因行业下半年可能面临压力，如何看待租金延期和租赁条款永久变更的可能性？ - 存在租金延期的可能性，这取决于入住率恢复、政府支持和运营商资产负债表状况等因素；公司认为行业风险可能先影响自身，会考虑以延期形式提供支持，因为最终问题会得到解决，但时间不确定 [66] 问题6：能否预估租户租金延期的规模？ - 由于涉及众多假设，难以预估；可参考无联邦支持时的覆盖率低于1的情况，但这是基于当前入住率水平，还需考虑入住率恢复速度和政府支持的时间和金额等因素 [68] 问题7：如何看待第一季度的收购情况，以及今年剩余时间在熟练护理和高级住房方面的收购前景？ - 与2020年相比，情况更趋于正常，但交易流仍不稳定，难以预测；目前看到一些中小型交易，SNF方面未涉及或看到大型交易；在辅助生活方面，寻找困境项目的努力未取得成果，因为有大量资金追逐这些交易 [72][73] 问题8：如何对当前交易进行承保？ - 不能仅参考正常的过去12个月数据，因为包含疫情结果和刺激资金等因素；需参考2019年疫情前的结果，以及运营商2021年或2022年的预算和预期；承保时需要比正常情况更大的缓冲空间 [74] 问题9：若州和联邦政府支持不足，州政府需要采取什么措施才能确保租户状况良好？ - 部分州需要延续已有的支持措施，并有可能扩大支持范围；大多数州愿意支持该行业，如密歇根、德州和加州；佛罗里达州目前支持较少，希望该州能利用《救援法案》中的资金支持行业 [75][76] 问题10：如何看待医疗保险和医疗补助服务中心（CMS）关于患者驱动支付模式（PDPM）的规定，以及对未来报销的预期？ - CMS在关于PDPM的规定中列出了多种选择，包括推迟费率变化一年或两年、逐步实施或两者结合；公司认为行业会讨论推迟和逐步实施的组合方式，预计最终会得到合适的解决方案 [81][82] 问题11：疫苗接种率是否存在地域因素？ - 并非完全一致，但差异不大，接种率略有高低之分，但不显著 [83] 问题12：考虑到第一季度的资本运作，如何看待利息费用的走势？ - 发行7亿美元债券，偿还3.5亿美元债务节省约100个基点，同时偿还3.5亿美元基于LIBOR的借款，若不考虑信贷安排借款用于交易等情况，利息费用与目前水平相近 [84] 问题13：如何考虑未来收购的资金来源和杠杆水平趋势？ - 第四季度末债务与EBITDA比率为5倍，本季度约为5.1倍；若进行收购，希望更多通过ATM股权融资，目标是将杠杆率降至5倍 [89] 问题14：SNF运营商的出院模式是否有变化，对未来几个季度入住率回升有何影响？ - 医院出院人数历史上较低，部分转向家庭健康护理；希望随着医院入院人数增加和择期手术恢复，患者能重新回到护理院行业 [93] 问题15：为何熟练护理的资本化率未上升至10%或更高，收购面临的竞争情况如何？ - 主要是因为有大量私募股权资金追逐SNF交易，短期内会维持资本化率 [95] 问题16：物业数量按运营商划分的变动情况是否有值得关注之处？ - 没有特别之处，只是正常的分类变动 [98] 问题17：非合并合资企业（JV）的情况如何，包括出售、收益和减值？ - 公司在一个JV中有15%的股份，该JV出售了约5个设施，获得约1000万美元收益（市场份额约4000万美元），同时有约400万美元的减值，导致增量变化约1000万美元 [100] 问题18：500万美元的非经常性收入是什么，在损益表中如何体现？ - 属于租赁收入，是由于两个运营商的过渡、出售或租赁负债变动产生的；通常会在租赁期内摊销，现在一次性确认 [101] 问题19：如何看待未来入住率和SNF运营商成本的恢复情况？ - 过去几个月入住率的变化只是疫苗推出后的初步反应，希望随着夏季临近入住率能更快上升，但具体情况不确定，有人认为需要12个月恢复，也有人认为需要24个月 [105] 问题20：SNF运营商成本的主要问题是什么？ - 主要问题是劳动力成本，这不仅影响高级住房，也影响整个行业；最低工资上涨、失业救济增加使SNF招聘困难，人员流动增加，需要雇佣更多代理人员，成本更高；疫情前环境就困难，现在更甚 [107] 问题21：员工离开行业是因为失业救济高还是工作困难？ - 是两者的结合，部分人可能是因为失业救济好而进行权衡，也有人是因为行业工作困难而离开 [108] 问题22：3月下旬开放的建筑入住情况如何，预计何时稳定？ - 早期情况令人鼓舞，4月已有30多人入住；项目原计划三年稳定，目前没有理由改变这一预期，市场对该物业反应良好，但仍存在诸多不确定因素 [109]