财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后FFO为每股0.81美元，可分配资金为每股0.77美元，季度股息维持在每股0.67美元，派息率为调整后FFO的83%和可分配资金的87% [11] - 第四季度NAREIT FFO摊薄后为1.73亿美元，即每股0.73美元，而2019年第四季度为1.76亿美元，即每股0.77美元 [16] - 第四季度调整后FFO为1.92亿美元，即每股0.81美元，收入约为2.64亿美元，其中包括约1200万美元的非现金收入 [17] - 第四季度G&A费用为1040万美元，符合预期；利息费用为5600万美元，较2020年第三季度增加400万美元 [19] - 2020年10月发行7亿美元高级票据，偿还6.83亿美元短期LIBOR借款，终止2.25亿美元LIBOR掉期，记录约1200万美元债务提前清偿费用 [20] - 截至2020年12月31日，信用额度借款1.01亿美元，现金及现金等价物约1.63亿美元，2023年8月前无债券到期 [21] - 2020年3月签订4亿美元10年期利率掉期协议，平均掉期利率约0.87%，2024年到期 [22] - 第四季度通过ATM计划发行420万股普通股，净现金收益1.51亿美元 [22] - 截至12月31日，约95%的52亿美元债务为固定利率，调整后年化EBITDA的负债比率为5倍，固定费用覆盖率为4.3倍 [23] - 调整后预计杠杆率约为4.99倍，已连续五个季度降低杠杆率，目标是维持在5倍以下 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 截至2020年12月31日，运营资产组合包括949个设施，超过9.5万张运营床位，分布在69个第三方运营商和39个州及英国 [27] - 2020年第三季度，核心投资组合的EBITDARM和EBITDA覆盖率分别增至1.87倍和1.51倍，而截至6月30日的12个月分别为1.84倍和1.48倍 [27] - 若不考虑联邦刺激资金，2020年第三季度EBITDARM和EBITDA覆盖率将分别降至1.53倍和1.18倍，而第二季度分别为1.61倍和1.26倍 [29] - 2020年9月30日独立季度核心投资组合的EBITDA覆盖率为1.44倍（含联邦刺激资金）和0.97倍（不含），第二季度分别为1.87倍和1.05倍 [30] - 核心投资组合的累计入住率从2020年1月的84%降至12月的72.9%，1月至今继续略有下降，平均约72.1% [33] - 核心投资组合每位患者每天的运营费用从2020年1月到11月增加了约40美元 [35] 新投资业务 - 2020年11月1日，完成7800万美元的购买租赁交易，收购弗吉尼亚州的七个熟练护理设施，初始现金收益率为9.5%，年增长率为2% [36] - 2020年新投资总额约2.6亿美元，包括1.13亿美元的资本支出 [36] - 2021年1月20日，以5.1亿美元收购Healthpeak的24个高级住房设施，包括与Brookdale的现有主租赁协议，预计2021年合同现金租金约4350万美元，年增长率为2.4% [37] 处置业务 - 2020年第四季度，出售16个设施，总收益6400万美元 [38] - 2020年全年，战略性出售35个设施，总收益1.81亿美元 [38] 高级住房业务 - 截至第四季度末，高级住房投资组合（不包括Brookdale投资）总计16亿美元，包括129个辅助生活、独立生活和记忆护理资产 [55] - 2020年第三季度，高级住房投资组合的EBITDA租赁覆盖率下降4个基点至1.12倍 [56] - 第四季度在新建设和战略再投资方面投资1940万美元，其中1280万美元主要用于在建项目，660万美元用于现有投资组合的资本支出再投资计划 [58] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场方面，Maplewood投资组合在纽约和波士顿市场受疫情影响，第二季度入住率在6月初降至80.4%，8月底回升至84.5%，11月进一步升至85.6% [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续评估必要措施以维持充足流动性，目标是将杠杆率维持在4 - 5倍，最佳水平约为4.75倍 [23][97] - 公司持续关注高级住房业务，与合适合作伙伴共同发展该业务板块，并非战略转移 [75] - 由于COVID - 19疫情不确定性，公司暂不提供2021年盈利指引 [25] - 公司认为Brookdale投资组合长期有增长现金流机会，短期Brookdale资产负债表良好、流动性充足且设施组合在疫情中表现良好 [73] - 公司在高级住房开发上采取更谨慎和选择性的方法，同时与运营商合作对现有资产进行战略再投资 [57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 持续的联邦和州政府支持对熟练护理和辅助生活行业至关重要，预计至少230亿美元的CARES法案资金未分配，希望新立法增加支持以推动行业2021年复苏 [10] - 疫苗推出有望成为改善入住率的重要催化剂，随着感染率下降和探视限制放宽，入住率可能改善 [34] - 尽管疫苗推出，但疫情影响将长期存在，希望新政府认识到行业紧迫性并扩大支持 [49] - 公司对Brookdale投资组合前景乐观，预计2021年下半年该组合将恢复到疫情前表现 [63] 其他重要信息 - 2020年12月签署的9000亿美元刺激方案使1750亿美元的提供者救济基金增加30亿美元，约230亿美元未分配 [41] - 7月宣布的50亿美元感染控制基金，8月支付25亿美元，20亿美元作为质量激励支付计划，9 - 12月按绩效支付 [42] - 9月宣布的第二阶段一般分配，因税务识别流程延迟，许多辅助生活提供者在12月和1月初收到款项 [44] - 10月宣布的200亿美元第三阶段一般分配增加到245亿美元，12月支付100亿美元，其余预计未来几周支付 [45] - 联邦政府通过分发快速抗原测试提供更具成本效益的测试能力，对长期护理行业至关重要 [47] - 与Maplewood合作的曼哈顿高级住房项目预计最终成本约3.1亿美元，开业待纽约州卫生部许可 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与Brookdale的对话进展、租金覆盖率及入住率反弹预期 - 公司与卖方Healthpeak进行了大部分对话，与Brookdale管理团队进行了长时间电话会议，对其管理团队和投资组合前景有信心 [62] - 截至9月30日，12个月滚动租金覆盖率在有联邦刺激资金时约为1:1，无刺激资金时约为0.9 [63] - 预计2021年下半年该投资组合将恢复到疫情前表现 [63] 问题2: Brookdale投资组合的资本支出预期 - 交易中包含3000万美元的资本改善额度，将在2025年前投入使用以改善设施 [67] 问题3: 运营商对转介到SNFs的评论 - 目前谈论趋势还为时过早，尚未收到运营商关于入住率上升的反馈，但预计未来一两个月会有消息 [68] 问题4: 若Brookdale提供转换为RIDEA的机会，公司是否接受 - 公司目前投资组合中没有RIDEA模式，认为该投资组合的三重净租赁结构是合适的，不会考虑转换 [72] 问题5: Brookdale交易的吸引力及公司对高级住房偏好是否转变 - 长期来看，该投资组合有增长现金流机会，购买收益率为8.5%，价格有吸引力；短期来看，Brookdale资产负债表良好、流动性充足且设施组合在疫情中表现良好 [73] - 公司七年前高级住房业务占比低，此后逐年增长，目前占比略超20%，这是持续寻找合适合作伙伴和机会的结果，并非战略转移 [75] 问题6: 公司不提供盈利指引的原因 - 出于谨慎考虑，行业环境可能高度波动，部分运营商急需政府支持，且4月1日开始的提前医疗保险提款还款可能带来问题 [80] 问题7: 审计师要求运营商变更会计基础的情况 - 本季度将一家有持续经营意见的运营商从直线法改为现金法，占年化收入的0.3%，并核销了约60万美元的直线法收入 [82] 问题8: 目前承保SNFs的最大障碍 - 市场上交易较少且规模小，承保环境困难，需考虑刺激资金、入住率下降、运营费用上升等因素，还需进行第三方房地产报告，而当前设施访问受限 [84] 问题9: 老年和熟练护理领域的困境机会情况 - 由于政府大力支持，目前困境机会不如预期多，预计可能在今年晚些时候出现 [90] - 难以确定老年和熟练护理领域哪个困境机会更多，取决于政府支持的分配情况 [93] 问题10: 俄亥俄州州长回购许可证或床位的影响 - 俄亥俄州床位交易多年来一直存在，价格约为每张1万美元，但该州会谨慎考虑地理因素，且闲置床位重新投入使用成本高、难度大，预计不会成为趋势 [95] 问题11: 公司去杠杆化的目标下限 - 公司目标是将杠杆率维持在4 - 5倍，最佳水平约为4.75倍 [97] 问题12: Maplewood投资组合在疫情中的表现及上东区建筑开业情况 - Maplewood投资组合入住率逐渐上升，1月超过85%，该公司在管理入住率和营销方面表现出色 [101] - 上东区建筑预计几周内获得卫生部批准开业，但可能因安全问题延迟 [101] 问题13: 现金基础租户的收入占比及相关问题 - 年化合同收入中约14%为现金基础，新增一家运营商，但占比与上季度基本相同 [106] - 现金基础租户在补充材料第6页的覆盖范围分析中均有体现 [109] - 现金基础决策基于会计规则，与低覆盖率区间无关联，Genesis和GMO占现金基础租户的11% [111][114] - 2020年每季度合同收入收款超过99%，应收账款主要为抵押贷款利息，正常应收账款较少 [116] 问题14: Brookdale投资组合的承保情况及最坏情况 - 公司基于疫情前运营表现对该投资组合进行承保，认为其表现优于可比公司，入住率提升空间不大即可使覆盖率与整体投资组合一致，收购风险较小 [123] - 即使出现疫苗效果不佳、入住率持续下降等最坏情况，Brookdale资产负债表良好、流动性充足，公司认为其生存可能性高 [126] 问题15: 公司游说情况及新政府对行业支持的预期 - 美国医疗保健协会仍在推进与上届政府相同的议程，但由于新政府人员到位不久，提供商救济基金人员尚未确定，目前难以判断未来情况 [129] 问题16: 新政府对家庭健康护理的偏好及影响 - 目前有很多COVID康复患者选择家庭健康护理，但随着疫情缓解，预计患者将回流到SNF行业 [130] 问题17: Brookdale交易中4300万美元租金的含义、增长情况、续约选项及租金入账问题 - 4350万美元是2021年合同现金租金，每年增长2.4% [133][134] - Brookdale有两个10年续约选项，续约租金为当时租金按比例增长，由其自行决定 [136][137] - 预计联邦刺激资金将增加，该投资组合表现优于可比公司，不会出现大幅下滑，目前审计师不要求计提准备金 [139][142] - 该投资组合按直线法入账，GAAP收益率约为9.2% [141] 问题18: 第四季度每股0.81美元的运营率是否适用于未来 - 由于新交易时间、Brookdale投资组合、资产出售、股权发行等因素不确定，难以确定未来运营率，但对第四季度到第一季度情况有信心 [144] 问题19: Brookdale交易是否存在困境因素及公司决策考虑 - 公司认为该投资组合长期有价值，收购时机合适，看重Brookdale的资产负债表，并非短期交易 [147][149] 问题20: 疫情后熟练护理和高级住房的复苏情况 - 复苏主要取决于入住率，熟练护理行业的医疗补助部分与高级住房入住率可能相似，而医疗保险部分可能反弹更快，总体而言熟练护理可能恢复稍快 [155] 问题21: 医护人员疫苗接种率低的原因 - 一方面是员工拒绝接种，需要更多教育；另一方面是12月病例较多，康复14天后才能接种疫苗 [156] 问题22: 资产出售对前十大租户排名和租户集中度的影响 - 资产出售对前十大租户排名和租户集中度无重大影响 [165] - Brookdale将进入前十大租户名单 [166] 问题23: 对家庭健康行业市场份额增长的看法 - 向家庭健康护理转移的趋势已存在多年，疫情可能加速了部分边缘患者的转移，但对公司设施入住率影响不大，且随着人口结构变化，入住率将快速恢复 [170] 问题24: 除Maplewood外其他投资组合是否有类似入住率回升情况 - 未在其他投资组合中看到类似情况，Maplewood入住率回升归因于其资产吸引力、营销努力和等待名单 [173]