财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后每股运营资金（FFO）为0.82美元，可分配资金（FAD）为每股0.78美元，维持季度股息每股0.67美元，派息率进一步改善，调整后FFO派息率为82%，FAD派息率为86% [12] - 第三季度按摊薄后计算的全美房地产投资信托协会（NAREIT）FFO为1500万美元，即每股0.06美元，而2019年第三季度为1.63亿美元，即摊薄后每股0.72美元；调整后FFO为1.92亿美元，即每股0.82美元 [19] - 第三季度收入约为2.54亿美元，其中包括约800万美元的非现金收入，扣除直线法应收账款和其他非经常性收入项目的非经常性减记前的收入；第三季度收取了超过99%的合同租金、抵押贷款和利息付款 [21][22] - 2020年第三季度一般及行政费用（G&A）为930万美元，符合季度G&A费用在950万至1050万美元之间的预期；季度利息费用为5180万美元，较2020年第二季度减少100万美元 [23] - 10月7日发行了7亿美元2031年2月到期、利率3.375%的优先票据，预计季度利息费用将增加约180万美元 [24] - 截至2020年9月30日，12.5亿美元信贷安排下有1.71亿美元未偿还借款，现金及现金等价物约为3600万美元；10月债券发行偿还了6.83亿美元短期伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）相关到期债务，直到2023年8月无债券到期 [25][26] - 截至9月30日，52亿美元债务中约88%为固定利率，净有息债务与调整后年化息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为5.25倍，固定费用覆盖率为4.3倍；调整后预计杠杆率约为5.12倍，已连续四个季度降低杠杆率，目标是将杠杆率降至低于5倍 [28][29] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务 - 截至2020年9月30日，运营资产组合包括957处设施，拥有超过9.6万张运营床位，分布在69家第三方运营商和美国39个州及英国 [31] - 核心投资组合的过去12个月运营商息税折旧摊销租金前利润（EBITDARM）和EBITDA覆盖率在2020年第二季度分别增至1.84倍和1.48倍，而截至2020年3月31日的过去12个月分别为1.68倍和1.32倍；若不包括联邦刺激资金，过去12个月运营商EBITDARM和EBITDA覆盖率在2020年第二季度分别降至1.61倍和1.26倍 [32][33] - 截至2020年6月30日的独立季度，核心投资组合的EBITDA覆盖率包括联邦刺激资金时为1.87倍，不包括1.75亿美元联邦刺激资金时为1.05倍 [34] - 核心投资组合的累计入住率从2020年1月的疫情前84%降至2020年8月的75.1%，截至10月略有回升至75.6% [35][36] - 核心投资组合每位患者每天的运营费用从2020年1月到6月增加约25美元，截至8月底减少约2美元 [37] 新投资与处置 - 2020年第三季度，公司为资本支出提供资金总计2200万美元；年初至今，新投资总计约1.63亿美元，其中包括9300万美元的资本支出 [41] - 2020年第三季度，通过六笔单独交易出售了六处设施，总收益为6100万美元；年初至9月30日，共剥离19处设施，获得1.17亿美元 [41][42] 高级住房业务 - 与Maplewood Senior Living合作完成了位于曼哈顿第二大道和第93街的辅助生活记忆护理高层项目，最终项目成本预计约为3.1亿美元，项目开业有待纽约州卫生部许可 [54] - 高级住房投资组合在第三季度末包括土地和在建工程在内，在资产负债表上的投资总计16亿美元，包括美国和英国的130处辅助生活、独立生活和记忆护理资产 [58][60] - 高级住房投资组合独立来看，过去12个月EBITDA租赁覆盖率在2020年第二季度降至1.16倍 [60] - 第三季度在新建设和战略再投资方面投资2230万美元，其中1260万美元主要与在建项目相关，其余970万美元与正在进行的投资组合资本支出再投资计划相关 [62] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场方面，Maplewood投资组合集中在受疫情早期影响的纽约都会区和波士顿都会区，疫情初期入住率大幅下降，第二季度6月初降至80.4%的低点，但到8月底回升至84.5% [56][57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司对高级住房前景持建设性态度，但新冠疫情爆发使公司在开发方面采取更具选择性的方法，在推进现有开发项目的同时，继续与运营商合作对现有资产进行战略再投资 [61] - 公司在收购方面持机会主义态度，虽看到收购环境有所改善，但承保具有挑战性，会仔细评估出现的交易 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度收益感到满意，认为熟练护理设施行业在入住率下降800个基点的情况下仍具弹性，随着疫情热点地区感染率下降，运营商费用降低，现金流改善，公司对疫情得到控制后恢复到疫情前运营环境持谨慎乐观态度 [12][13][14] - 联邦和州政府的支持对熟练护理和辅助生活护理环境至关重要，最新一轮《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》（CARES Act）资金有助于针对受疫情影响较大的运营商；公司希望疫苗尽快推出，这将是入住率和现金流恢复到疫情前水平的关键催化剂 [15][16] - 尽管公司认为目前的行动提供了显著的流动性和灵活性，但会继续评估是否需要采取额外措施以维持充足的流动性 [27] 其他重要信息 - 会议中提及的非历史事实陈述可能为前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，具体影响因素可参考公司新闻稿和向美国证券交易委员会提交的文件 [5][6] - 会议中提及一些非公认会计原则（GAAP）财务指标，如NAREIT FFO、调整后FFO、FAD和EBITDA，这些指标与GAAP最可比指标的调节以及非GAAP指标的有用性说明可在公司网站和近期新闻稿中查看 [7] - 美国卫生与公众服务部（HHS）关于CARES Act资金收入确认的初始指导导致运营商记录和确认刺激资金的方式不一致，新发布的HHS指南有望帮助运营商在未来季度实现更一致的收入确认方法 [39][40] - 美国医疗保险和医疗补助服务中心（CMS）8月强制要求根据养老院所在县的阳性率对养老院员工进行定期检测，并采取措施提供检测途径；HHS 10月宣布与CVS和Walgreens达成协议，为养老院居民提供疫苗 [50][51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 政府报销支持会持续多久，是否会有新一轮刺激计划，现有临时刺激计划到期后政府是否会停止支持 - 仍有30亿美元未分配的CARES Act资金，预计熟练护理设施行业将获得与之前几轮相当的金额，政治问题解决后有望迎来新一轮刺激计划，公司认为政府不会停止提供支持 [66][67] 问题2: 租金覆盖率较弱的租户是否存在未来租赁重组的风险 - 存在这种风险，但难以预测长期受影响的运营商，因为疫情热点地区会变化，运营商也可能迅速反弹；若进行租金减免，将以递延租金的形式进行 [69][70] 问题3: 熟练护理入住率回升缓慢的原因 - 入住率下降趋势在8月触底后有所回升，但不同市场情况不同；运营商希望看到长期护理居民入住量反弹，但此类居民入住数量少，恢复到疫情前入住水平较慢；进行择期手术的多为健康人群，并非会入住养老院康复的患者，且老年人群对进入急性护理和熟练护理环境持谨慎态度 [73][74][75] 问题4: 当前收购市场机会如何，在疫情环境下承保如何进行，价格是否有变化 - 收购环境有所改善，看到更多交易，但承保具有挑战性，会参考疫情前的历史水平；目前熟练护理领域价格变化不明显，因成交交易数量不足 [77][79] 问题5: 熟练护理组合比例的改善趋势是受疫情加剧还是会随时间缓和 - 熟练护理组合比例上升是因为设施能够将原本不符合医疗保险资格但感染新冠的居民转为熟练护理居民，只要疫情存在，这种情况就会持续，随着新冠病例减少，预计会缓和 [81] 问题6: 第二季度EBITDA覆盖率高于1倍的支持因素有哪些 - 支持因素包括政府刺激资金（联邦和州政府）、设施能够将居民转为熟练护理居民、2%的自动减支政策取消等；短期内，除非改变联邦刺激资金的记录方法，否则各指标变化不大 [82][83] 问题7: 州预算税收收入减少是否会对公司造成担忧，如何应对 - 公司会关注州预算对运营商收入流的潜在影响，但由于医疗补助有大量联邦匹配资金，州政府很少因预算限制削减医疗补助费率，历史上通常会维持费率不变 [84][85] 问题8: 疫情后熟练护理行业会是什么样子，是否会有更高 acuity的医疗保险和医疗补助组合 - 预计熟练护理行业向更高 acuity的医疗保险和医疗补助组合转变的趋势将继续，但新冠疫情不会大幅加速这一转变 [87][88] 问题9: 这种行业愿景是否有助于资产承保 - 承保时需要考虑物理设施结构，如减少三人间和四人间，至少要有半私人房间以及控制感染的能力，相比20世纪60年代的改造建筑，1989年的专用建筑更容易承保 [89][90] 问题10: 熟练护理行业中城市、郊区和农村设施的表现是否有差异 - 公司投资组合中，城市市场受疫情影响最早且最严重，如纽约市、康涅狄格州、新泽西州和南加州；农村地区受影响较小，存在一些孤立的热点地区；社区是否有疫情热点对养老院表现影响很大 [92][93][94] 问题11: 将部分租户转为现金确认并进行直线租金冲销是一次性的还是会有更多租户出现类似情况 - 难以确定是否为一次性，这取决于运营商的会计报告方式；目前从设施角度看，这些租户与其他投资组合没有差异 [96][97] 问题12: 会计披露问题是否与HHS刺激资金的不一致确认有关，如何定义这种不一致 - 刺激资金记录不一致与冲销无关；最初的指导不明确，运营商采用了不同的方法记录刺激资金，预计第三季度部分情况会改善，第四季度会更明显 [99][100][102] 问题13: 疫情后政府是否会缩减支持，公司租户是否需要重新设定租金和覆盖率，股息是否会受影响 - 这种情况不太可能发生，因为考虑到行业整体情况，降低报销率会使低四分位表现者无法生存，减少系统供应，不符合公共政策；从公司投资组合来看，若回到疫情前状态，压力不大，即使入住率恢复有差距也是暂时的 [105][106][109] 问题14: 下周的选举结果是否会影响熟练护理行业持续获得财政支持的可能性 - 选举结果可能影响支持的时间，但行业持续获得支持的可能性很高 [113] 问题15: 本季度处置交易的价格与疫情前相比如何 - 大多数交易是在疫情前达成的，价格没有变化 [114] 问题16: 800万美元非经常性收入的构成是什么 - 包括与租赁激励的合同还款相关的现金收入，以及因将部分设施过渡给新运营商而导致的低市场租赁资产加速折旧产生的非现金收入 [115] 问题17: 选举后可能到明年2月才有刺激计划，行业是否有足够资金过渡 - 仍有30亿美元未分配的CARES Act资金和20亿美元最新一轮申请但未分配的资金，共计50亿美元未分配，行业有三个月时间进入2021年，大部分企业应该能够顺利过渡 [119] 问题18: 第二大道项目的开业时间，现在开业还是等待更好 - 公司希望尽快在获得州政府许可证后开业，预计在未来一周到年底左右；目前环境艰难，但看到布鲁克林有建筑获得许可，公司正在与州政府沟通 [120] 问题19: 当前环境是否会使熟练护理行业更受关注，是否会缓解床位短缺问题，未来三到五年会有变化吗 - 预计未来5 - 7年行业仍将延续疫情前的动态，供应限制和州政府对供应不足的反应时间滞后问题仍然存在 [122] 问题20: 目前收购市场交易少是因为卖家不挂牌还是买卖双方定价差距大，两者的承保差异是什么 - 市场上交易有所增加，但承保和尽职调查困难，进入建筑进行评估等工作受限；运营商希望尽量减少疫情影响，担心现在挂牌出售会被视为贱卖，导致交易放缓 [124][125] 问题21: Maplewood投资组合入住率比正常情况快多少 - 6月初入住率降至略高于80%，6月是过去18个月中入住率增长最高的月份，当月入住率约为平时的3倍，这表明存在被压抑的需求 [126] 问题22: 转向现金会计对FFO的影响是多少，2021年如何建模 - 第三季度约有200万美元与Agemo和Genesis相关的直线法收入，全年约为800万美元；从调整后FFO（AFFO）角度看影响很小，从FAD角度看无影响 [128][130] 问题23: Maplewood项目的租金是如何承保的，现在开业的预期如何 - 预期变化主要在时间方面，延迟会增加成本；押金水平保持相对稳定，营销未停止，但押金名单人员有变化；最初预计销售周期为36个月以上，具体会有波动但不会有重大变化 [130][131] 问题24: Maplewood项目预计向居民收取的租金是多少，是否会影响从运营商获得的租金预期 - 预计每月费用为中到高十几美元，包括基本费用和增值健康服务费用；市场对定价接受度高，没有迹象表明市场发生重大变化，不会影响从运营商获得的租金预期 [132]