财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后每股运营资金（FFO）为0.81美元，可分配资金（FAD）为每股0.76美元，股息支付率进一步改善，调整后FFO的支付率为83%，FAD的支付率为88% [11] - 摊薄后NAREIT FFO为1.86亿美元，即每股0.80美元，而2019年第二季度为1.57亿美元，即每股0.71美元；调整后FFO为1.90亿美元，即每股0.81美元 [16] - 本季度收入约为2.56亿美元，2019年第二季度为2.25亿美元，增长主要源于新投资、资本翻新、租赁修订以及一次性收入 [17] - 第二季度综合与行政（G&A）费用为900万美元，比估计少约50万美元；利息费用为5280万美元，较2019年第二季度增加440万美元 [20] - 截至6月30日，约87%的53亿美元债务为固定利率，净有息债务与调整后年化EBITDA之比为5.32倍，固定费用覆盖率为4.2倍；调整后预计杠杆率约为5.16倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 运营资产组合 - 截至2020年6月30日，运营资产组合包括959个设施，拥有超过9.6万张运营床位，分布在69个第三方运营商和39个美国州及英国 [29] 运营商覆盖情况 - 核心投资组合的过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率在2020年第一季度分别增至1.68倍和1.32倍，而截至2019年12月31日的过去12个月分别为1.64倍和1.29倍 [30] 高级住房投资组合 - 截至第二季度末，高级住房投资组合在资产负债表上的总投资为16亿美元，所有资产均采用三重净主租赁 [60] - 该投资组合包括美国和英国的130个辅助生活、独立生活和记忆护理资产，2020年第一季度EBITDAR租赁覆盖率为1.21倍 [62] 各个市场数据和关键指标变化 - 自2月以来，运营商投资组合入住率下降了8%，截至7月中旬基本与6月持平；同期质量组合提高了约1% [13][34] - 4月费用较2月增加约每位患者每天18美元，未来费用有望根据疫情爆发情况缓和 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 短期内投资意愿将较为谨慎，重点关注现有运营商的资本需求和潜在新投资机会 [37] - 持续评估高级住房开发管道，分析可能需要几个财季，同时继续与运营商合作对现有资产进行战略再投资 [63][64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情给长期护理行业带来前所未有的挑战，但政府提供了重要的监管和财政支持，有助于运营商维持运营 [13] - 尽管入住率下降和费用增加，但质量组合提高、医疗补助和医疗保险费率上调以及刺激资金的发放有望抵消部分影响，整体结果有望保持相对稳定 [31] - 政府资金可能足以支撑到8月，很有可能持续到年底，目前运营商未提出租金讨论 [86] - 长期来看，疫情期间的感染控制临床协议将有利于业务发展，高级住房仍将专注于高端高 acuity领域 [112] 其他重要信息 - 7月基本收齐了所有合同租金，第二季度和7月除Daybreak外，合同租金、抵押贷款和利息支付的收取率超过99% [12][19] - 9月2019年发行了5亿美元3 5/8%的2029年10月到期优先票据，12月2019年承担了与7.35亿美元收购相关的3.89亿美元HUD债务 [21] - 3月因疫情不确定性从循环信贷安排借款约3亿美元，第二季度已偿还；截至7月31日，12.5亿美元信贷安排下有1.8亿美元未偿还借款，现金及现金等价物约2000万美元 [22] - 2023年8月前无重大债券到期，3月签订了4亿美元10年期利率互换协议，平均互换利率为0.8675%，2024年到期 [23] - 7月15日董事会宣布每股0.67美元的普通股股息，8月14日支付给7月31日收盘时登记在册的股东；未来计划将股息宣布日期调整为与预定的董事会和审计委员会会议日期一致 [25][26] - 6月30日完成了俄亥俄州一家熟练护理机构700万美元的购买租赁交易，同时向同一运营商提供了4300万美元的抵押贷款融资；年初至今新投资约1.4亿美元，包括7100万美元的资本支出 [36] - 2020年第二季度通过4笔单独交易剥离了7个设施，总收益为3800万美元；截至6月30日，年初至今共剥离13个设施，收益为5600万美元 [37] - 与Maplewood Senior Living合作，曼哈顿第二大道和第93街的ALF记忆护理高层项目基本完成，但受疫情影响，确切最终成本和开业日期难以确定 [56][57] - 第一季度高级住房投资组合入住率较高，但实施参观和探视禁令后每月下降1% - 3%，部分市场禁令解除后入住率已企稳 [58][59] - CMS推荐对员工进行每周检测，部分热点州未来可能成为强制要求，并已开始向养老院发放现场快速检测机器，Omega设施将接收30台 [46][47] - 《CARES法案》提供了额外支持，4月底1000亿美元医疗保健基金增加了750亿美元，5月22日开始向拥有医疗保险认证床位的熟练护理机构支付约49亿美元，Omega投资组合获得超过2.5亿美元；6月9日HHS宣布为参与医疗补助和CHIP计划的提供者预留150亿美元；7月22日HHS宣布为医疗保险认证的养老院预留50亿美元 [49][50][51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租金覆盖率改善是否归因于PDPM，运营商在新支付模式下的受益领域有哪些 - 公司预计PDPM将使覆盖率提高6 - 7个基点，目前初步迹象显示收入略有增加，费用削减虽有延迟但符合预期，不过由于疫情无法进行并发疗法分组，难以衡量相关影响 [68][69] 问题2: 当前环境下PDPM的情况如何，分组疗法是否会永久改变 - 运营商仍可从高 acuity患者中获得收入提升，但作为PDPM主要驱动因素的分组和并发疗法费用节省已不存在，因为患者都在单独房间接受治疗 [70] 问题3: 《CARES法案》最近宣布的50亿美元拨款将如何在熟练护理设施或长期护理设施中分配 - 公司目前不清楚具体分配方式，猜测大部分资金将用于受疫情影响严重的设施 [71] 问题4: 对今年剩余时间的股息有何看法，收购机会如何 - 股息每季度由董事会评估，若租金收取情况和运营前景不变，预计将维持当前股息率；目前收购市场机会较少，定价难以评估，公司将继续支持现有运营商 [73][74] 问题5: 租金按现金基础计算的比例是多少，是否有运营商接近从权责发生制转为现金基础 - 第二季度约2.5%的抵押贷款和租赁收入按现金基础计算，目前没有运营商接近转换，但情况可能随季度进展而变化 [78] 问题6: 增加的诉讼风险是否会促使拥有建筑物的运营商通过售后回租分离房地产和运营，从而带来更多整合和收购机会 - 这种情况有可能发生，过去佛罗里达州曾出现类似动态，未来是否出现取决于豁免情况、诉讼情况等因素 [81] 问题7: 入住率为何没有增加，运营商是否有关于何时能从急性后期获得更多居民的预期 - 许多州已开放医院进行择期手术，但实际进行手术的人数较少，尚未恢复到疫情前水平，因此运营商未看到大量出院患者；预计这需要更多时间 [85] 问题8: 运营商是否因入住率问题要求租金延期或更改租赁条款，政府援助能为运营商提供多久的支持 - 政府资金可能足以支撑到8月，很有可能持续到年底，目前运营商未提出租金讨论；不同地区入住率和运营商受影响程度差异较大，预计疫情结束后情况将迅速反弹 [86][87] 问题9: 除了按现金会计核算的租户，是否有给予租户租金延期 - 没有 [88] 问题10: 对州预算和医疗补助未来的看法，哪些州值得关注 - 不必担心医疗补助削减，历史上州预算压力时通常会维持费率不变，因为削减在资金计算上不合理 [93][94] 问题11: 入住率不足是否只是暂时的，即使择期手术不恢复，熟练护理入住率能否改善 - 第一季度入住率为83.6%，预计疫情结束后将以此为基础恢复正常入住率；由于人口结构因素，长期来看入住率有望继续上升 [96][97] 问题12: 是否预计更多产品进入交易市场，是否会有困境定价 - 目前交易市场因疫情受阻，尽职调查和房产参观困难，预计疫情缓解后市场将恢复，但短期内仍将缓慢 [101] 问题13: 实际交易的价格与疫情前相比如何 - 目前很难对交易进行定价，由于费用上升和入住率下降，利润率受到影响，公司目前仅考虑与现有运营商进行交易，将设施纳入现有主租赁 [102][103] 问题14: 疫情是否让公司意识到投资组合需要永久性改变，如地理或运营商方面 - 疫情强化了选择合适运营商的重要性，公司对现有运营商感到满意，过去三年运营商数量减少了20家 [106] 问题15: 是否可以将覆盖率分为有刺激资金和无刺激资金两种情况，以了解刺激资金对覆盖率下降的影响 - 公司会在讨论第二季度覆盖率时提供计算中包含的刺激资金金额，以便区分有无刺激资金的覆盖率情况 [108][109] 问题16: 疫情对投资组合的长期影响如何，高级住房是否会减少需求 - 长期来看，疫情期间的感染控制协议将有利于业务；高级住房仍将专注于高端高 acuity领域，需求依然强劲 [112] 问题17: 如果新冠疫情持续时间超过预期，政府是否会继续提供支持 - 政府目前的支持反映了该行业的必要性，预计政府不会让行业因支持不足而失败 [118]