财务数据和关键指标变化 - 第二季度摊薄后可报告FFO为1.57亿美元，即每股0.71美元，2018年第二季度为1.54亿美元，即每股摊薄后0.74美元；调整后FFO为1.69亿美元，即每股0.77美元 [14] - 本季度运营收入约为2.25亿美元，2018年第二季度为2.2亿美元，增长主要源于新投资、资本翻新、租赁修订、设施过渡及采用新租赁会计准则；部分被资产出售、过渡、贷款偿还、现金收款时间及不可收回收入冲销所抵消；本季度收入包含约1700万美元非现金收入 [15][16] - 2019年第二季度G&A费用为950万美元，2018年第二季度为1110万美元，减少源于减少的重组相关费用 [16] - 本季度利息费用（不包括非现金递延融资成本）为4800万美元，与2018年第二季度大致相同 [17] - 截至6月30日，公司47亿美元债务中约76%为固定利率，净有息债务与调整后年化EBITDA之比为5.37倍，固定费用覆盖率为4.06倍；调整后预计杠杆率约为5倍 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2019年6月30日，运营资产组合包括930个设施，约93000张运营床位，分布在75个第三方运营商和40个美国州及英国；核心投资组合的过去12个月运营商EBITDARM和EBITDAR覆盖率在2019年第一季度略有下降 [24] - 高级住房投资组合在第二季度末资产负债表上总计投资16亿美元，包括127个辅助生活、独立生活和记忆护理资产；核心投资组合的租赁覆盖率为1.19倍 [41][42][43] 各个市场数据和关键指标变化 - 自2019年7月1日起，佛罗里达州平均疗养院医疗补助费率下降4.5%，源于一次性酌情资金的损失；2019 - 2020财年，部分设施费率平均下降约7%，2019年10月1日起将上调1.5% [35][37] - 根据2019年6月全国州预算官员协会报告，2019 - 2020财年所有州的总体经济前景预计一般基金平均增长率为3.7%，医疗补助总支出平均增长4.0%，州部分增长3.1%，应急资金储备创历史新高 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2019年回归传统的增值增长模式，通过收购和开发项目增强投资组合 [46] - 持续关注东南部和远西部地区市场，减少中部地区的投资；短期内不会将东北部作为重点 [68] - 积极寻找高级住房开发机会，尤其重视与Maplewood Senior Living的合作 [81] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 德州医疗补助费率低，对农村疗养院设施构成挑战，但公司将根据风险调整分析寻找机会 [12][77] - 尽管第三季度具有挑战性，但预计Daybreak将在第四季度受益于多项因素，包括设施加入德州QIPP计划、PDPM实施和医疗保险费率提高 [29] - 除佛罗里达州特殊费率调整外，预计疗养院医疗补助费率将与医疗补助受益人的运营费用增长保持同步 [38] 其他重要信息 - 5月完成MedEquities收购，总对价6.23亿美元，该投资组合包括35个设施，位于8个州，有12个不同运营商，其中10个是新合作方 [30] - 7月完成2500万美元的三个熟练护理设施售后回租交易，初始现金收益率为9.5%；7月26日签订7.35亿美元的六个新设施收购协议，预计2020年产生约6400万美元年度现金收入 [32][33] - 与Maplewood Senior Living合作的曼哈顿高级住房项目预计成本约2.85亿美元，计划于2020年初开业 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Daybreak解决方案和Diversicare资产出售后，未来运营商问题的可见性如何，负面头条风险是否会降低？ - 公司认为Daybreak问题已持续近两年，Diversicare出售资产对双方是双赢；目前未发现其他重大问题 [49] 问题: 待完成收购的来源、质量和信用与现有投资组合的比较、预计完成时间和现金部分的融资计划？ - 无法透露收购来源；该投资组合的覆盖率略高于当前平均水平；完成时间难以预测，取决于HUD批准，预计在三到九个月之间；融资方式包括承担HUD债务、使用信贷额度和Diversicare资产出售所得 [50][52] 问题: 是否应在今年晚些时候考虑债务交易或对2022年定期贷款进行再融资？ - 公司历史做法是使用信贷额度进行收购，当额度超过5亿美元时会考虑长期融资；将根据市场情况灵活决策 [52] 问题: 债券交易是否包含在指导范围内？ - 不包含 [53] 问题: 除已签约投资组合外，收购管道情况如何？ - 公司持续寻找小型收购机会，管道情况与过去一致；大型交易难以预测 [55] 问题: 如何看待德州未来几年的市场，是否有计划调整在该州的投资？ - 公司不会在德州积极收购，但会根据现有运营商的机会进行投资；德州立法可能在未来两年内提高医疗补助费率 [57][59] 问题: 佛罗里达州医疗补助立法对公司佛罗里达投资组合的风险如何，覆盖率及未来12个月的预期？ - 佛罗里达投资组合的覆盖率略高于平均水平，受PPS转换影响有所提升；预计未来会略有下降，但运营商已采取措施应对 [60] 问题: 7.35亿美元投资组合的熟练护理比例、EBITDARM利润率、重新租赁计划和租金增长情况？ - 熟练护理比例超过20%；EBITDARM利润率略高于整体投资组合平均水平；无重新租赁计划；租金增长率分别为2.25%和2.5% [62][63][65] 问题: 公司对市场多元化的看法，理想的投资和撤资地区？ - 公司继续关注东南部和远西部地区，减少中部地区投资；肯塔基州是个特殊情况，虽然报销情况较好，但专业责任风险较高；短期内不会将东北部作为重点 [68] 问题: 7.35亿美元收购是否集中在东南部市场？ - 是的 [69] 问题: 如何看待与Diversicare的关系？ - 公司与Diversicare有长期合作关系，其资产负债表一直面临压力，但剩余投资组合预计将继续表现良好 [70] 问题: 运营商EBITDAR覆盖率分层下降2800万美元的原因，以及接近分层边界的租金金额？ - 本季度有一个运营商的覆盖率从1.2倍以上降至1.2倍以下；接近分层边界的租金金额在2500万至5000万美元之间 [71] 问题: 上述数字是否包括MedEquities投资组合，该投资组合对覆盖率分层的影响如何？ - 不包括；MedEquities投资组合的覆盖率略高于传统Omega投资组合，但不足以改变整体情况 [74] 问题: 考虑到已完成和宣布的收购，公司未来的股息政策如何？ - 董事会每季度审查股息政策；目前股息覆盖率在90%以上，预计短期内不会改变；新资产上线的时间将影响决策 [75] 问题: 公司在德州的投资策略，以及农村和城市地区的实际投资比例？ - 公司将根据风险调整分析在德州寻找机会，不区分农村和城市地区进行资本分配，但会对农村地区进行不同的风险调整；整体投资组合中农村地区占比约20% - 25% [77][79] 问题: 公司是否积极寻找其他高级住房运营商进行合作开发？ - 公司持续寻找开发机会，但非常重视与Maplewood Senior Living的合作 [81] 问题: 建筑和劳动力成本上升是否影响公司开发项目的积极性？ - 建筑成本对新项目的吸引力有一定压力，但尚未达到不可行的程度；劳动力成本目前对投资决策影响不大 [84] 问题: PDPM实施对未来六个月收购管道的影响？ - 目前未发现与PDPM直接相关的影响 [86] 问题: 运营商的入住率趋势如何？ - 医疗补助入住率缓慢上升，医疗保险入住率持平或略有下降；总体入住率持平至略有上升，主要由医疗补助推动 [88] 问题: 与Maplewood合作的下半年开发项目租赁情况如何？ - 目前租赁定金的增长势头与Maplewood过去在郊区项目的表现一致，市场对定价接受度良好，公司持谨慎乐观态度 [89] 问题: 新投资组合收购是否锁定了合同租金，如何参与基本面改善带来的收益，以及如何进行评估？ - 收购的是现有租赁，租金已锁定；运营改善将提高覆盖率，但无额外租金收入；评估符合公司正常标准 [91][92] 问题: Daybreak退出前十大租户名单的原因？ - 基于今年的现金租金运行率（每季度500万美元），预计未来每季度现金租金在300万至500万美元之间，按年计算将使其无法进入前十大租户名单；希望未来能提高其排名 [94] 问题: 预计每季度通过股息再投资和普通股购买计划发行2500万美元新股的依据是什么，在资产出售完成前是否会减少外部股权融资？ - 基于过去几个季度的情况；在完成资产出售前，预计除股息再投资计划外，不会进行大规模股权融资 [95][99] 问题: 2019年的收购规模是否会成为新常态？ - 公司通常认为每年4亿至5亿美元的交易流量是正常的最低资本配置；如果达到10亿美元则是不错的年份；2019年的15亿美元以上收购规模高于平均水平，但2020年可能会有类似活动 [100] 问题: PDPM和医疗保险费率提高对投资组合整体覆盖率的提升估计？ - 对每个运营商都有积极影响，模型显示覆盖率提升在0.11至0.2之间，整体平均约为两者的平均值 [101]