财务数据和关键指标变化 - 第二季度总收入为5200万美元，上年同期为5280万美元 [20] - 归属于普通股股东的净亏损为1570万美元，合每股亏损0.28美元，上年同期净亏损为1560万美元，合每股亏损0.27美元 [7][20] - 核心资金运营（Core FFO）为2690万美元，合每股0.48美元，2022年同期为2840万美元，合每股0.50美元 [7] - 调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为3270万美元，2022年同期为3470万美元 [7] - 一般及行政费用（G&A）为460万美元，2022年第二季度为330万美元 [7] - 本季度资本支出（CapEx）为220万美元，2022年第二季度为240万美元 [7] - 2023年第三季度，公司董事会宣布每股0.10美元的季度现金股息，将于2023年10月16日支付给9月29日登记在册的股东 [8] - 2023年全年核心FFO预计在每股摊薄1.59 - 1.63美元之间，高于此前预期的1.55 - 1.63美元 [8] - 2023年全年G&A预计在1825 - 1875万美元之间，低于此前预期的1875 - 1975万美元 [8] - 2023年全年净债务与调整后EBITDA之比预计在4.3 - 5倍之间，低于此前预期的4.3 - 5.3倍 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至季度末，公司拥有81处物业和6处非合并合资企业物业，总面积970万平方英尺，出租率为86.5% [4] - 截至2023年6月30日，按年化基础租金计算，73.7%为投资级，高于2022年6月30日的67.3% [4] - 最大租户为美国政府，最大的两个租户行业为医疗保健和政府，分别占年化基础租金的13.8%和12.8% [4] - 超过30%的年化基础租金来自阳光地带市场，按州划分最大的市场是得克萨斯州和新泽西州，分别占年化基础租金的15.7%和12.5% [4] - 第二季度整体租赁利差约为7% [19] - 季度末，投资组合的加权平均租赁期限为3.9年 [19] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续稳定和重新定位现有投资组合，并通过出售不符合长期战略的物业来循环利用资本 [4] - 公司积极处置空置和非核心资产，以减少运营费用拖累，最大化整体投资组合的长期价值 [5] - 公司将考虑将部分资本循环投入新资产，但大部分资本将用于现有投资组合 [12] - 公司与Arch Street的合资企业仍在继续，正在寻找潜在的收购机会，但融资市场具有挑战性 [12] - 商业房地产尤其是办公行业的经济背景仍然困难，行业正在适应混合办公模式，租户在续约时可能寻求更少的办公面积 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对Orion的长期前景保持乐观，致力于为股东创造价值 [5] - 虽然租户对部分空置物业的兴趣良好，但尚未看到租赁活动明显加速，不过相信态度的改变将推动办公空间需求的持续回升 [19] - 由于市场融资环境不佳，公司打算在可预见的未来保持资产负债表上的大量流动性 [21] 其他重要信息 - 公司成功获得信贷协议的修订，提前偿还了定期贷款，可继续获得大量流动性，并可将循环贷款期限延长至2026年 [18] - 季度末，公司有5.573亿美元的未偿债务，4.25亿美元的循环信贷额度中有2.5亿美元可用，总流动性为2.929亿美元 [21] - 100%的债务在2023年11月12日（循环信贷额度）和2024年5月27日（Arch Street合资企业抵押贷款）之前为固定利率或已互换为固定利率 [21] - 季度末，净债务与年化调整后EBITDA之比为3.93倍，加权平均利率为4.65% [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年和2024年的租赁到期情况，包括租户质量、地理位置等 - 2023年有几处租赁到期，如堪萨斯州劳伦斯的一处，即将到期的主要是伊利诺伊州迪尔菲尔德的Walgreens园区 [23] 问题2: 2023年8月31日到期的租户和伊利诺伊州绍姆堡Experian物业7月31日到期租户的续约情况，以及明年租赁到期情况 - 这两个租户都未续约，明年约有15% - 25%的总年化基础租金（ABR）到期，部分可能不续约，部分会续约 [10] 问题3: 本季度GSA五年续约是否是政府签订短期租约的趋势 - 这一情况比较特殊，过去一两年公司与GSA签订的租约平均约为八到九年，此次五年续约是因为租赁谈判从占用物业的机构转移到GSA，预计几年后会签订更长期的续约 [11] 问题4: 完成债务协议后，对收购资产和Arch Street合资企业增长的看法 - 公司自分拆以来已偿还约9000万美元债务，再融资信贷额度时循环信贷无未偿还余额，有4200万美元现金，且今年晚些时候和明年年初有额外处置计划，会根据市场和机会考虑将部分资本循环投入新资产；与Arch Street的合资企业仍在继续，正在寻找潜在收购机会，但融资市场具有挑战性，会确保增加资产对融资有增值作用 [12]