财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度核心资金运营为2530万美元，即每股0.45美元，而2022年第一季度为2930万美元，即每股0.52美元；调整后EBITDA为3120万美元，而2022年同期为3470万美元；G&A为430万美元，2022年第一季度为350万美元；总营收为5020万美元，2022年同期为5320万美元；归属于普通股股东的净亏损为890万美元，即每股0.16美元，2022年为净亏损990万美元，即每股0.17美元 [12][30] - 截至季度末，公司未偿还债务为5.573亿美元，4.25亿美元循环信贷安排无未偿还借款，上市不到两年已减少债务约9000万美元，即15% [13] - 本季度资本支出为330万美元，2022年为240万美元，包括160万美元的租户改进、80万美元的其他物业改进，与物业租赁活动相关的租赁佣金为90万美元 [39] - 季度末总流动性为4.495亿美元，包括4.25亿美元的循环信贷安排可用额度和245万美元的现金及现金等价物；净债务与年化调整后EBITDA之比为4.27倍，低于2023年末4.3倍至5.3倍的指引范围 [40] - 公司董事会宣布2023年第二季度每股0.10美元的季度现金股息，将于2023年7月17日支付给截至2023年6月30日登记在册的股东；重申2023年核心FFO稀释后每股1.55至1.63美元的范围、2023年G&A 1875万至1975万美元的范围以及2023年末净债务与调整后EBITDA 4.3倍至5.3倍的范围 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2023年3月31日，按年化基本租金计算，73.6%为投资级，高于2022年3月31日的67%；最大租户是美国政府，前两大租户行业是医疗保健和政府，分别占年化基本租金的13.5%和12.5%；超过30%的年化基本租金来自阳光地带市场 [7] - 第一季度签署了四份总面积8.3万平方英尺的租约，其中与美国政府续签了一份位于西弗吉尼亚州帕克斯堡的6.4万平方英尺的租约，为期15年；在德克萨斯州休斯顿的The Woodlands签署或修订了三份总面积1.9万平方英尺的租约；整体第一季度租赁利差约为20% [9][26] - 截至季度末，公司拥有81处物业和6处非合并合资企业物业，总面积970万平方英尺，入住率为87.5%；投资组合的加权平均租赁期限为四年 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司最大的州市场是德克萨斯州和新泽西州，分别占年化基本租金的15.2%和12.3% [25] - 市场上优质、长期租赁的好物业的资本化率开始显著扩大，达到了长期有吸引力的水平 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续努力重新定位从Realty Income剥离时继承的物业组合，重点是确保有合适的资本结构，以资本支出和租赁激励的形式支持核心投资组合的投资，以留住租户和租赁空置空间，实现持续现金流并推动公司增长 [5] - 未来几年需解决大部分投资组合中待决的租约到期和空置问题，进行资本分配决策时要考虑资本的珍贵性和外部资金的可得性 [6] - 公司将继续积极寻找新租户和续租机会，同时处置空置和非核心资产，以减少运营费用拖累并实现长期投资目标 [27] - 行业方面，混合办公模式将持续存在，办公室空间利用率将发生变化，租户在续约时寻求更小面积的趋势可能会持续，早期续约签约速度放缓，租户决策过程延长 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认识到办公房地产资产融资市场目前处于混乱状态，过去一年在资产负债表上保持了大量流动性，致力于低杠杆运营，以保持财务灵活性 [14] - 尽管当前经济背景对房地产尤其是办公市场不利，但公司相信专注于拥有位于优质郊区市场的多元化、关键任务和企业总部办公楼组合，将为长期成功奠定坚实基础 [23] - 随着时间推移，企业领导者对面对面工作价值的重视和一些大公司强制员工返回办公室的决心，将促使更持续的返岗潮 [25] - 公司预计随着年内预定租约到期，每股收益和核心FFO将逐季下降，但强大的运营现金流和低杠杆使公司处于有利的财务地位，能够实现短期和长期目标 [33] 其他重要信息 - 会议中讨论的部分陈述为前瞻性陈述，基于管理层当前预期和信念，实际结果可能与估计存在重大差异；同时会讨论一些非GAAP财务指标，公司财报和补充文件中包含这些指标与最直接可比GAAP指标的调节 [1][2] - 自2023年起，公司修订了核心FFO的定义，排除某些不反映业务持续表现的非现金摊销费用，并进行追溯调整以作比较 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 自公司上市约六个季度以来，与最初预期相比，租赁情况如何 - 从续约角度来看，基本符合预期，但吸引新租户填补空置物业的进展较慢，目前有几处空置物业有潜在的填补机会，但整体填补空置空间的速度较慢 [35][42] 问题2: 提到资产定价有所改善，与市场上听到的情况不一致，如何评论 - 资产定价改善是从买家而非卖家的角度来看的，长期以来资本化率一直居高不下，卖家期望维持数月前的价格，而买家开始着眼未来；公司在决定是否增加投资组合时仍保持谨慎，自剥离以来未从资产负债表进行任何收购 [43][44] 问题3: 在确定定期贷款状态之前是否会考虑进行收购 - 公司会从整体角度考虑，有信贷额度和资产负债表上的现金，有增加资产的灵活性，但也认识到融资市场困难，正在与贷款人协商定期贷款的最佳解决方案，不会给出明确答复，会综合考虑整体市场情况 [45]